ZEA - rynek nieruchomości. Trendy i perspektywy


MISJA JUŻ TRZY LATA OD CHWILI POCZĄTKU ŚWIATOWEGO KRYZYSU FINANSOWEGO W 2008 ROKU. W tym czasie na świecie zaszły znaczące zmiany. WIELE MYŚL, ŻE STAJEMY SIĘ NA TEMAT NOWYCH SZOKÓW. AMERYKA NIE MOŻE ZROZUMIEĆ SWOICH PROBLEMÓW, EUROPA RÓWNOWAŻA SIĘ NA POZIOMIE DOMYŚLNYCH, FALI REWOLUCJI ZJEDNOCZONYCH W ŚWIECIE ARABSKIM. W TYM OBECNYM CZASIE ZJEDNOCZONE EMIRATY ARABSKIE SPOJRZAJĄ NA WYSPIE STABILNOŚCI W REGIONIE. LUDNOŚĆ EMIRATÓW Rośnie, PROJEKT INWESTYCYJNY DŁUGOTERMINOWY JEST REALIZOWANY, SEKTORY GOSPODARKI NA PEWNO ODZYSKANE NAJBARDZIEJ WPŁYW NA KRYZYS.

O tym, co dzieje się na rynku nieruchomości w Zjednoczonych Emiratach Arabskich, jaka jest obecna sytuacja i perspektywy na przyszłość, rozmawiamy z szefem Departamentu Inwestycji i Nieruchomości Rosyjskiej Rady Przedsiębiorców w Dubaju i Północnych Emiratach, partnerem zarządzającym IMEX Real Estate Oleg Vadimovich Lavrik.

Oleg Vadimovich, proszę mi powiedzieć, jakie według Pana są główne wyniki trzech lat, które minęły od początku kryzysu na rynku nieruchomości w ZEA?

Oczywiście globalny kryzys finansowy, który rozpoczął się w 2008 r. Od bankructwa Lehman Brothers, był poważnym sprawdzianem dla całego współczesnego światowego systemu gospodarczego. A dla Zjednoczonych Emiratów Arabskich ten test nie przeszedł bezboleśnie. Pomimo poważnego wsparcia tradycyjnie silnego sektora naftowego, prawie wszystkie sektory gospodarki przeszły znaczną korektę. I oczywiście kryzys stał się szczególnie trudnym testem dla stosunkowo młodego i szybko rozwijającego się rynku nieruchomości w Zjednoczonych Emiratach Arabskich. Średnio spadające ceny nieruchomości stanowiły około 50% poziomów sprzed kryzysu. Konsekwencją tak poważnej korekty była stagnacja, a następnie faktyczne zniknięcie tzw. Rynku „pozaplanowego”, czyli przedmiotów sprzedawanych na etapie projektu. W rezultacie spekulanci opuścili rynek, a sam rynek przeorientował się na gotowe nieruchomości i użytkowników końcowych.

Nie jest tajemnicą, że na kilka lat przed kryzysem rynek nieruchomości w Emiratach rozwijał się w ogromnym tempie, głównie z powodu napływu krótkoterminowych inwestycji spekulacyjnych z całego świata. Ludzie nie inwestowali, aby uzyskać gotową nieruchomość do przyszłego użytku, ale w celu późniejszej odsprzedaży na etapie budowy lub nawet wcześniej. Ponieważ harmonogramy finansowania obejmowały płatności w ratach w okresie realizacji projektu, wykorzystano to jako dźwignię finansową do gry na rozwijającym się rynku. Z tego powodu rynek gotowych nieruchomości nie cieszył się dużym zainteresowaniem spekulantów. Segment ten naturalnie przyciągnął głównie użytkowników końcowych, czyli tych, którzy zamierzali wykorzystać gotowe nieruchomości do celów konsumenckich lub inwestycyjnych.

Oczywiście, kiedy rynek zaczął spadać, spekulanci go opuścili. I użytkownicy końcowi zostali. Rynek „nieplanowany”, przegrzany spekulacjami, zniknął wraz ze spekulantami, a rynek gotowych (lub prawie gotowych) nieruchomości pozostał i wysunął się na pierwszy plan. W ciągu ostatnich trzech lat rynek wyszedł z szoku, a jego uczestnicy zdali sobie sprawę z nowej rzeczywistości i zostali zreorganizowani do pracy w nowych warunkach.

Czy podstawy prawne rynku nieruchomości w Zjednoczonych Emiratach Arabskich zmieniły się ostatnio?

Przede wszystkim należy stwierdzić, że w Zjednoczonych Emiratach Arabskich nadal nie ma ogólnego prawa federalnego dotyczącego nieruchomości. Każdy z siedmiu emiratów niezależnie reguluje wszystkie kwestie związane z rynkiem nieruchomości na swoim terytorium. Tradycyjnie najbardziej postępowym w tym kierunku jest Dubaj.

Bezpośrednio przed kryzysem w Dubaju uchwalono ważne nowe przepisy: dotyczące rejestracji zastawów na nieruchomościach oraz rejestracji obiektów nieukończonych przez budowę. Ponadto w ciągu ostatnich trzech lat wprowadzono szereg zmian i poprawek do istniejących ram prawnych regulujących relacje między najemcami a właścicielami oraz między inwestorami a deweloperami. Zasadniczo wszystkie zmiany mają na celu poprawę regulacji legislacyjnej rynku, zwiększenie jego przejrzystości i ochronę interesów jego uczestników.

Na poziomie federalnym najbardziej znaczącym wydarzeniem wpływającym na rynek nieruchomości było wprowadzenie zmian w procedurze wydawania wiz rezydentów. W maju 2009 r., Po raz pierwszy w historii ZEA, prawo zagranicznego właściciela nieruchomości mieszkalnych do uzyskania wizy na 6 miesięcy zostało zalegalizowane na szczeblu federalnym. Pod koniec czerwca tego roku na spotkaniu rządu ZEA ogłoszono decyzję o przedłużeniu okresu wydawania wiz zagranicznym właścicielom z 6 miesięcy do 3 lat. I choć w procedurze wydawania wiz wiele jeszcze nie jest jasne, sam fakt podjęcia takiej decyzji na najwyższym szczeblu jest oczywiście pozytywny.

Jakie są Pana zdaniem perspektywy rynku nieruchomości w Dubaju i innych emiratów?

Jak każdy składnik aktywów, wartość nieruchomości podlega cyklicznym wahaniom. Okresy wzrostu nieuchronnie ustępują miejsca spadającym cenom i odwrotnie. Zmienność cen nieruchomości jest jednak stosunkowo niewielka. Przynajmniej częstotliwości i amplitudy wahań cen na rynku nieruchomości nie można porównać z odpowiednimi wskaźnikami rynku akcji. Dlatego zakup nieruchomości jest uważany za jedną z najbardziej niezawodnych i zachowawczych opcji inwestycyjnych.

Oczywiście w wyniku kryzysu rynek nieruchomości w Emiratach został mocno uderzony. Jednak szok minął, a uczestnicy rynku zaakceptowali nowe warunki. Rynek przeszedł na nowy etap - dojrzały wzrost. Jeśli chodzi o Dubaj, możemy teraz z pewnością stwierdzić, że dno jesieni minęło, a teraz w najbardziej popularnych obszarach następuje umiarkowany wzrost cen zarówno sprzedaży, jak i czynszu. Większość uczestników rynku zgadza się, że w ciągu najbliższych kilku lat w Dubaju nastąpi płynny wzrost rynku.

Na czym opiera się takie zaufanie?

Osądź sam. W ciągu ostatnich trzech lat w Dubaju nie powstał ani jeden nowy projekt mieszkaniowy. Jednocześnie, według Dubai Statistics Centre, populacja emiratu wzrosła o 300 tysięcy mieszkańców w tym samym okresie, a proces wzrostu trwa.

Ułatwia to stabilność polityczna, bezpieczeństwo, sprzyjający klimat inwestycyjny, brak podatków i ograniczeń w przepływie kapitału, a także koszty prowadzenia działalności znacznie zmniejszone w wyniku kryzysu (wynajem biura, koszty personelu itp.). Wszystko to przyciąga biznes, który z kolei wymaga zasobów ludzkich.

Teraz rynek pochłania nadwyżki nieruchomości, których budowę rozpoczęto jeszcze przed kryzysem. Ponieważ nieruchomości są aktywami, których budowa zajmuje dużo czasu (cykl budowy budynków trwa średnio 2-3 lata), nieuchronnie pojawi się niedobór na rynku w dającej się przewidzieć przyszłości. Dlatego możemy śmiało mówić o optymistycznym scenariuszu rozwoju sytuacji na rynku nieruchomości w Dubaju.

Co do innych emiratów, moim zdaniem, Abu Zabi ma bardzo dobre perspektywy, w których gromadzona jest większość przychodów z ropy. Jeśli chodzi o emiraty północne, trudniej jest podać jednoznaczne prognozy. Na przykład Ajman i Ras Al-Khaimah stanęli w obliczu poważnych problemów w wyniku kryzysu i najwyraźniej będą potrzebowali dużo więcej czasu na ich rozwiązanie niż Dubaj i Abu Zabi.

Czy myślisz, że w najbliższej przyszłości pozostanie najbardziej atrakcyjny rynek nieruchomości w Dubaju?

Tak Wynika to z faktu, że Dubaj ma największy i najbardziej rozwinięty rynek nieruchomości. Pomimo potencjalnej przyszłej atrakcyjności projektów w Abu Zabi, obecnie tylko Dubaj może zaoferować szeroki wybór gotowych nieruchomości o statusie „freehold”, umożliwiając cudzoziemcom posiadanie nieruchomości. Dodaj do tego najbardziej rozwiniętą ze wszystkich siedmiu emiratów infrastrukturę, najkorzystniejszy klimat inwestycyjny i perspektywy dalszego rozwoju.

Który segment rynku nieruchomości w Dubaju jest obecnie najbardziej atrakcyjny?

Ceny rynkowe są teraz atrakcyjne we wszystkich segmentach. A jeśli mówimy o nabywaniu nieruchomości na własny użytek (na przykład na własny pobyt lub do biura własnego przedsiębiorstwa), możemy bezpiecznie polecić skorzystanie z obecnej sytuacji i zakup jakiejkolwiek odpowiedniej nieruchomości po niskiej cenie. Jeśli weźmiemy pod uwagę zakup nieruchomości jako inwestycję, poleciłbym wybór mieszkań w popularnych obszarach.

Faktem jest, że Dubaj jest miastem odwiedzających. Ponad 90% z dwóch milionów mieszkańców metropolii to emigranci. Każdy musi gdzieś mieszkać, pracować, odpoczywać. Dlatego rynek wynajmu jest bardzo rozwinięty. Mieszkanie w popularnych projektach jest bardzo popularne, a dochody z wynajmu w Dubaju są dwa do trzech razy wyższe niż na rynkach rozwiniętych. Ponadto nie ma podatków od dochodu, a także podatków od nieruchomości. Wszystko to sprawia, że ​​inwestowanie w nieruchomości mieszkalne jest bardzo atrakcyjne.

Jeśli chodzi o biura, w niedalekiej przyszłości powstanie duża liczba powierzchni biurowych, które wejdą na rynek, których budowę rozpoczęto jeszcze przed kryzysem. Dlatego z punktu widzenia wzrostu wartości i wysokości generowanych przychodów z wynajmu inwestycje w nieruchomości biurowe w ciągu najbliższych kilku lat wydają mi się mniej atrakcyjne niż, powiedzmy, inwestycje mieszkaniowe.

Jakie rekomendacje mógłbyś przekazać naszym czytelnikom myślącym o zakupie nieruchomości w Emiratach Arabskich?

Z mojej strony jest tylko jedna rekomendacja - kupować. Rynek ustabilizował się, wyraźna tendencja do ożywienia i wzrostu rynku, ale ceny jeszcze nie wzrosły. Więc jeśli ktoś pomyślał o kupnie nieruchomości w Dubaju, to teraz jest czas.

Dzięki za rozmowę. Życzymy sukcesów.

Wszelkie dodatkowe informacje na temat zakupu nieruchomości w Dubaju można uzyskać od specjalistów IMEX Real Estate pod numerem tel. w Moskwie +7 495 5100008, bezpłatny numer w ZEA 800-IMEX (800-4639) lub wysyłając zapytanie na adres e-mail [email protected]

  

Obejrzyj wideo: Instagram NISZCZY DZIEWCZYNY (Marzec 2020).