Dzisiaj rzecznik Isa Bin Hyder, założyciel i CEO Bin Haidar Advocates and Legal Consultants, przedstawi wyjaśnienia dotyczące przepisów regulujących stosunki między właścicielami a najemcami w Dubaju.
Jego wysokość szejk Mohammed bin Rashid Al Maktoum, jako władca Dubaju, wydał ustawę nr 26 z 2007 r. W celu uregulowania relacji między najemcami a właścicielami w Dubaju.
Wyżej wymieniona ustawa została wydana w świetle artykułów zawartych w ustawie federalnej nr 5 z 1985 r. Dotyczącej leasingu i transakcji cywilnych wydanych przez rząd Zjednoczonych Emiratów Arabskich oraz jej zmian; oraz federalne prawo dowodowe nr 10 z 1992 r .; oraz dekret nr 2 z 1993 r. dotyczący utworzenia specjalnego komitetu prawnego do rozstrzygania sporów między właścicielami a najemcami; oraz ustawa nr 16 z 2007 r. dotycząca ustanowienia organizacji regulacji rynku nieruchomości; wszystkie te artykuły zostały zastąpione artykułami 2, 3, 4, 9, 13, 14, 15, 25, 26, 29 i 36, zgodnie z ustawą nr 33 z 2008 r. Sekcja 1 tej ustawy stanowi, że ustawę należy nazwać „ustawą nr 26 z 2007 r. W sprawie regulacji stosunków między wynajmującymi a najemcami nieruchomości w Emiracie Dubajskim”.
Artykuł 2 (zastąpiony) definiuje znaczenie słów i terminów użytych w dalszej części oraz stanowi, że słowa „Emirate” należy używać wąsko i wyłącznie w znaczeniu „emirat Dubaju”, to znaczy, że prawo powinno zarządzać tylko nieruchomościami położonymi na emiracie Dubaj Słowo „komitet” oznacza komitet prawny zajmujący się rozwiązywaniem sporów między właścicielami a najemcami, którzy są określani jako wynajmujący i najemca. Jednocześnie art. 3 (zmieniony) określa zakres obowiązywania przepisów niniejszej ustawy, które mają zastosowanie do działek i nieruchomości wynajmowanych w Emiracie, z wyjątkiem jednostek nieruchomości utworzonych przez osoby fizyczne - „osoby fizyczne” lub osoby prawne - „agencje urzędowe i korporacje ”za bezpłatne przesiedlenia własnych pracowników.
W paragrafie „A” w art. 4 (zmienionym) wyjaśniono, że relacja między leasingodawcą a leasingobiorcą musi być budowana zgodnie z umową najmu, która obejmuje opis wynajmowanej nieruchomości, cel najmu, ważność i koszt najmu, metodę płatności, nazwisko właściciela w przypadku jeżeli ten ostatni nie jest wynajmującym i wyznaczył wyspecjalizowaną firmę do prowadzenia wynajmu we własnym imieniu. Zgodnie z ust. „B” tego artykułu wszystkie umowy i wszelkie ich dodatki muszą być zarejestrowane w „Organizacji regulacji rynku nieruchomości”, a art. 5 określa potrzebę ustalenia okresu najmu. Jeżeli termin ten nie został wcześniej uzgodniony lub jeśli trudno jest określić czas trwania najmu, wówczas leasing musi być ograniczony do okresu wyznaczonego na opłacenie czynszu. Jednocześnie art. 6 zawiera koncepcję wzajemnego proponowanego potwierdzenia przedłużenia, przewidując, że „jeżeli okres najmu już upłynął, a najemca nadal mieszka w nieruchomości bez sprzeciwu ze strony wynajmującego, wówczas taką umowę należy uznać za przedłużoną do tej samej „i na ten sam okres lub rok, w zależności od tego, który okres jest krótszy”.
Z drugiej strony, artykuł 7 ostrzega obie strony umowy przed jednostronnym wypowiedzeniem umowy najmu i zabrania jednostronnego odstąpienia od umowy w trakcie jej obowiązywania, ponieważ takie anulowanie musi nastąpić za obopólną zgodą stron i zgodnie z przepisami niniejszej ustawy.
Chociaż art. 8 przewiduje podnajmujących, w przypadkach, w których ustawa lub wynajmujący zezwala głównemu najemcy na podnajęcie wynajmowanej nieruchomości nieruchomości głównemu najemcy, wszystkie takie relacje podlegają takim samym warunkom, jak główny najem.
W związku z powyższym, po wygaśnięciu umowy wynajmujący nie ma prawa pozostać w wynajmowanej jednostce nieruchomości, chyba że wynajmujący wyraźnie zgodzi się na przedłużenie tej umowy.
Ustęp „A” w art. 9 stanowi, że obie strony są zobowiązane do ustalenia kosztu najmu. Jeżeli warunek ten został zaniedbany lub trudno go udowodnić, wówczas cenę najmu należy ustalić zgodnie z cenami innych podobnych jednostek nieruchomości, a stroną ustalającą tę wartość zgodnie z ust. „B” niniejszego artykułu powinien być wyżej wymieniony komitet , ponieważ zostaną uwzględnione kryteria okresowego wzrostu kosztów wynajmu, odpowiadające współczynnikowi inflacji i sytuacji gospodarczej w Emiracie, lub wszelkie inne czynniki, które Komitet uzna za konieczne. W związku z tym komitet ten powinien również uczestniczyć w ustanawianiu kryteriów zwiększania kosztów czynszu, które powinny być zgodne z ogólną sytuacją gospodarczą, zgodnie z art. 10 niniejszej ustawy. Jednocześnie art. 11 określa prawa najemcy dotyczące korzyści oferowanych w wynajmowanej nieruchomości, takich jak parking, baseny i tak dalej. Artykuł 12 opisuje sposób i czas ustalania kosztu czynszu. Jeżeli nie zawarto żadnej umowy, płatność musi zostać dokonana w czterech równych częściach w ciągu roku. Art. 13 (zmieniony) pozwala obu stronom na zmianę warunków umowy lub zwiększenie / zmniejszenie kosztów najmu. W przypadku braku umowy komitet ustala wartość godziwą. W tej sytuacji każda strona, która chce złożyć poprawkę lub poprawkę, jest zobowiązana do powiadomienia drugiej strony z co najmniej 90-dniowym wyprzedzeniem, chyba że uzgodniono inaczej, zgodnie z art. 14. Ponadto art. 15 stanowi, że leasingodawca musi przekazać nieruchomość w stanie odpowiednim do użytkowania, chyba że istnieją wstępne umowy o oddanie jej najemcy bez ostatecznego wykończenia, aby najemca zrobił to sam. Ponadto art. 16 stanowi, że wynajmujący musi okresowo przeprowadzać naprawy planowe i kosmetyczne bez zmiany warunków wynajmu nieruchomości lub naruszenia, z jakiegokolwiek powodu, warunków użytkowania przez najemcę wynajmowanych mu lokali (art. 17).
Z drugiej strony wynajmujący musi wyrazić zgodę najemcę, aby mógł on reprezentować się w oficjalnych organach, otrzymując pozwolenia na prace dekoracyjne lub remontowe, zapewniając, aby prace te nie uszkodziły konstrukcji budynku nieruchomości. Jednocześnie art. 19 zobowiązuje najemcę do terminowego opłacenia czynszu i pozwala wynajmującemu na przyjęcie najemcy depozytu gotówkowego jako gwarancji prac remontowych na nieruchomości na koniec umowy (art. 20). Ponadto art. 21 stanowi, że najemca jest zobowiązany do zwrotu wynajmowanej nieruchomości w takim samym stanie, w jakim został pierwotnie odebrany, z wyjątkiem fizycznej utraty wartości, w tym samym czasie, co uiszczenie wszystkich wymaganych opłat i ceł zgodnie z art. 22.
Jednocześnie art. 23 ostrzega najemcę przed wprowadzeniem jakichkolwiek ulepszeń, które wprowadził podczas opuszczania wynajmowanego lokalu, chyba że obie strony uzgodnią inaczej. Ponadto art. 24 ostrzega najemcę przed przekazaniem lub podnajęciem wynajmowanej nieruchomości komuś, chyba że uzyskano pisemne pozwolenie od wynajmującego. Z drugiej strony w art. 25 określono przypadki, w których najemca musi mieć prawo do opuszczenia dzierżawionej nieruchomości przed wygaśnięciem umowy najmu, na przykład niezdolność do zapłaty czynszu po otrzymaniu ostrzeżenia lub podnajmu wynajmowanych lokali bez wiedzy właściciela nieruchomości lub korzystania z wynajmowanych lokali do celów niezgodnych z prawem lub jego wykorzystania w sposób naruszający porządek publiczny i etykę społeczną, lub jeśli najemca opuści umowę najmu Lokal ten do celów prowadzenia działalności gospodarczej, bez osiedlania się w nim, lub jeśli wynajmowana nieruchomość znajduje się w stanie bliskim zniszczeniu, lub jeśli najemca nie przestrzega warunków określonych przez prawo lub jeśli rozwój architektoniczny Emirate wymaga zniszczenia wynajmowanej nieruchomości.
Ostrzeżenie dotyczące powyższego należy przesłać notarialnie lub listem poleconym. Ponadto właściciel może również wezwać do zwolnienia nieruchomości pod koniec umowy najmu, jeśli jest ona wymagana do rozbiórki lub przebudowy budynku, lub jeśli wynajmowany lokal wymaga naprawy, lub jeśli wynajmujący chce skorzystać z wynajmowanej nieruchomości lub przekazać ją komuś z ich bliscy krewni. W takim przypadku wynajmujący jest zobowiązany powiadomić najemcę o przyczynach zmuszających go do opuszczenia lokalu co najmniej 12 miesięcy przed datą planowanego wyjazdu z wynajmowanego lokalu, w taki sam sposób, jak wskazano powyżej.
Jeżeli wspomniany Komitet przyznał wynajmującemu prawo do naprawy wynajętej nieruchomości, którą zamierza wykorzystać na własne potrzeby lub na potrzeby najbliższej rodziny, wówczas wynajmujący nie ma prawa wynajmować tej nieruchomości żadnej osobie trzeciej i może to zrobić tylko poprzez: wygaśnięcie dwuletniego okresu, jeśli dotyczy to mieszkania, oraz trzyletniego okresu, jeżeli nieruchomość jest wykorzystywana do innych celów, od momentu potwierdzenia prac remontowych i chyba że upoważniony komitet postanowi inaczej. Oprócz wyżej wymienionych przypadków najemca może zwrócić się do komitetu o decyzję w sprawie wypłaty odszkodowania za poniesione straty.
Z drugiej strony art. 27 stanowi, że umowy najmu nie można wypowiedzieć z powodu śmierci leasingodawcy lub najemcy, a umowa najmu musi być kontynuowana przez cesjonariuszy. Jeżeli następcy najemcy nalegają na wypowiedzenie umowy najmu, umowa może zostać rozwiązana w ciągu trzydziestu dni po otrzymaniu od nich pisemnego zawiadomienia wysłanego do wynajmującego lub na koniec umowy, w zależności od tego, który termin jest bliższy.
Artykuł 28 stanowi, że najemca nie może ponieść żadnej szkody w związku z przeniesieniem własności nieruchomości na innego właściciela, pod warunkiem że daty najmu muszą zostać ustalone z poprzednim właścicielem, który sprzedał swoją nieruchomość innemu właścicielowi.
Jednocześnie art. 29 (zmieniony) zapewnia leasingobiorcy prawo do powrotu do tej samej jednostki mieszkaniowej w przypadku, gdy wynajmujący dokonał poważnej naprawy i całkowitej przebudowy lub zwykłej naprawy w wynajmowanej obudowie po ustaleniu nowej ceny wynajmu. Dlatego najemca musi mieć prawo pierwszeństwa do wynajęcia tej samej nieruchomości, pod warunkiem że potwierdzi chęć wynajmu tej nieruchomości w ciągu trzydziestu dni od otrzymania przez wynajmującego zawiadomienia o tej nieruchomości.
Co więcej, art. 30 chroni podnajmującego przed anulowaniem umowy najmu, jeżeli umowa sporządzona przez głównego najemcę została potwierdzona przez wynajmującego. Artykuł 31 zobowiązuje najemcę do ustalenia kosztu najmu, nawet jeśli wynajmujący wniósł pozew o zwolnienie nieruchomości w czasie trwania całego roszczenia, aż do wydania orzeczenia sądowego.
Artykuł 32 pozwala obu stronom na uzgodnienie arbitrażu i upoważnia odpowiedni komitet do wydawania wszelkich decyzji wewnętrznych dotyczących przywrócenia praw obu stron do czasu podjęcia ostatecznej decyzji w drodze arbitrażu. Ponadto art. 33 upoważnia właściwy komitet do mianowania arbitrów na wniosek którejkolwiek ze stron, biorąc pod uwagę, że ich liczba musi być równa lub uzupełnić uzgodnioną wcześniej kwotę. Ponadto art. 34 zabrania wynajmującemu odłączania mediów na nieruchomości lub ograniczania dostępu do nich najemcom. W takim przypadku najemca może złożyć skargę na policję lub odpowiedni komitet, podczas gdy art. 35 określa, w jaki sposób wykonać decyzje dotyczące wydania nieruchomości za pośrednictwem tego komitetu, który jest zobowiązany do złożenia wniosku do Wydziału Egzekwowania Prawa w Dubaju w celu wzmocnienia i wykonania swoich decyzji.
W rzeczywistości ta rozszerzona ustawa wyjaśniła wiele pozycji związanych ze stosunkami najmu w Dubaju i w pełni zapewniła sposoby ustanowienia stosunku najmu między wynajmującym a najemcą, a także metody określania stawek czynszu, praw i obowiązków stron. I pomimo faktu, że prawo stanowi, że „umowa jest uważana za związek między stronami, które ją zawarły”, ustawa ta interweniuje w ochronę praw każdej ze stron, aby nie była wykorzystywana przez drugą stronę.
W związku z tym właściciel nieruchomości nie może wykazać swojej arogancji wobec swojej nieruchomości i jednostronnie wypowiedzieć umowy najmu, zmienić okresu najmu i jego wartości, a także eksmitować najemcę w dogodnym dla niego czasie. Dlatego zmieniona ustawa została wydana w celu ustabilizowania stosunków leasingowych i zmuszenia wszystkich stron wymiaru sprawiedliwości poprzez ustanowienie bezstronnych zasad dla wszystkich, ogłoszonych powyżej, w celu uregulowania stosunków leasingowych, tak aby wszystkie strony mogły żyć w pokoju i bezpieczeństwie spośród stron miałbym prawo do szczęśliwego pobytu w tym emiracie, który kwitnie pod mądrym przewodnictwem swojego Władcy - szejka Mohammeda bin Rashida Al Maktouma, który wydał to prawo i jego poprawki. Mamy nadzieję, że podobne przepisy pojawią się we wszystkich innych emiratach Zjednoczonych Emiratów Arabskich, aby wszyscy mogli cieszyć się pobytem w tym gościnnym i bezpiecznym kraju.
