NAJCZĘŚCIEJ ZADAWANE PYTANIA ODPOWIADA SPECJALISTA NIERUCHOMOŚCI IMEX
DMITRY INSURANCE, agent nieruchomości w IMEX Real Estate
„Dubaj to miasto odwiedzających. Ponad 90% z prawie dwóch milionów mieszkańców metropolii to emigranci. Niewielu z nich może sobie pozwolić na zakup własnego mieszkania, ale każdy musi gdzieś mieszkać, pracować i odpoczywać. Dlatego rynek wynajmu jest bardzo rozwinięty. To z kolei sprawia, że nieruchomości w Dubaju są atrakcyjne z punktu widzenia inwestycji, ponieważ dochód z wynajmu jest dwa do trzech razy wyższy niż na rynkach rozwiniętych i nie ma podatków dochodowych ani podatków od nieruchomości. ”
Czy cudzoziemcy mogą kupować nieruchomości w Dubaju?
Obywatele obcych krajów, którzy nie są członkami Rady Współpracy Zatoki Arabskiej (GCC), są uprawnieni do uzyskania pełnej własności nieruchomości w Dubaju („freehold”) tylko na specjalnie wyznaczonych terytoriach, w tak zwanych strefach freehold. Lista takich stref została ustanowiona dekretem władcy Dubaju nr 3 z 2006 r. Należą do nich prawie całe terytorium „nowego Dubaju”, w tym tak popularne obszary jak Dubai Marina, The Palm Jumeirah, Emirates Living, Jumeirah Lakes Towers i inne.
Czy wymagana jest rejestracja nieruchomości w Dubaju i kto jest w to zamieszany?
Rejestracją praw do nieruchomości w Dubaju zajmuje się Departament Ziemi Dubaju. Obecnie prawa własności, długoterminowe umowy najmu, zastawy na nieruchomościach i inne transakcje podlegają rejestracji w odpowiednim rejestrze. Rejestracja odbywa się zarówno na obiektach gotowych i oddanych do użytku, jak i na budowach („poza planem”). W pierwszym przypadku właściciel otrzymuje dowód rejestracyjny nieruchomości (tytuł własności), aw przypadku rejestracji nieruchomości jeszcze nieukończonej (rejestracja Oqood) - pierwotna umowa sprzedaży (wstępna umowa sprzedaży). Przy rejestracji własności w Departamencie Ziemi w Dubaju uiszczana jest opłata rejestracyjna w wysokości 2% wartości nieruchomości plus niewielka stała opłata za przygotowanie i wydruk niezbędnych dokumentów.
Jakie podatki powinien zapłacić właściciel nieruchomości w Dubaju?
W Zjednoczonych Emiratach Arabskich nie ma podatków od nieruchomości i podatków. W związku z tym posiadanie nieruchomości w Dubaju, a także otrzymywanie dochodu, na przykład z tytułu wynajmu, nie pociąga za sobą żadnych konsekwencji podatkowych dla właściciela w ramach jurysdykcji ZEA.
Należy jednak rozumieć, że właściciel nieruchomości jest odpowiedzialny za jego właściwe utrzymanie i jest zobowiązany do pokrycia kosztów jego utrzymania (tzw. Opłat za utrzymanie lub opłat za usługi) ustanowionych przez spółkę zarządzającą lub stowarzyszenie właścicieli domów (jeśli takie stowarzyszenie zostało już utworzone). Z reguły takie opłaty są pobierane co roku z rocznym wyprzedzeniem, a dla Dubaju, w zależności od projektu, wynoszą one od 20 do 80 dolarów za metr kwadratowy. m rocznie.
Jak wygląda zakup nieruchomości w Dubaju?
Mówiąc najogólniej, procedura zakupu nieruchomości w Dubaju w większości przypadków wygląda następująco:
- Kupujący wybiera nieruchomość, którą chce kupić.
- Sprzedawca i kupujący podpisują umowę sprzedaży, która odzwierciedla wszystkie parametry transakcji, w szczególności:
- wartość nabytej nieruchomości,
- dodatkowe płatności związane z transakcją (prowizje agentów, płatności dla dewelopera, opłata rejestracyjna, zwrot sprzedającemu kosztów utrzymania wypłaconych z góry itp.),
- okres, w którym transakcja kupna i sprzedaży musi zostać zakończona,
- warunki i tryb dokonywania rozliczeń,
- odpowiedzialność stron w przypadku niespełnienia warunków umowy.
- Podpisując umowę sprzedaży ze sprzedawcą, kupujący składa depozyt (zwykle 10% wartości nabytej nieruchomości).
- Sprzedawca sporządza zezwolenie od dewelopera na sprzedaż swojej nieruchomości (brak sprzeciwu, NOC), które jest niezbędne do zarejestrowania transakcji w Departamencie Ziemi w Dubaju.
- Po uzyskaniu pozwolenia na sprzedaż sprzedający i kupujący rejestrują nieruchomość na nazwisko nowego właściciela w departamencie gruntów. Zwykle w momencie rejestracji rozliczane są również transakcje.
Czy właściciel nieruchomości w Dubaju może to wynająć?
Relacje między wynajmującymi a najemcami w Dubaju reguluje ustawa nr 26 z 2007 r., A także jej zmiany. Zgodnie z obowiązującymi przepisami każdy właściciel nieruchomości na terytorium Dubaju ma prawo wynajmować swoją nieruchomość na okres co najmniej 1 roku. W przypadku wynajmu na okres krótszy niż rok, taki czynsz jest uważany za krótkoterminowy i wymaga od właściciela posiadania odpowiedniej licencji (na działalność hotelu lub apartamentów hotelowych). W takim przypadku zwykle właściciele zwracają się do licencjonowanej firmy zarządzającej, która przekazuje swoją nieruchomość zarządowi i która wynajmuje już nieruchomości we własnym imieniu.
Jakich dochodów z wynajmu może oczekiwać właściciel nieruchomości w Dubaju?
Jeśli mówimy o średnich wskaźnikach rynkowych obecnego zwrotu z inwestycji w nieruchomości, to w przypadku mieszkań w Dubaju dzisiaj wskaźnik dochodu z wynajmu netto (to znaczy dochodu minus koszt obsługi nieruchomości) wynosi średnio 5-10% rocznie.
Różnica w rentowności wynika z różnic w rodzaju i kategorii nieruchomości, jej lokalizacji i koszcie usług. Co więcej, droższe ekskluzywne nieruchomości z reguły dają mniejszy zwrot w postaci dochodów z wynajmu niż masowe mieszkania w przystępnych projektach.
Jeśli chodzi o rynek nieruchomości biurowych, dziś takie inwestycje są mniej atrakcyjne pod względem dochodów z wynajmu niż zakup mieszkania. Dzierżawa powierzchni handlowej (dotyczy to nie tylko sklepów, ale także punktów usługowych, kawiarni, restauracji itp.) Może potencjalnie generować wyższe dochody (do 15%), jednak zależy to od parametrów samej nieruchomości, i od czynników zewnętrznych.
Czy są jakieś ograniczenia dotyczące kosztów wynajmu w Dubaju?
Zawierając umowę najmu nieruchomości, strony transakcji mają prawo uzgodnić wszelkie warunki, które nie są sprzeczne z obowiązującymi przepisami.
Nie ma bezpośrednich ograniczeń dotyczących ceny wynajmu, która jest wskazana w umowie między leasingodawcą a leasingobiorcą. Istnieją jednak prawnie ustanowione ograniczenia dotyczące zwiększania kosztów wynajmu przy odnawianiu umowy na następny okres. Na przykład w odniesieniu do nieruchomości mieszkalnych obowiązuje zasada, zgodnie z którą wynajmujący nie ma prawa do podwyższenia czynszu, jeżeli od zawarcia pierwszej umowy minęły mniej niż dwa lata. Ponadto, przy rewizji umów najmu w górę, właściciel powinien kierować się indeksem Urzędu Regulacji Nieruchomości w Dubaju (RERA), który odzwierciedla średnie stawki czynszu za różne rodzaje mieszkań w zależności od obszaru.
Jakie są wymagania dla najemców w Dubaju?
Najemcą nieruchomości w Dubaju (jeśli nie mówimy o mieszkaniach na wynajem krótkoterminowy) może być osoba fizyczna lub prawna posiadająca status rezydenta w Zjednoczonych Emiratach Arabskich. Oznacza to, że umowę najmu można zawrzeć wyłącznie z obywatelem ZEA lub krajem, który jest członkiem Rady ds. Współpracy Państw Arabskich Zatoki Perskiej, lub z emigrantem posiadającym wizę na pobyt stały.
W związku z tym leasingobiorca jest osobą prawną, musi mieć odpowiednią rejestrację w ZEA. Może to być organizacja lokalna, firma zarejestrowana w wolnej strefie ekonomicznej lub oddział (przedstawicielstwo) firmy zagranicznej.
Czy wymagana jest rejestracja umowy najmu nieruchomości w Dubaju i kto jest w nią zaangażowany?
Zgodnie z prawem Emiratu Dubaju wszystkie umowy najmu nieruchomości na jego terytorium muszą być odpowiednio zarejestrowane. Rejestracją umów najmu zajmuje się Dubai Real Estate Regulatory Agency (RERA). Specjalnie do tych celów agencja stworzyła system Ejari, który umożliwia rejestrację umów przez Internet. Rejestracja online na stronie internetowej Ejari jest prosta, wymaga minimalnej wiedzy technicznej i obejmuje wprowadzenie jedynie podstawowych informacji o umowie najmu, która obejmuje: informacje o nieruchomości i uczestnikach transakcji, a także warunki umowy. Do każdej zarejestrowanej umowy przypisany jest unikalny kod kreskowy na czas jej obowiązywania.
Rejestracja jest bezpłatna, a zarówno leasingodawca, jak i najemca mogą zarejestrować umowę najmu. Do tej pory ustalono odpowiedzialność za nieprzestrzeganie wymogu obowiązkowej rejestracji, ale zgodnie z przepisami prawa wszyscy uczestnicy transakcji, które nie zostały zarejestrowane, są automatycznie pozbawieni prawa do zwracania się do organów sądowych i rządowych o ochronę ich interesów.
Jak wygląda wynajem nieruchomości w Dubaju?
Mówiąc najogólniej, procedura wynajmu nieruchomości w Dubaju w większości przypadków wygląda następująco:
- Właściciel lub z pomocą agencji nieruchomości poszukuje najemcy.
- Po znalezieniu najemcy leasingodawca podpisuje z nim umowę najmu, która odzwierciedla wszystkie parametry transakcji, w szczególności:
- cena wynajmu i warunki płatności,
- okres wynajmu i warunki jego przedłużenia,
- dodatkowe koszty związane z funkcjonowaniem nieruchomości i ich dystrybucją między stronami,
- odpowiedzialność stron w przypadku niespełnienia warunków umowy.
- Przy podpisywaniu umowy najemca płaci czynsz za rok (zazwyczaj czekiem), a także kaucję (zwykle 5% czynszu rocznego).
- Po otrzymaniu zapłaty od najemcy wynajmujący przekazuje mu klucze, drobiazgi, karty dostępu itp. Niezbędne do niezakłóconego dostępu do wynajmowanego lokalu i związanej z nim infrastruktury (basen, siłownia itp.), A także kopie dokumentów (certyfikat nieruchomości, paszportu właściciela itp.) wymagane przez najemcę do podłączenia wody, prądu, klimatyzacji, telefonu, Internetu i innych usług.
Jak płaci się czynsz za nieruchomość w Dubaju?
Na rynku wynajmu w Dubaju, a także w pozostałej części Zjednoczonych Emiratów Arabskich, zwyczajowo płacić czynsz z rocznym wyprzedzeniem. Z reguły wszystkie płatności są dokonywane czekami bankowymi. W zależności od warunków umowy roczna kwota czynszu jest płacona przez jeden lub więcej czeków. W tym drugim przypadku czeki są datowane na przyszłe daty. Na przykład, jeśli liczba czeków wynosi 4, to daty czeków będą odpowiadały datom w przyszłości co kwartał, a jeśli liczba czeków będzie wynosić 12, będą one datowane w odstępach miesięcznych. Odpowiednio, w dniu wskazanym na czeku, leasingodawca może przedstawić go bankowi i otrzymać pieniądze z konta najemcy. Wydawanie niezabezpieczonych czeków w Zjednoczonych Emiratach Arabskich jest przestępstwem, dlatego płacenie czekami, chociaż nie daje 100% gwarancji czynszu, jest dość niezawodnym i wygodnym sposobem dokonywania płatności.
Czy wynajmujący, który nie jest rezydentem ZEA, może otrzymać pieniądze na czeku?
Należy pamiętać, że okres, w którym czek może zostać przedstawiony do zapłaty, wynosi 6 miesięcy, po czym zostaje anulowany. Jeśli czek jest wystawiony na nazwisko osoby i nie ma na nim znaku tylko na rachunku bankowym odbiorcy, wówczas osoba wskazana na czeku, niezależnie od obecności wizy rezydenta, może otrzymać gotówkę w dowolnym oddziale banku wydającego. W przeciwnym razie lub jeśli czek jest napisany w imieniu firmy, pieniądze na nim można otrzymać tylko na konto bankowe, a konto musi zostać otwarte w jednym z banków w Zjednoczonych Emiratach Arabskich. Status rezydenta również nie jest wymagany. Wiele banków w Zjednoczonych Emiratach Arabskich łatwo otwiera konta dla nierezydentów (w tym firm zagranicznych). Procedura otwarcia konta w banku zajmuje mniej niż godzinę, a minimalne wymagania dotyczące wpłaty pieniędzy na konto, aby je otworzyć, wynoszą obecnie 5 tysięcy dirhamów (około 1400 $).
Jeśli wymienione opcje najmu nie są odpowiednie dla wynajmującego, może on zawrzeć umowę z agencją nieruchomości, za pośrednictwem której dokonano najmu. Następnie czeki można wystawiać na nazwę agencji, a po otrzymaniu od nich pieniędzy agencja przekazuje je (lub przekazuje gotówką) leasingodawcy. Najważniejsze w tym przypadku jest kompetentne podejście do kwestii wyboru firmy partnerskiej.
EDUARD BURAKOV, agent nieruchomości, IMEX Real Estate
„Dubaj jest znanym na całym świecie miejscem całorocznego wypoczynku dla rodziny i aktywnego wypoczynku. Ma ciepły, słoneczny klimat, białe piaszczyste plaże i oczywiście morze. Dzisiaj ci, którzy chcą mieszkać w Dubaju, coraz częściej dołączają do wczasowiczów, ponieważ oprócz wszystkich uroków Dzisiaj Dubaj jest również nowoczesną metropolią, biorąc pod uwagę, że lot do Dubaju, powiedzmy, z Moskwy zajmuje tylko 5 godzin, a oba miasta znajdują się w tej samej strefie czasowej, staje się jasne zainteresowanie tego rodzaju inwestycjami Torons naszych rodaków ".
Kto płaci prowizję agencji nieruchomości?
Gdy pośrednikiem w transakcji jest agencja nieruchomości, otrzymuje prowizję. Zgodnie z dotychczasową praktyką najemca wypłaca prowizję agencji nieruchomości. Zwykle jest to 5% rocznej kwoty czynszu. Usługi agencyjne wygasają po podpisaniu umowy najmu. Jeżeli wynajmujący potrzebuje dodatkowych usług agencyjnych (reprezentujących jego interesy w ZEA w okresie najmu, przyjmujących płatności od najemcy, pokrywających koszty utrzymania nieruchomości itp.), Ich koszt jest dodatkowo negocjowany.
Kto płaci za eksploatację i utrzymanie wynajętej nieruchomości?
Najemca i wynajmujący mogą uzgodnić dowolne warunki wynajmu, jednak co do zasady wynajmujący jest odpowiedzialny za pokrycie kosztów utrzymania (Opłaty za utrzymanie / Opłaty za usługi) i głównych napraw nieruchomości. Wszelkie bieżące wydatki związane z eksploatacją przedmiotu wynajmu, takie jak: zapłata za wodę, prąd, klimatyzację, telefon, łącze internetowe itp., A także bieżąca naprawa nieruchomości, ponosi najemca.
Ponadto najemca łączy narzędzia od odpowiednich dostawców niezależnie i we własnym imieniu. Najemca płaci również tzw. „Opłata mieszkaniowa”, która jest opłatą miejską w wysokości 5% rocznego czynszu. Opłata jest pobierana przez Dubai Electricity and Water Authority (DEWA) w równych ratach przez cały rok, wraz z opłatami za prąd i wodę. Jeżeli jednostka nieruchomości nie jest podłączona do wody i prądu (tj. Nie jest zaludniona), wówczas podatek mieszkaniowy nie jest naliczany. Pomimo faktu, że podatek mieszkaniowy został wprowadzony dawno temu, do tej pory nie był powszechnie nakładany i nadal nie jest uwzględniony na wielu rachunkach DEWA.
Czy w Dubaju można się obejść bez pośredników w obrocie nieruchomościami?
Prawie żadna transakcja na rynku nieruchomości nie jest kompletna bez pośredników w Dubaju, podobnie jak w pozostałych częściach świata.W agencjach nieruchomości najczęściej zgłaszają się klienci, którzy chcą wynająć, wynająć, kupić lub sprzedać nieruchomość. Działając na rynku, agenci, jak nikt inny, posiadają informacje o tym, kto, co i ile chcą wynająć, wynająć, sprzedać lub kupić. Jednak daleko od wszystkich profesjonalnych uczestników rynku są należycie zarejestrowane i działają zgodnie z prawem.
Jakie są wymagania dla pośredników w obrocie nieruchomościami w Dubaju?
Przede wszystkim należy pamiętać, że zgodnie z zarządzeniem prezesa Departamentu Ziemi Dubaju nr 85 z 2006 r. Wszystkie agencje nieruchomości działające w Dubaju muszą posiadać licencję na odpowiedni rodzaj działalności i muszą być zarejestrowane w specjalnym rejestrze Urzędu Regulacyjnego Rynek nieruchomości w Dubaju (RERA). Ponieważ podmioty gospodarcze w ZEA nie mają uniwersalnej zdolności prawnej, dozwolony rodzaj działalności musi być wyraźnie wskazany w licencji. Na przykład w przypadku pośrednictwa w sprzedaży, zakupie lub dzierżawie tego rodzaju działania muszą być wyraźnie wskazane w licencji. Jednocześnie wszyscy agenci firmy muszą przejść odpowiednie szkolenie i otrzymać osobiste karty maklerskie z indywidualnym numerem. Takie środki mają przede wszystkim na celu ochronę praw i interesów klientów i mają na celu zminimalizowanie możliwości oszustwa ze strony agentów.
Dlaczego ważne jest, aby agent został poprawnie zarejestrowany?
Dubajski rynek nieruchomości jest międzynarodowy. Kupujący, sprzedawcy, właściciele i najemcy to zwykle cudzoziemcy. Gdzie mogą się szukać na wypadek, gdyby coś poszło nie tak? Dlatego agencja nieruchomości z siedzibą w Dubaju jest poważnym gwarantem transakcji. Ponadto ważnym czynnikiem jest wymóg ustawodawstwa w sprawie 100% własności takiej firmy przez lokalnych mieszkańców - obywateli ZEA.
Rzeczywiście w większości przypadków agencja nieruchomości działa jako strona trzecia w transakcji między sprzedającym a kupującym, gwarantując interesy obu stron. Na przykład z reguły to agencja przyjmuje depozyt od kupującego i przechowuje go do ostatecznych rozliczeń i rejestracji transakcji. Dla kupującego gwarantuje to zwrot kaucji, jeśli transakcja nie nastąpi z winy sprzedawcy. Z kolei sprzedawca może liczyć na wypłatę kwoty depozytu jako rekompensatę, jeśli transakcja nie nastąpi z winy kupującego.
