ODPOWIEDZI NA NAJCZĘŚCIEJ ZADAWANE PYTANIA Maja Czy cudzoziemcy kupują nieruchomości w Dubaju?
Obywatele obcych krajów, którzy nie są członkami Rady Współpracy Zatoki Arabskiej (GCC), są uprawnieni do uzyskania pełnej własności nieruchomości w Dubaju („freehold”) tylko na specjalnie wyznaczonych terytoriach, w tak zwanych strefach freehold. Lista takich stref jest ustalona dekretem władcy Dubaju nr 3 z 2006 r. Należą do nich prawie całe terytorium „nowego Dubaju”, w tym tak popularne obszary jak Dubai Marina, The Palm Jumeirah, Emirates Living, Jumeirah Lakes Towers itp.
Jest wymagane rejestracja nieruchomości w Dubaju i kto jest w to zamieszany?
Rejestracją praw do nieruchomości w Dubaju zajmuje się Departament Ziemi Dubaju. Obecnie prawa własności, długoterminowe umowy najmu, zastawy na nieruchomościach itp. Podlegają obowiązkowej rejestracji w odpowiednim rejestrze, zarówno na obiektach gotowych i oddanych do użytku, jak i na projektach budowlanych („nieplanowanych”). W pierwszym przypadku właściciel otrzymuje dowód rejestracyjny nieruchomości (tytuł własności), aw przypadku rejestracji nieruchomości jeszcze nieukończonej (rejestracja Oqood) - pierwotna umowa sprzedaży (wstępna umowa sprzedaży). Koszt rejestracji przeniesienia własności nieruchomości w departamencie gruntów w ogólnym przypadku wynosi 4% ceny sprzedaży plus 4000 drx ZEA (około 1100 USD) za usługi centrum przetwarzania transakcji (powiernik DLD) plus niewielka stała opłata (w zależności od rodzaju zarejestrowanej nieruchomości) za wydanie certyfikatu.
Jakie podatki powinien zapłacić właściciel nieruchomości w Dubaju?
W Zjednoczonych Emiratach Arabskich nie ma podatków od nieruchomości i podatków. W związku z tym posiadanie nieruchomości w Dubaju, a także otrzymywanie dochodu, na przykład z wynajmu, nie pociąga za sobą żadnych konsekwencji podatkowych dla właściciela podlegającego jurysdykcji ZEA. Należy jednak rozumieć, że właściciel nieruchomości jest odpowiedzialny za jego właściwe utrzymanie i jest zobowiązany do pokrycia kosztów jego utrzymania (tak zwane opłaty za utrzymanie lub opłaty za usługi).
Wysokość opłat za usługi jest ustalana przez spółkę zarządzającą w porozumieniu ze stowarzyszeniem właścicieli (jeśli takie powiązanie zostało już utworzone) i zatwierdzana przez agencję regulacyjną rynku nieruchomości w Dubaju (RERA).
Opłata za utrzymanie obejmuje koszty ochrony budynku, czyszczenia części wspólnych, wywozu śmieci, utrzymania infrastruktury (parkingów, basenów, siłowni, terenów rekreacyjnych) itp. Z reguły takie opłaty są pobierane co roku z rocznym wyprzedzeniem, a dla Dubaju, w zależności od projektu, wynoszą od 20 do 80 USD za metr kwadratowy. m rocznie.
Czy właściciel nieruchomości w Dubaju może to wynająć?
Stosunki między właścicielami a najemcami w Dubaju reguluje ustawa nr 26 z 2007 r., A także jej zmiany. Zgodnie z obowiązującymi przepisami każdy właściciel nieruchomości na terytorium emiratu Dubaju ma prawo dzierżawić swoją nieruchomość w celu wynajmu długoterminowego. Zwykle nieruchomości wynajmowane są na okres jednego roku, a następnie odnawiane. Właściciele mogą również zwrócić się do licencjonowanej firmy i przekazać jej własność w celu zarządzania. W takim przypadku firma zarządzająca zajmuje się wszystkimi kwestiami dotyczącymi relacji z najemcami.
Jakich dochodów z wynajmu może oczekiwać właściciel nieruchomości w Dubaju?
Jeśli mówimy o średnich wskaźnikach rynkowych bieżącego zwrotu z inwestycji w nieruchomości, to dzisiaj w przypadku mieszkań w Dubaju wskaźnik dochodu z wynajmu netto (to znaczy dochodu minus koszt obsługi nieruchomości) wynosi średnio 5 - 8% rocznie. Różnica w rentowności wynika z różnic w rodzaju i kategorii nieruchomości, jej lokalizacji i koszcie usług. Co więcej, droższe ekskluzywne nieruchomości z reguły dają mniejszy zwrot w postaci dochodów z wynajmu niż masowe mieszkania w przystępnych projektach.
Jeśli chodzi o rynek nieruchomości biurowych, dziś takie inwestycje są mniej atrakcyjne pod względem dochodów z wynajmu niż zakup mieszkania. Dzierżawa powierzchni handlowej (dotyczy to nie tylko sklepów, ale także punktów usługowych, kawiarni, restauracji itp.) Może potencjalnie generować wyższy dochód (do 15%), jednak zależy to od parametrów samej nieruchomości, i od czynników zewnętrznych.
Czy są jakieś ograniczenia dotyczące kosztów wynajmu w Dubaju?
Zawierając umowę najmu nieruchomości, strony transakcji mają prawo uzgodnić wszelkie warunki, które nie są sprzeczne z obowiązującymi przepisami. Nie ma bezpośrednich ograniczeń dotyczących ceny wynajmu, która jest wskazana w umowie między leasingodawcą a leasingobiorcą. Istnieją jednak prawnie ustanowione ograniczenia dotyczące zwiększania kosztów wynajmu przy odnawianiu umowy na następny okres. Podczas rewizji umów najmu w górę, właściciel powinien kierować się indeksem Urzędu Regulacji Nieruchomości w Dubaju (RERA), który odzwierciedla średnie stawki czynszu za różne rodzaje mieszkań w zależności od obszaru.
Jakie są wymagania dla najemców w Dubaju?
Najemcą nieruchomości w Dubaju (jeśli nie mówimy o mieszkaniach na wynajem krótkoterminowy) może być osoba fizyczna lub prawna posiadająca status rezydenta w Zjednoczonych Emiratach Arabskich. Oznacza to, że umowę najmu można zawrzeć wyłącznie z obywatelem ZEA lub krajem, który jest członkiem Rady ds. Współpracy Państw Arabskich Zatoki Perskiej, lub z emigrantem posiadającym wizę na pobyt stały.
W związku z tym leasingobiorca jest osobą prawną, musi mieć odpowiednią rejestrację w ZEA. Może to być organizacja lokalna, firma zarejestrowana w wolnej strefie ekonomicznej lub oddział (przedstawicielstwo) firmy zagranicznej.
Czy wymagana jest rejestracja umowy najmu nieruchomości w Dubaju i kto jest w nią zaangażowany?
Zgodnie z prawem Emiratu Dubaju wszystkie umowy najmu nieruchomości na jego terytorium muszą być odpowiednio zarejestrowane. Rejestracją umów najmu zajmuje się Dubai Real Estate Regulatory Agency (RERA). Specjalnie do tych celów agencja stworzyła system Ejari, który umożliwia rejestrację umów przez Internet i specjalistyczne centra usług. Zarówno leasingodawca, jak i leasingobiorca mogą zarejestrować umowę najmu. Do tej pory ustalono odpowiedzialność za nieprzestrzeganie wymogu obowiązkowej rejestracji, ale zgodnie z przepisami prawa wszyscy uczestnicy transakcji, które nie zostały zarejestrowane, są automatycznie pozbawieni prawa do zwracania się do organów sądowych i rządowych o ochronę ich interesów. Wymagana jest również rejestracja umów najmu w systemie Ejari w celu otwarcia rodzinnych wiz pobytowych.
Jak zapłacić czynsz za nieruchomość w Dubaju?
Na rynku wynajmu w Dubaju, a także w pozostałej części Zjednoczonych Emiratów Arabskich, zwyczajowo płaci się czynsz za następny rok.
Z reguły wszystkie płatności są dokonywane czekami bankowymi. W zależności od warunków umowy roczna kwota czynszu jest płacona przez jeden lub więcej czeków. W tym drugim przypadku czeki są datowane na przyszłe daty. Na przykład, jeśli liczba czeków wynosi 4, to daty czeków będą odpowiadały datom w przyszłości co kwartał, a jeśli liczba czeków będzie wynosić 12, będą one datowane w odstępach miesięcznych. Odpowiednio, w dniu wskazanym na czeku, leasingodawca może przedstawić go bankowi i otrzymać pieniądze z konta najemcy. Wydawanie niezabezpieczonych czeków w Zjednoczonych Emiratach Arabskich jest przestępstwem, dlatego płacenie czekami, chociaż nie daje 100% gwarancji czynszu, jest dość niezawodnym i wygodnym sposobem dokonywania płatności.
Czy wynajmujący, który nie jest rezydentem ZEA, może otrzymać pieniądze na czeku?
Należy pamiętać, że okres, w którym czek może zostać przedstawiony do zapłaty, wynosi 6 miesięcy, po czym zostaje anulowany. Jeśli czek jest wystawiony na nazwisko osoby i nie ma na nim znaku tylko na rachunku bankowym odbiorcy, wówczas osoba wskazana na czeku, niezależnie od obecności wizy rezydenta, może otrzymać gotówkę w dowolnym oddziale banku wydającego. W przeciwnym razie lub jeśli czek jest napisany w imieniu firmy, pieniądze na nim można otrzymać tylko na konto bankowe, a konto musi zostać otwarte w jednym z banków w Zjednoczonych Emiratach Arabskich. Status rezydenta również nie jest wymagany. Wiele banków w Zjednoczonych Emiratach Arabskich łatwo otwiera konta dla właścicieli nieruchomości niebędących rezydentami.
Procedura otwarcia konta w banku zajmuje mniej niż godzinę, a minimalne wymagania dotyczące wpłaty pieniędzy na konto, aby je otworzyć, wynoszą obecnie 5 tysięcy drx (około 1400 USD). Jeżeli wymienione opcje najmu nie są odpowiednie dla leasingodawcy, może on zawrzeć umowę ze spółką zarządzającą lub agencją nieruchomości, za pośrednictwem której dokonano najmu. Następnie czeki można wystawić na nazwę agencji, a po otrzymaniu od nich pieniędzy agencja przekazuje je (przelewy gotówkowe lub w inny dogodny sposób) do leasingodawcy. Najważniejsze w tym przypadku jest kompetentne podejście do kwestii wyboru firmy partnerskiej.
Kto płaci prowizję agencji nieruchomości? Gdy pośrednikiem w transakcji jest agencja nieruchomości, otrzymuje prowizję. Zgodnie z dotychczasową praktyką najemca wypłaca prowizję agencji nieruchomości. Zwykle jest to 5% rocznej kwoty czynszu.
Usługi agencyjne wygasają po podpisaniu umowy najmu. Jeżeli wynajmujący potrzebuje dodatkowych usług agencyjnych (reprezentujących jego interesy w ZEA w okresie najmu, przyjmujących płatności od najemcy, pokrywających koszty utrzymania nieruchomości itp.), Ich koszt jest dodatkowo negocjowany.
Kto płaci za eksploatację i utrzymanie wynajętej nieruchomości?
Najemca i wynajmujący mogą uzgodnić dowolne warunki wynajmu, jednak co do zasady wynajmujący jest odpowiedzialny za pokrycie kosztów utrzymania (Opłaty za utrzymanie / Opłaty za usługi) i głównych napraw nieruchomości.
Wszelkie bieżące wydatki związane z eksploatacją przedmiotu wynajmu, takie jak: zapłata za wodę, prąd, klimatyzację, telefon, łącze internetowe itp., A także bieżąca naprawa nieruchomości, ponosi najemca. Ponadto najemca łączy narzędzia od odpowiednich dostawców niezależnie i we własnym imieniu. Najemca płaci również tzw „Opłata mieszkaniowa”, która jest opłatą miejską w wysokości 5% rocznego czynszu. Opłata jest pobierana przez Dubai Electricity and Water Authority (DEWA) w równych ratach przez cały rok, wraz z opłatami za prąd i wodę. Jeżeli jednostka nieruchomości nie jest podłączona do wody i prądu (tj. Nie jest zaludniona), wówczas podatek mieszkaniowy nie jest naliczany. Pomimo faktu, że podatek mieszkaniowy został wprowadzony dawno temu, jego powszechna kolekcja nie została właściwie ustanowiona i nadal nie jest uwzględniona na niektórych rachunkach DEWA.
Czy możliwe jest obejście się bez pośredników w transakcjach dotyczących nieruchomości w Dubaju?
Prawie żadna transakcja na rynku nieruchomości nie jest kompletna bez pośredników w Dubaju, podobnie jak w pozostałych częściach świata. W agencjach nieruchomości najczęściej zgłaszają się klienci, którzy chcą wynająć, wynająć, kupić lub sprzedać nieruchomość. Działając na rynku, agenci, jak nikt inny, posiadają informacje o tym, kto, co i ile chcą wynająć, wynająć, sprzedać lub kupić. Jednak daleko od wszystkich profesjonalnych uczestników rynku są należycie zarejestrowane i działają zgodnie z prawem.
Jakie są wymagania dla pośredników w obrocie nieruchomościami w Dubaju?
Przede wszystkim należy pamiętać, że zgodnie z zarządzeniem prezesa Departamentu Ziemi Dubaju nr 85 z 2006 r. Wszystkie agencje nieruchomości działające w Dubaju muszą posiadać licencję na odpowiedni rodzaj działalności i muszą być zarejestrowane w specjalnym rejestrze Agencji Regulacji Rynku Dubai Real Estate (RERA). Ponieważ podmioty gospodarcze w ZEA nie mają uniwersalnej zdolności prawnej, dozwolony rodzaj działalności musi być wyraźnie wskazany w licencji. Na przykład w przypadku pośrednictwa w sprzedaży, zakupie lub dzierżawie tego rodzaju działania muszą być wyraźnie wskazane w licencji.
Jednocześnie wszyscy agenci firmy muszą przejść odpowiednie szkolenie i otrzymać osobiste karty maklerskie z indywidualnym numerem. Takie środki mają przede wszystkim na celu ochronę praw i interesów klientów i mają na celu zminimalizowanie możliwości oszustwa ze strony agentów. Sprawdź rejestrację agencji nieruchomości i jej przedstawicieli na oficjalnej stronie internetowej Departamentu Ziemi w Dubaju pod adresem www.dubailand.gov.ae.
Dlaczego ważne jest, aby agent został poprawnie zarejestrowany?
Dubajski rynek nieruchomości jest międzynarodowy. Kupujący, sprzedawcy, właściciele i najemcy to zwykle cudzoziemcy. Gdzie mogą się szukać na wypadek, gdyby coś poszło nie tak? Dlatego agencja nieruchomości z siedzibą w Dubaju jest poważnym gwarantem transakcji. Ponadto ważnym czynnikiem jest wymóg ustawodawstwa w sprawie 100% własności takiej firmy przez lokalnych mieszkańców - obywateli ZEA.
Rzeczywiście w większości przypadków agencja nieruchomości działa jako strona trzecia w transakcji między sprzedającym a kupującym, gwarantując interesy obu stron.
Na przykład z reguły to agencja przyjmuje depozyt od kupującego i przechowuje go do ostatecznych rozliczeń i rejestracji transakcji. Dla kupującego gwarantuje to zwrot kaucji, jeśli transakcja nie nastąpi z winy sprzedawcy. Z kolei sprzedawca może liczyć na wypłatę kwoty depozytu jako rekompensatę, jeśli transakcja nie nastąpi z winy kupującego.
W JAKI SPOSÓB ZAKUPY NIERUCHOMOŚCI W DUBAJU
Mówiąc najogólniej, procedura zakupu nieruchomości w Dubaju w większości przypadków wygląda następująco:
1. Kupujący wybiera nieruchomość, którą chce kupić.
2. Sprzedawca i kupujący podpisują umowę sprzedaży, która odzwierciedla wszystkie parametry transakcji, w szczególności:
- wartość nabytej nieruchomości
- dodatkowe płatności związane z transakcją (prowizja agentów, płatności dla dewelopera, opłata rejestracyjna, zwrot sprzedającemu kosztów utrzymania opłaconych z góry itp.)
- okres, w którym transakcja kupna i sprzedaży musi zostać zakończona
- warunki i tryb rozliczeń
- odpowiedzialność stron w przypadku niespełnienia warunków umowy
3. Podpisując umowę sprzedaży ze sprzedawcą, kupujący składa depozyt (zwykle 10% wartości nabytej nieruchomości).
4. Sprzedawca sporządza zezwolenie dewelopera na sprzedaż swojej nieruchomości (brak sprzeciwu, NOC), które jest niezbędne do zarejestrowania transakcji w Departamencie Ziemi w Dubaju i potwierdza, że sprzedawca nie ma zaległości w płatnościach związanych z nieruchomościami.
5. Po uzyskaniu pozwolenia na sprzedaż sprzedający i kupujący rejestrują nieruchomość na nazwisko nowego właściciela w jednym z centrów rejestracyjnych departamentu ziemi (powiernika DLD).Zwykle w momencie rejestracji rozliczane są również transakcje.
JAK NIERUCHOMOŚCI DO WYNAJĘCIA W DUBAJU
Mówiąc najogólniej, procedura wynajmu nieruchomości w Dubaju w większości przypadków wygląda następująco:
1. Sam wynajmujący lub z pomocą agencji nieruchomości poszukuje najemcy.
2. Po znalezieniu najemcy leasingodawca podpisuje z nim umowę najmu, która odzwierciedla wszystkie parametry transakcji, w szczególności:
- cena wynajmu i warunki płatności
- okres wynajmu i warunki jego przedłużenia
- dodatkowe koszty związane z funkcjonowaniem nieruchomości i ich dystrybucją między stronami
- odpowiedzialność stron w przypadku niespełnienia warunków umowy
3. Przy podpisywaniu umowy najemca płaci czynsz za rok (zwykle czekiem), a także kaucję (zwykle 5% czynszu rocznego).
4. Po otrzymaniu zapłaty od najemcy wynajmujący daje mu klucze, breloki, karty dostępu itp. Niezbędne do niezakłóconego dostępu do wynajmowanych pomieszczeń i powiązanych obiektów infrastruktury (basen, siłownia itp.), A także kopie dokumentów ( certyfikat własności, paszport właściciela itp.), niezbędne umowy najmu
Atoru do podłączenia wody, prądu, klimatyzacji, telefonu, Internetu itp.
Wszelkie dodatkowe informacje na temat nabywania nieruchomości w Dubaju i zarządzania nimi można uzyskać od specjalistów IMEX Real Estate pod numerem tel. w Moskwie +7 495 5100008, bezpłatny numer w ZEA 800-IMEX (800-4639) lub wysyłając zapytanie na adres e-mail [email protected]
