Dubaj to miasto odwiedzających. Ponad 90% z prawie dwóch milionów mieszkańców metropolii to emigranci. Niewielu z nich może sobie pozwolić na zakup własnego mieszkania, jednak każdy musi gdzieś mieszkać, pracować i odpoczywać. Dlatego rynek wynajmu jest bardzo rozwinięty. To z kolei sprawia, że nieruchomości w Dubaju są atrakcyjne pod względem inwestycyjnym.
Bez tajemnicy 
że wiele osób już nabyło lub zamierza nabyć nieruchomości w Dubaju właśnie w celu uzyskania dochodu z wynajmu, który jest dwa do trzech razy wyższy niż na rynkach rozwiniętych. W związku z tym inwestorzy zadają pytania dotyczące wynajmu nieruchomości w Dubaju. W tym artykule my, z pomocą specjalistów z Dubajskiej agencji nieruchomości IMEX Real Estate, próbowaliśmy podsumować odpowiedzi na najważniejsze i najczęściej zadawane z nich.
Czy właściciel nieruchomości w Dubaju może to wynająć?
Relacje między wynajmującymi a najemcami w Dubaju reguluje ustawa nr 26 z 2007 r., A także jej zmiany. Zgodnie z obowiązującymi przepisami każdy właściciel nieruchomości na terytorium Dubaju ma prawo wynajmować swoją nieruchomość na okres co najmniej 1 (jednego) roku. W przypadku wynajmu na okres krótszy niż rok, taki czynsz jest uważany za krótkoterminowy i wymaga od właściciela posiadania odpowiedniej licencji (na działalność hotelu lub apartamentów hotelowych). W takim przypadku zwykle właściciele zwracają się do licencjonowanej firmy zarządzającej, która przekazuje swoją nieruchomość zarządowi i która wynajmuje już nieruchomości we własnym imieniu.
Jakich dochodów z wynajmu może oczekiwać właściciel nieruchomości w Dubaju?
Jeśli mówimy o średnich wskaźnikach rynkowych obecnego zwrotu z inwestycji w nieruchomości, to w przypadku mieszkań w Dubaju dzisiaj wskaźnik dochodu z wynajmu netto (to znaczy dochodu minus koszt obsługi nieruchomości) wynosi średnio 5-10% rocznie. Różnica w rentowności wynika z różnic w rodzajach i kategoriach nieruchomości, ich lokalizacji i kosztach usług. Jednocześnie droższe nieruchomości ekskluzywne z reguły dają niższe dochody w postaci dochodu z wynajmu niż w przypadku mieszkań masowych w niedrogich projektach.
Jeśli chodzi o rynek nieruchomości biurowych, dziś takie inwestycje są mniej atrakcyjne pod względem dochodów z wynajmu niż zakup mieszkania. Dzierżawa powierzchni handlowej (dotyczy to nie tylko sklepów, ale także punktów usługowych, kawiarni, restauracji itp.) Może potencjalnie generować wyższe dochody (do 15% rocznie), jednak zależy to od parametrów samej nieruchomości i od czynników zewnętrznych.
Czy są jakieś ograniczenia dotyczące kosztów wynajmu w Dubaju?
Zawierając umowę najmu nieruchomości, strony transakcji mają prawo uzgodnić wszelkie warunki, które nie są sprzeczne z obowiązującymi przepisami. Nie ma bezpośrednich ograniczeń dotyczących ceny wynajmu, która jest wskazana w umowie między leasingodawcą a leasingobiorcą. Istnieją jednak prawnie ustanowione ograniczenia dotyczące zwiększania kosztów wynajmu przy odnawianiu umowy na następny okres.
Na przykład w odniesieniu do nieruchomości mieszkalnych obowiązuje zasada, zgodnie z którą wynajmujący nie ma prawa do podwyższenia czynszu, jeżeli od zawarcia pierwszej umowy minęły mniej niż dwa lata.
Ponadto, przy rewizji umów najmu w górę, właściciel powinien kierować się indeksem Urzędu Regulacji Nieruchomości w Dubaju (RERA), który odzwierciedla średnie stawki czynszu za różne rodzaje mieszkań w zależności od obszaru.
Jakie są wymagania dla najemców w Dubaju?
Najemcą nieruchomości w Dubaju (jeśli nie mówimy o mieszkaniach na wynajem krótkoterminowy) może być osoba fizyczna lub prawna posiadająca status rezydenta w Zjednoczonych Emiratach Arabskich. Oznacza to, że umowa najmu może zostać zawarta tylko z obywatelem ZEA lub krajem, który jest członkiem Rady Współpracy Państw Arabskich Zatoki Perskiej lub z emigrantem z wizą na pobyt stały w ZEA.
W związku z tym leasingobiorca jest osobą prawną, musi mieć odpowiednią rejestrację w ZEA. Może to być organizacja lokalna, firma zarejestrowana w wolnej strefie ekonomicznej lub oddział (przedstawicielstwo) firmy zagranicznej.
Czy musisz zarejestrować umowę najmu nieruchomości w Dubaju i kto jest w to zamieszany?
Zgodnie z prawem Emiratu Dubaju wszystkie umowy najmu nieruchomości na jego terytorium muszą być odpowiednio zarejestrowane. Rejestracja najmu jest prowadzona przez Dubai Real Estate Regulatory Authority (RERA). Specjalnie do tych celów agencja stworzyła system Ejari, który umożliwia rejestrację umów przez Internet. Rejestracja online na stronie internetowej Ejari jest prosta, wymaga minimalnej wiedzy technicznej i obejmuje wprowadzenie jedynie podstawowych informacji o umowie najmu, które obejmują:
informacje o nieruchomości i uczestnikach transakcji, a także warunki umowy. Do każdej zarejestrowanej umowy przypisany jest unikalny kod kreskowy na czas jej obowiązywania. Rejestracja jest bezpłatna, a zarówno leasingodawca, jak i najemca mogą zarejestrować umowę najmu. Do tej pory ustalono odpowiedzialność za nieprzestrzeganie wymogu obowiązkowej rejestracji, ale zgodnie z przepisami prawa wszyscy uczestnicy niezarejestrowanych transakcji są automatycznie pozbawieni prawa do zwracania się do organów sądowych i rządowych o ochronę ich interesów.
Czy wynajmujący płaci podatki od dochodów z wynajmu w Dubaju?
W Zjednoczonych Emiratach Arabskich nie ma podatków od nieruchomości i podatków. W związku z tym posiadanie nieruchomości w Dubaju, a także otrzymywanie dochodu, na przykład z tytułu wynajmu, nie pociąga za sobą żadnych konsekwencji podatkowych dla właściciela w ramach jurysdykcji ZEA. Należy jednak rozumieć, że właściciel nieruchomości jest odpowiedzialny za jego właściwe utrzymanie i musi pokryć koszty jego utrzymania (opłaty za utrzymanie) ustanowione przez spółkę zarządzającą. Z reguły takie opłaty są pobierane co roku z rocznym wyprzedzeniem, a dla Dubaju, w zależności od projektu, wynoszą one od 20 do 80 dolarów za metr kwadratowy. m rocznie.
Jak wygląda wynajem nieruchomości w Dubaju?
Mówiąc najogólniej, procedura wynajmu nieruchomości w Dubaju w większości przypadków wygląda następująco:
1. Sam wynajmujący lub z pomocą agencji nieruchomości poszukuje najemcy.
2. Po znalezieniu najemcy leasingodawca podpisuje z nim umowę najmu, która odzwierciedla wszystkie parametry transakcji, w szczególności:
- cena wynajmu i warunki płatności,
- okres wynajmu i warunki jego przedłużenia,
- dodatkowe koszty związane z funkcjonowaniem nieruchomości i ich dystrybucją między stronami,
- odpowiedzialność stron w przypadku niespełnienia warunków umowy.
3. Przy podpisywaniu umowy najemca płaci czynsz za rok (zwykle czekiem), a także kaucję (zwykle 5% czynszu rocznego).
4. Po otrzymaniu płatności od najemcy wynajmujący daje mu klucze, kółka na klucze, karty dostępu itp. Niezbędne do niezakłóconego dostępu do wynajmowanych pomieszczeń i powiązanej infrastruktury (basen, siłownia itp.), A także kopie dokumentów ( zaświadczenie własności, paszport właściciela itp.) wymagane przez najemcę do podłączenia wody, prądu, klimatyzacji, telefonu, Internetu itp.
Jak odbywa się wynajem nieruchomości w Dubaju?
Na rynku wynajmu w Dubaju, a także w pozostałej części Zjednoczonych Emiratów Arabskich, zwyczajowo płacić czynsz z rocznym wyprzedzeniem. Z reguły wszystkie płatności są dokonywane czekami bankowymi. W zależności od warunków umowy roczna kwota czynszu jest płacona przez jeden lub więcej czeków. W tym drugim przypadku czeki są datowane na przyszłe daty. Na przykład, jeśli liczba czeków wynosi 4, to daty czeków będą odpowiadały datom w przyszłości co kwartał, a jeśli liczba czeków będzie wynosić 12, będą one datowane w odstępach miesięcznych. Odpowiednio, w dniu wskazanym na czeku, właściciel może przedstawić go bankowi i otrzymać pieniądze z konta najemcy. Wydawanie niezabezpieczonych czeków w Zjednoczonych Emiratach Arabskich jest przestępstwem, dlatego płacenie czekami, chociaż nie daje 100% gwarancji czynszu, jest dość niezawodnym i wygodnym sposobem dokonywania płatności.
Czy wynajmujący, który nie jest rezydentem ZEA, może otrzymać pieniądze czekiem?
Należy pamiętać, że okres, w którym czek może zostać przedstawiony do zapłaty, wynosi 6 miesięcy, po czym „wypala się”. Jeśli czek jest wystawiony na nazwisko osoby i nie ma na nim znaku tylko na rachunku bankowym odbiorcy, wówczas osoba wskazana na czeku, niezależnie od obecności wizy rezydenta, może otrzymać gotówkę w dowolnym oddziale banku wydającego. W przeciwnym razie lub jeśli czek jest napisany w imieniu firmy, pieniądze na nim można otrzymać tylko na konto bankowe, a konto musi zostać otwarte w jednym z banków w Zjednoczonych Emiratach Arabskich. Status rezydenta również nie jest wymagany.
Wiele banków w Zjednoczonych Emiratach Arabskich łatwo otwiera konta dla nierezydentów (w tym firm zagranicznych). Procedura otwarcia konta bankowego zajmuje mniej niż godzinę, a minimalne wymagania dotyczące wpłaty pieniędzy na konto, aby je otworzyć, wynoszą obecnie 10 tysięcy dirhamów ZEA (około 2750 USD).
Jeśli wymienione opcje najmu nie są odpowiednie dla wynajmującego, może on zawrzeć umowę z agencją nieruchomości, za pośrednictwem której dokonano najmu. Następnie czeki można wystawiać na nazwę agencji, a po otrzymaniu od nich pieniędzy agencja przekazuje je (lub przekazuje gotówką) leasingodawcy. Najważniejsze w tym przypadku jest kompetentne podejście do kwestii wyboru firmy partnerskiej.
Kto płaci prowizję agencji nieruchomości?
Gdy pośrednikiem w transakcji jest agencja nieruchomości, otrzymuje prowizję. Zgodnie z dotychczasową praktyką najemca wypłaca prowizję agencji nieruchomości. Zwykle jest to 5% rocznej kwoty czynszu. Usługi agencyjne wygasają po podpisaniu umowy najmu. Jeżeli wynajmujący potrzebuje dodatkowych usług agencyjnych (reprezentujących jego interesy w ZEA w okresie najmu, przyjmujących płatności od najemcy, pokrywających koszty utrzymania nieruchomości itp.), Ich koszt jest dodatkowo negocjowany.
Kto płaci za eksploatację i utrzymanie wynajętej nieruchomości?
Najemca i wynajmujący mogą uzgodnić dowolne warunki wynajmu, jednak co do zasady wynajmujący jest odpowiedzialny za pokrycie kosztów utrzymania (opłat za utrzymanie) i remontu nieruchomości. Wszelkie bieżące wydatki związane z eksploatacją przedmiotu wynajmu, takie jak: zapłata za wodę, prąd, klimatyzację, telefon, łącze internetowe itp., A także bieżąca naprawa nieruchomości, ponosi najemca. Ponadto najemca łączy narzędzia od odpowiednich dostawców niezależnie i we własnym imieniu. Najemca płaci również tzw „Opłata mieszkaniowa” (opłata mieszkaniowa), która jest opłatą miejską w wysokości 5% rocznego czynszu. Opłata jest pobierana przez Dubai Electricity and Water Authority (DEWA) w równych ratach przez cały rok wraz z opłatami za prąd i wodę. Jeżeli jednostka nieruchomości nie jest podłączona do wody i prądu (tj. Nie jest zaludniona), wówczas podatek mieszkaniowy nie jest naliczany. Pomimo faktu, że podatek mieszkaniowy został wprowadzony dawno temu, do tej pory nie był powszechnie nakładany i nadal nie jest uwzględniony na wielu rachunkach DEWA.
Czy można wynająć nieruchomość w Dubaju bez pośredników? 
Prawie żadna transakcja na rynku nieruchomości, w tym najem, nie może obejść się bez udziału agentów w Dubaju, jak zresztą w pozostałych częściach świata. W agencjach nieruchomości najczęściej zgłaszają się klienci, którzy chcą wynająć, wynająć, kupić lub sprzedać nieruchomość. Działając na rynku, agenci, jak nikt inny, posiadają informacje o tym, kto, co i ile chcą wynająć, wynająć, sprzedać lub kupić. Jednak daleko od wszystkich profesjonalnych uczestników rynku są należycie zarejestrowane i działają zgodnie z prawem.
Jakie są wymagania dla pośredników w obrocie nieruchomościami w Dubaju?
Przede wszystkim należy pamiętać, że zgodnie z zarządzeniem prezesa Departamentu Ziemi Dubaju nr 85 z 2006 r. Wszystkie agencje nieruchomości działające w Dubaju muszą posiadać licencję na odpowiedni rodzaj działalności i muszą być zarejestrowane w specjalnym rejestrze Urzędu Regulacji Rynku Dubai Real Estate (RERA). Ponieważ podmioty gospodarcze w ZEA nie mają uniwersalnej zdolności prawnej, dozwolony rodzaj działalności musi być wyraźnie wskazany w licencji. Na przykład w przypadku pośrednictwa w leasingu działalność tę należy bezpośrednio wskazać w licencji. Jednocześnie wszyscy agenci firmy muszą przejść odpowiednie szkolenie i otrzymać osobiste karty maklerskie z indywidualnym numerem. Takie środki mają przede wszystkim na celu ochronę praw i interesów klientów i mają na celu zminimalizowanie możliwości oszustwa ze strony agentów. PR
Wszelkie dodatkowe informacje można uzyskać od specjalistów IMEX Real Estate pod numerem tel. w Moskwie +7 495 9842053, bezpłatny numer w ZEA 800-IMEX (800-4639) lub wysyłając zapytanie na adres e-mail [email protected]
