Niewątpliwie musi upłynąć trochę czasu, aby zrozumieć, jak to prawo faktycznie działa. Nie zapominaj, że Zjednoczone Emiraty Arabskie są obecnie na drodze do ustanowienia ram regulacyjnych, które mogłyby chronić i zabezpieczyć inwestorów oraz stworzyć najlepsze warunki dla deweloperów.
Spójrzmy na ostatnią przeszłość. 31 sierpnia 2008 r. Opublikowano ustawę nr 13, której art. 11 został zastosowany, jeżeli nabywca, zgodnie z umową sprzedaży nieruchomości, naruszy jedno z jego obowiązków. Po upływie 30 dni od daty powiadomienia kupującego Departament Ziemi Emiratu Dubajskiego ma prawo kontynuować znaną procedurę rozwiązania Umowy sprzedaży i zakupu między deweloperem a kupującym, a zgodnie z ust. 2, jeśli kupujący nie znajdzie sposobu na ochronę się na mocy umowy, deweloper będzie zmuszony do jej rozwiązania i wstrzymać nie więcej niż 30% zakupów już dokonanych przez kupującego w dniu zakończenia płatności. To oczywiście spowodowało wiele pytań od deweloperów, którzy motywowali swoje niezadowolenie z faktu, że 30% wspomniane w ustawie nie wystarczyłoby do zrekompensowania poniesionych przez nich kosztów. Jeżeli więc kupujący zapłacił 5% lub 10% kaucji za określoną nieruchomość, wówczas zgodnie z prawem, w przypadku rozwiązania umowy sprzedaży, 30% depozytu dla dewelopera jest ledwo wystarczające na pokrycie tak zwanych wydatków „kieszonkowych”, takich jak na przykład płacenie pewnego odsetka agentom sprzedaży. W rezultacie mamy sytuację, w której deweloper jest zmuszony albo zaakceptować stratę, co jest niedopuszczalne, albo złożyć pozew przeciwko kupującemu w sądzie.
Kolejnym krokiem było przyjęcie biuletynu z 10 listopada 2008 r., Wydanego przez Departament Ziemi Dubaju. Wspomniany list miał jeden cel - wyjaśnienie do art. 11. Tym razem deweloper był uprawniony do wstrzymania 30%, ale od całkowitej wartości umowy kupna i sprzedaży nieruchomości powiększonej o 30% wszystkich dokonanych płatności. Tak więc po rozwiązaniu umowy deweloper był uprawniony do wstrzymania inwestycji i dokonania ostatecznej płatności z nabywcą dopiero po odsprzedaży tej nieruchomości.
List informacyjny miał jednak zastosowanie wyłącznie do umów sprzedaży zawartych po wejściu w życie ustawy nr 13, aw przypadku rozwiązania umowy zawartej przed wejściem w życie ustawy odsyła się do warunków samej umowy.
List, w przeciwieństwie do art. 11, bardziej wspierał deweloperów, a jego publikacja wywołała mieszaną reakcję wśród inwestorów, ponieważ list nie miał statusu oficjalnej zmiany ustawy nr 13, co umożliwiło kupującym kwestionowanie linków deweloperów do tego listu. Istnieje zatem pilna potrzeba przyjęcia bardziej przejrzystego, oficjalnego dokumentu uzupełniającego art. 11, który ostatecznie stał się ustawą nr 9. Ustawa ta ma zastosowanie do wszystkich umów kupna i sprzedaży nieruchomości, niezależnie od daty ich zawarcia, czy do lub po wejściu w życie ustawy.
Istnieje zatem pilna potrzeba przyjęcia bardziej przejrzystego, oficjalnego dokumentu uzupełniającego art. 11, który ostatecznie stał się ustawą nr 9. Ustawa ta ma zastosowanie do wszystkich umów kupna i sprzedaży nieruchomości, niezależnie od daty ich zawarcia, czy do lub po wejściu w życie ustawy.
Daty pozostały niezmienione. Po upływie 30 dni od daty powiadomienia kupującego deweloper ma prawo rozwiązać umowę i wstrzymać się z kwotą w zależności od etapu budowy. Tak więc, jeśli deweloper wypełnił swoje zobowiązania budowlane o co najmniej 80%, wówczas wszystkie pieniądze zapłacone przez kupującego zostaną potrącone, a deweloper ma również prawo zażądać od kupującego zwrotu pełnej wartości nieruchomości określonej w umowie. Jeśli konstrukcja osiągnie 60%, wówczas 40% całkowitego kosztu zamówienia zostanie wstrzymane. Jeśli budowa rozpoczęła się, ale nie osiągnęła 60%, wówczas zatrzymano 25%, a na koniec, jeśli budowa obiektu nie zostanie ogłoszona, deweloper zachowuje 30% kwoty już zapłaconej za zakupioną nieruchomość. Rekompensata za saldo musi zostać dokonana w ciągu 1 roku, zgodnie z art. 11 ust. 4.
Podsumowując, chciałbym zauważyć, że ogólnie rzecz biorąc, przyjęcie ustawy zachwiało równowagą między prawami deweloperów i nabywców. Niektórzy tak myślą. Inni uważają, że takie zmiany będą miały korzystny wpływ na rynek nieruchomości. Jak to będzie, czas pokaże.
Decydując o zakupie nieruchomości, głównymi czynnikami są lokalizacja, układ, dekoracja i, oczywiście, koszt wybranej nieruchomości. Z reguły nikt nie myśli, że przede wszystkim musisz być w stanie poruszać się po przepisach regulujących transakcje sprzedaży i chronić swoje prawa. Terminowe skontaktowanie się z profesjonalistami o ugruntowanej pozycji na rynku nieruchomości pomoże uzyskać pełne informacje o projektach i cenach, a także niezbędne wsparcie prawne, które bez wątpienia znacznie przyspieszy proces zakupu, pozwoli zaoszczędzić czas i pieniądze oraz nerwy.
