JEŚLI MYŚLISZ O INWESTYCJI W NIERUCHOMOŚCI PIĘKNEGO EMIRATU, BĘDZIE UŻYTECZNY, ABY UCZYĆ SIĘ O PODSTAWOWYCH RODZAJACH PODOBNYCH INWESTYCJI I KORZYŚCI Z KAŻDEJ Z NICH. Dubaj naprawdę oferuje jeden z najwyższych poziomów dochodów z nieruchomości - zarówno pod względem kosztu kapitału nieruchomości, jak i stawki czynszu. To ona przede wszystkim przyciąga inwestorów do Dubaju. Tylko tutaj możesz uzyskać do 20% dochodu z wynajmu rocznie. Ponadto - bezpieczeństwo inwestycji, nawet w nieruchomościach w budowie, nieplanowanych, chronionych na poziomie legislacyjnym państwa.
Stworzenie najbardziej przejrzystego i skutecznego systemu monitorowania i rejestrowania transakcji na rynku nieruchomości jest jednym z priorytetów głównego organu regulującego rynek nieruchomości w Dubaju, Departamentu Ziemi Dubaju i Agencji Regulacji Rynku Nieruchomości w Dubaju (RERA), jego jednostce.
Nasz wybór zawsze i wszędzie jest determinowany przez nasze własne cele i zadania, ale także przez nasz charakter, apetyt na ryzyko lub, przeciwnie, ostrożność. Ile osób, tyle opinii, ale zestaw obu z nich zawsze można sprowadzić do dość wąskiego zakresu specyfikacji. Podobnie jest w przypadku inwestycji w nieruchomości. Istnieją cztery rodzaje dużych inwestycji w nieruchomości w Dubaju, w zależności od celu.
1. Portfel inwestycyjny „spekulacyjny”
Kluczowe cechy:
Najwyższa płynność spośród wszystkich opcji inwestycji w nieruchomości w Dubaju;
ochrona przed inflacją ze względu na wzrost kosztu kapitału obiektu;
inwestycje w obiekty w budowie z możliwością kapitalizacji do 30% i więcej rocznie; inwestycje od 100 tys. USD.
Ryzyka:
utracone zyski z wykorzystania kapitału między wycofaniem środków z jednego projektu przed zainwestowaniem w inny atrakcyjny projekt inwestycyjny;
prawdopodobieństwo wydłużenia czasu budowy (chociaż w tej chwili kierownictwo Dubaju ściśle monitoruje wszystkie odroczone lub nawet zamrożone projekty i zwraca fundusze inwestorom, jeśli to konieczne).
Portfel spekulacyjny to bardzo płynna inwestycja w nieruchomości mieszkalne / komercyjne w Dubaju w budowie na początkowym etapie budowy (w fazie pit), a także gotowe projekty rynku wtórnego, tzw. „Gorące oferty”.
Wybór portfela inwestycyjnego zależy od trzech głównych czynników: czasu, ceny i ryzyka W przypadku obiektów w budowie rolę odgrywają te same trzy główne czynniki: chęć oczekiwania na zakończenie budowy, pewne ryzyko związane z inwestowaniem w coś niematerialnego (choć ostatnio deweloperzy z Dubaju zmniejszyć to ryzyko prawie do zera), a także fakt, że okres rozruchu może być opóźniony, a także cenę emisji. I jeszcze jeden niuans: w przypadku „gorącej oferty” musisz podjąć natychmiastowe decyzje i dokonać szybkiego depozytu, co może również stać się czynnikiem stresującym.
Poziom inwestycji dla tego typu inwestycji zaczyna się od 100 tys. USD: im większa kwota inwestycji, tym wyższe dywidendy. Ten rodzaj inwestycji ma najwyższą płynność (biorąc pod uwagę ryzyko i czas), a dochód netto będzie różnicą między pierwotnie zainwestowanymi środkami a wartością rynkową obiektu w momencie jego odsprzedaży (do 15% rocznie).
Dlaczego ludzie są gotowi czekać? Pytamy samych inwestorów. Igor Glazow z miasta Astana w Kazachstanie zainwestował w Dubaju, ponieważ jego zdaniem nieruchomości mają pewną antyinflacyjną stabilność: „Z czasem wszystko staje się droższe z powodu popytu - zarówno chleb, benzyna, cement, metal, jak i inne użyte materiały podczas budowy, a ta jakość, stabilność antyinflacyjna chroni inwestora lepiej niż inne i chroni portfel inwestycyjny, w przeciwieństwie do pieniędzy na rachunkach depozytowych, które tylko z powodu inflacji tracą swoją siłę nabywczą, a odsetki nawet nie dogonić prawdziwą inflację ”.
Ponadto, jeśli jesteś zwolennikiem bardziej konserwatywnych decyzji lub wcale nie masz ochoty czekać na zakończenie budowy, i ogólnie jakoś nie ufasz temu, czego nie możesz dotknąć, czynnik czasu staje się drugorzędny. Teraz twój wybór jest bardziej uzależniony od twoich indywidualnych celów. Załóżmy, że wynajem jest dokładnie tym, co ci odpowiada.
2. Port inwestycyjny „Rent” 
Kluczowe cechy:
średni dochód z najmu 7-8% rocznie; możliwość inwestowania od 130 tys. USD;
kapitalizacja obiektu w czasie do 15% rocznie;
mniej ryzykowne w porównaniu z portfelem inwestycji spekulacyjnych;
umiejętność korzystania z nieruchomości na własne potrzeby i projekty;
możliwość wyboru spośród mieszkań mieszkalnych, nieruchomości komercyjnych.
Ryzyka:
rozwiązywanie problemów z najemcami; rozliczanie terminowości zarówno płatności czynszu, jak i kosztów utrzymania nieruchomości; wszystkie ryzyka związane z samodzielnym wynajmem;
okresowy spadek kosztu kapitału samego obiektu, który jednak w ujęciu rocznym powoduje wyłącznie wzrost.
Jeśli kupujesz nieruchomość w Dubaju głównie w celu wynajmu, to pakiet „Rent” jest odpowiedni dla Ciebie, stabilna inwestycja w luksusowe apartamenty w Dubaju, która zapewnia całoroczny dochód w obcej walucie. Gotowe mieszkania do umeblowania lub luksusowo wyposażonych mieszkań, ze wszystkimi udogodnieniami nowoczesnego kompleksu mieszkalnego lub biura, lokalu handlowego - to oferuje portfel inwestycyjny Rentport.
„Dlaczego zainwestowałem w Dubaju?” - pyta inwestor Siergiej Dolmatow z Moskwy: „Po pierwsze, ze wszystkich transakcji na nieruchomościach w Dubaju (użytkowanie, sprzedaż, wynajem) istnieje stabilność dochodów (w porównaniu na przykład z papierami wartościowymi jeśli oczywiście nie można się nimi spekulować.) Na przykład w 2011 r. kupiłem dwa dwupokojowe mieszkania (każda z nich, jak się tu mówi) w okolicy JBR. Wtedy kosztują 1 milion dirhamów. Są to gdzieś mieszkania 68-70 kwadratów każdy W 2014 r. Mieszkania te były już warte 1,5 miliona dirh na rynku mov, to znaczy, że ich cena wzrosła o prawie 50% w ciągu trzech lat. Plus, po zakończeniu wszystkich trzech lat miałem dochód w wysokości 7% rocznie. Dziś wartość rynkowa mieszkań spadła nieco gdzieś o 10% rocznie, ale są to Teraz warunki rynkowe. Jestem pewien, że do końca roku moje apartamenty ponownie dodadzą 10-15% ceny, więc jestem spokojny ”.
Wróćmy jednak do inwestycji. Morze, słońce, senna błogość, całoroczne plaże! Dubaj to prawdziwy raj turystyczny (i nie tylko), o którym powiemy później. A jeśli nie chcesz myśleć o problemach domowych w tym raju, jeśli zostaniesz „wynajmującym”, wybierz pakiet „Gwarancja”.
3. Pakiet inwestycyjny „Gwarancja”
Kluczowe cechy: nabycie nieruchomości hotelowej za cenę 250 tys. USD;
gwarantowany dochód z wynajmu w regionie od 5-10% rocznie, w zależności od projektu;
formalna umowa z deweloperem na świadczenie wszystkich usług hotelowych;
możliwość korzystania z nieruchomości pod pokojem hotelowym dla siebie przez 1 tydzień w roku;
brak problemów związanych z niezależnym wynajmem pomieszczeń i kontrolą obłożenia.
Ryzyka:
- po upływie okresu gwarantowanego dochodu (od 3 do 7 lat w zależności od dewelopera) różne rodzaje ryzyka związane z wahaniami na rynku turystycznym i popytem na nieruchomość (praktycznie zanegowane ze względu na duży popyt na pokoje hotelowe, niewystarczające oferty i włączenie nieruchomości do puli wynajmu )
Sama nazwa tego portfela inwestycyjnego sugeruje, że został stworzony dla osób ostrożnych i bystry, ale mających na celu zagwarantowanie wyniku.
Jeśli potrzebujesz tylko dochodu netto, wybierz ten portfel inwestycyjny, który składa się głównie z apartamentów hotelowych, ze wszystkimi wynikającymi z tego korzyściami i zaletami. Kupowanie nieruchomości hotelowych to najprostszy sposób na inwestowanie, czasem nawet nie wymagający obecności na wyprzedaży. W przyszłości sieć hoteli lub organizator wycieczek przejmie wszystkie problemy, w tym kontrolę poziomu obłożenia, w którym firmy te specjalizują się od lat. Tak więc ten rodzaj inwestycji można nazwać pasywnym i gwarantowanym. Przyniesie ci to do 10% rocznie.
Co mówią sami inwestorzy?
„Wydaje mi się, że głównym celem inwestowania w nieruchomości, jeśli nie jest to praca, jest nie tyle zarabianie, co ochrona przed hiperinflacją. A w Dubaju przynosi również doskonały zysk operacyjny”, powiedział inwestor George Loria z Ufa. Kupiłem pokój w hotelu w Dubaju za 1,35 miliona dirhamów. Po uzgodnieniu z deweloperem otrzymam 10% rocznie gwarancji, niezależnie od tego, jak on tam wynajmę pokój. Ponadto sam mogę tam odpocząć przez tydzień w rok z rodziną ”. Co powiedzieliśmy? Racja, pasywny dochód!
Oczywiście zawsze znajdą się tacy, którzy nie będą zadowoleni z żadnego z proponowanych wariantów tradycyjnej klasyfikacji inwestycji w nieruchomości.
Dubaj jest gotowy zaoferować portfel inwestycyjny Million Plus ponad bogatym inwestorom.
4. Portfel inwestycyjny „Million Plus”
Kluczowe cechy:
inwestycje od 1 mln USD w nieruchomości hotelowe w budowie lub w gotową nieruchomość hotelową;
Nabycie 3-4-gwiazdkowego hotelu;
zawarcie umowy z deweloperem na dalszą dzierżawę całego kompleksu z gwarantowanym przychodem 8% rocznie; kapitalizacja obiektu na poziomie 10–15% rocznie.
Ryzyka:
potrzeba ciągłej analizy sytuacji rynkowej (ryzyko to można również zminimalizować, kontaktując się ze specjalistami);
potrzeba pewnej kontroli osobistej, ponieważ projekt tego poziomu już pociąga za sobą wysoką osobistą odpowiedzialność.
Portfel inwestycyjny Million Plus, jak sama nazwa wskazuje, obejmuje całe „budynki mieszkalne”, jak powiedzieliby poprzedni najemcy i wynajmujący, o wartości od 1 mln USD lub kompleksy budynków komercyjnych, biur, całych hoteli, działek budowlanych. To zupełnie inny poziom inwestycji, jak mówią, najwyższy poziom. Na przykład hotele trzy- i czterogwiazdkowe są obecnie oferowane do sprzedaży na rynku w Dubaju w takich obszarach jak TECOM, International City, Deira, Al Barsha i Al Sufouh. Z reguły jest to nieruchomość gotowa lub w budowie na etapie wykończenia ze średnio 100 lub więcej pokojami na każdy budynek. Mówimy o inwestycjach o wartości 110, 155 i 275 milionów dirhamów (30 milionów USD; 42 miliony USD; 75 milionów USD), ale płynność takich obiektów inwestycyjnych jest jedną z najwyższych. Czy biznes turystyczny będzie opłacalny? Wystarczy przypomnieć, że emirat jest zdeterminowany, aby przyciągać 20 milionów turystów rocznie do Dubaju na Expo 2020. Być może to wszystko zostało powiedziane.
Posłuchajmy, co mówią inwestorzy najwyższego szczebla, inwestorzy milionera. Indyjski inwestor, Diraj Saluja, który od kilku lat mieszka w willi na The Palm Jumeirah, uważa, że nie ma lepszego miejsca do życia i inwestycji niż Dubaj. Mówi: „Musisz zrozumieć, że inwestycja w nieruchomości na tym poziomie, od 1 miliona USD lub więcej, nie jest jedynie inwestycją pasywną. Jest to projekt biznesowy, który można rozwinąć, aby uzyskać jeszcze większy zysk w przyszłości”. Moim planem jest zakup hotelu w wolnej strefie ekonomicznej TECOM. Deweloper daje gwarancję 8% rocznie na wynajem przez 5 lat.
A potem rynek pokaże, jak rozwinie się sytuacja. W każdym razie jasne jest, że kapitalizacja takich projektów również utrzymuje się na dość wysokim poziomie ”.
Niewątpliwie ten portfel inwestycyjny, podobnie jak inne, wiąże się również z pewnym ryzykiem. Ale są to ryzyka, które są charakterystyczne dla całej sytuacji na rynku jako całości, ryzyka nieodłącznie związane z każdym dużym przedsiębiorstwem, gwarantujące wysokie dochody, jeśli odniesie sukces.
Jeśli ustalimy rodzaje inwestycji, pozostaje jedynie podsumować, dlaczego potrzebujesz tego wszystkiego. Oprócz finansowej strony inwestycji, która, mamy nadzieję, stała się dla Ciebie oczywiście opłacalna, istnieje również czynnik ekonomiczny i czysty prestiż. Dubaj to modne miejsce, mało kto będzie się z tym kłócił. To nowoczesna, uderzająca wyobraźnia, ogromny „projekt”, projekt przyszłości dla całego świata, przykład, w jaki sposób można nawet zbudować futurystyczne, funkcjonalne i poszukiwane miasto wypoczynkowe, światowe centrum handlowe, oazę gospodarczą i tylko nowoczesną metropolię w jednym wykonaniu nawet na środku pustyni. Mając zaledwie 5% zasobów ropy w Zjednoczonych Emiratach Arabskich, emirat zdołał stać się pierwszym spośród swoich sąsiadów i obrócić kapitał zarobiony na ropie we wzrost, tworząc dzięki temu własną przyszłość.
Czego jeszcze wszyscy szukamy w wymarzonym mieście?
Bezpieczeństwo, które kultywowano w Dubaju, cudowny klimat przez większość roku, stabilność lokalnej waluty - dirham, powiązanej z dolarem amerykańskim (co jest niezwykle ważne ostatnio), wygodna infrastruktura transportowa (pamiętasz korki w Moskwie?), Stworzona od zera i natychmiast z biorąc pod uwagę wszystkie potrzeby rozwijającego się miasta, niskie ceny zwykłego koszyka konsumpcyjnego (tutaj są dość niskie ze względu na obfitość taniej siły roboczej). Cokolwiek szukasz - spokój w willi nad morzem, powodzenia w biznesie na skrzyżowaniu wielu szlaków handlowych w Azji, Europie i Afryce, lub po prostu dobra opcja na niezawodne i pasywne ulokowanie kapitału, a może wszystko to razem - odpowiedź zawsze będzie Dubaj
Dodatkowe informacje na temat nabywania nieruchomości w Dubaju i zarządzania nimi można uzyskać od specjalistów IMEX Real Estate telefonicznie w Moskwie +7 495 510 0008, bezpłatny numer telefonu w Zjednoczonych Emiratach Arabskich 800-IMEX (800-4639) lub wysyłając zapytanie pocztą elektroniczną [email protected].
