Tekst: Helena Kryukova KIEDY WPROWADZAMY MIASTO PRZYSZŁOŚCI, PIERWSZA NUMA PRZYCHODZI DO DUBAJU. TEN SAM OBAWY I RYNEK NIERUCHOMOŚCI EMIRATU: NADCHODZĄCE TRUDNOŚCI, POWRÓT DO PRZYSZŁOŚCI BEZPIECZNEGO ROZWOJU, NOWYCH FANTASTYCZNYCH PROJEKTÓW I SZYBKIEGO WZROSTU INWESTYCJI W INWESTYCJE.
Dubaj regularnie zajmuje wiodącą pozycję w rankingu inwestycji priorytetowych w inwestycje w nieruchomości: w rankingu Savills emirat zajął drugie miejsce na świecie pod względem atrakcyjności dla inwestycji mieszkaniowych, a ocena Knight Frank całkowicie przewiduje, że ten wskaźnik wkrótce wyprzedzi Londyn. światowa stolica inwestycji.
Podaż i popyt - na wadze
Wybór inwestorów nie jest zaskakujący, ponieważ oprócz głównych czynników, takich jak wysoki poziom zwrotu z aktywów, bezpieczeństwo inwestycji i stopa zwrotu z inwestycji, emirat stale pojawia się również na listach miast z najbardziej niezwykłymi, interesującymi i znaczącymi projektami nieruchomości, takimi jak projekt aerotropolu Dubai South ( dawniej Dubai World Central), nazwany przez ekspertów Knight Frank jednym z pięciu najważniejszych projektów urbanistycznych na świecie w zakresie inwestycji w nieruchomości.
A także, oczywiście, MBR City - District One z siedmiokilometrowymi sztucznymi jeziorami Crystal Lagoons i największą na świecie sztuczną plażą, kompleksem Aladdin City w sercu Dubai Creek, inspirowanym tradycyjną kulturą arabską, trzy parki tematyczne pod ogólną nazwą Dubai Parks and Resorts , projekt rozwoju sztucznej wyspy Bluewater Island z najwyższym diabelskim młynem na świecie, Dubai Eye, duży kompleks Dubai Creek Harbour, gigantyczna Dubai Frame i projekt rozwoju wyspy Deira Islands. A to tylko część tych niesamowitych projektów, które pojawią się w Dubaju w przeddzień EXPO 2020.
Ale ten wir nowych projektów, który tak szybko opanował Dubaj, mógł nie tylko wywołać zakłopotanie wśród wielu analityków, którzy są przyzwyczajeni do zauważania pułapek we wszystkim, szczególnie w połączeniu ze spadkiem aktywności na rynku nieruchomości i widoczną obniżką cen. Spróbujmy wyjaśnić ten ogólny obraz fantastycznej przyszłości.
Główną przeszkodą w różnych próbach jak najdokładniejszej prognozy przyszłego rozwoju rynku mieszkaniowego w Dubaju była prawdziwa liczba obiektów gotowych na wejście na rynek w najbliższej przyszłości. Na początku roku zakres analityków w tym zakresie był dość duży: bez zawstydzenia stwierdzili, że 30 000 mieszkań może bardzo dobrze uzupełnić rynek już w 2015 roku. Potem prognozy stały się nieco skromniejsze: ktoś obiecał 25 000 nowych obiektów w 2015 r., Inni przyjęli bardziej wydłużone ramy czasowe, aby nie być ustalonym na bieżący stan rzeczy, i nazwali liczby 70 000 obiektów do 2018 r. Lub, odwrotnie, węższymi - 6000 obiektów w drugiej połowie 2015 r.
Wszystko to mogło spowodować zamieszanie wśród inwestorów i dezorientować niektórych potencjalnych nabywców, po czym sami główni gracze rynkowi, w tym wiodący deweloperzy, tacy jak DAMAC i Union Properties, wydali oświadczenia, że podaż i popyt są nadal zrównoważone, ale z tendencją do przewagi popytu.
Później do tych oświadczeń dodano oficjalne statystyki: pomimo obiecanych 25 000 nowych nieruchomości, nie więcej niż 10 000 mieszkań zostanie oddanych do użytku w Dubaju w 2015 r., Ponieważ sami deweloperzy rozumieją wpływ czynnika podaży na ogólny stan rynku i nie dążą do tego nadmiar, hamujący uruchamianie nowych obiektów. Według Dubai Statistics Centre, wzrost populacji Dubaju w nadchodzących latach wyniesie 5-7% rocznie, a budownictwo mieszkaniowe wzrośnie o 2,2% rocznie, więc równowaga podaży i popytu będzie miała tendencję do przeważania w przyszłych latach.
O tym, że popyt na mieszkania w Dubaju, a teraz iw przyszłości znacznie wyprzedzi podaż, analitycy i uczestnicy rynku jednogłośnie mówią. Tak powiedzmy szef Union Properties Khalid Bin Kalban, szef DAMAC Zayed ElChaar, a także analitycy z Land Sterling i Bayut. I wreszcie, ostateczny punkt tych sporów został ustalony w ostatnim oficjalnym raporcie Departamentu Ziemi w Dubaju, który stwierdza, że w zaledwie dziewięć miesięcy 2015 r. Emirat zawarł 33 907 transakcji nieruchomościowych, co wskazuje na stały wzrost zainteresowania kupujących rynkiem.
W przypadku osobistych środków nabywców w tym okresie nieruchomości zostały sprzedane w wysokości 21,24 mld USD, a na kredyt - w wysokości 25,59 mld USD. Jest zatem oczywiste, że popularność hipotek mieszkaniowych w Dubaju rośnie z każdym rokiem.
Nowy wzrost - za sześć miesięcy
W ciągu ostatnich dwóch lat łączna wartość nieruchomości sprzedawanych w Dubaju w każdym kolejnym kwartale stale rosła, na podstawie których można stwierdzić, że lokalny rynek nieruchomości rozwija się stabilnie i stabilnie, powiedział szef departamentu ziemi Sultan Butti Bin Majren. Należy jednak zauważyć, że im bliżej końca roku, tym bardziej pewne prognozy analityków i uczestników rynku brzmią na temat zbliżającego się (być może już w połowie następnego 2016 r.) Powrotu rynku nieruchomości w Dubaju do jego poprzednich wskaźników wzrostu.
Dzisiaj te bardziej ostrożne i nieśmiałe założenia stały się pewnymi tezami popartymi faktami. Powodem triumfalnego powrotu rynku na poprzednie pozycje będzie intensyfikacja procesów w gospodarce regionu ze względu na status stabilnej zatoki w niespokojnym otoczeniu innych krajów Bliskiego Wschodu, a także jego orientację na rok 2020, kiedy to Światowa Wystawa odbędzie się w Dubaju.
Innym ważnym czynnikiem, który jest poza branżą nieruchomości, ale mimo to będzie miał znaczący wpływ na jej dalszy rozwój, było niedawne zniesienie sankcji gospodarczych z Iranu, obiecujące ZEA, a zwłaszcza Dubajowi, silną dodatkową zachętę finansową do ekspansji, ponieważ co najmniej 13 miliardów USD rocznego zysku handlowego. Według szacunków MFW roczny wzrost PKB w Zjednoczonych Emiratach Arabskich tylko z powodu zniesienia sankcji wobec Iranu wyniesie co najmniej 1%, a roczny wzrost o 3% w ciągu najbliższych trzech lat.
Koncentruje się na rynku wynajmu
Kolejnym sektorem branży nieruchomości, przyciągającym coraz większą uwagę analityków i inwestorów, stał się w ostatnich sześciu miesiącach rynek wynajmu mieszkań w Dubaju. W tej dziedzinie, podobnie jak w poprzednich miesiącach, obserwuje się zwiększoną zmienność, jednak jedno jest pewne: wzrost zysków z inwestycji w nieruchomości w Dubaju trwa nadal. Według wskaźników cen domów Phidar Advisory, zwroty w segmencie apartamentów w Dubaju wzrosły do rekordowo wysokiego poziomu 7,5% w ciągu ostatnich trzech miesięcy, podczas gdy zwroty z willi wzrosły do 4,8% wraz z niższymi cenami w sektorze sprzedaży oraz dalszymi lub rosnącymi cenami w segmencie wynajmu.
Fakt, że rosnące dochody z wynajmu, w połączeniu ze statusem bezpiecznej przystani inwestycyjnej związanej z Dubajem, stanowią raczej optymistyczną przyszłość dla branży budownictwa nieruchomości, jest również wskazane w najnowszym raporcie międzynarodowej agencji ratingowej Moody's oraz w raporcie analitycznym Financial Times, którego eksperci nazywali się lojalnymi ustawodawstwo dotyczące inwestycji zagranicznych i przejrzystość standardów regulacyjnych, tj. bezpieczeństwo i komfort, są jednymi z dwóch najważniejszych czynników dalszego rozwoju rynku mieszkaniowego w Dubaju ja
Według innej agencji konsultingowej, Land Sterling, koszt wynajmu mieszkań typu studio w niedrogich obszarach Dubaju wzrósł o 13% w samym trzecim kwartale tego roku. Jednocześnie wzrost kosztów wynajmu mieszkań o większej powierzchni jest odwrotnie proporcjonalny do wielkości willi i mieszkań: apartamenty z jedną sypialnią wzrosły średnio o 5-12% na kwartał, w zależności od powierzchni, a elitarne mieszkania, wręcz przeciwnie, stały się nieco tańsze dla najemców. U szczytu popularności wśród inwestorów i najemców - niedrogie mieszkania o niewielkiej powierzchni w rozwiniętych obszarach Dubaju. Według Propertyfinder, najbardziej poszukiwani najemcy w Dubaju mieszczą się w przedziale cenowym od 13 500 do 40 000 USD rocznie.
Dlatego Dubaj pozostaje jednym z najdroższych miast do wynajęcia na świecie. Zostało to potwierdzone przez ostatnie badanie ratingowe UBS zatytułowane Ceny i zarobki.
Jednak Dubajowi udało się dostać do czterech największych miast o najwyższych stawkach czynszów, głównie ze względu na elitarny sektor nieruchomości, podczas gdy ostatnio zarówno rząd, jak i sami deweloperzy skupili się na drugim końcu spektrum - niedrogim sektorze mieszkaniowym.
Ten trend, który ukształtował się w pierwszej połowie roku, trwa do dziś. Zgodnie z definicją JLL, za przystępne dla Dubaju uważa się nieruchomości o średniej wartości 215 000 USD w segmencie sprzedaży i około 19 000 USD rocznie w segmencie wynajmu. Tego typu mieszkań w Dubaju obecnie najbardziej brakuje, ponieważ co najmniej 40% ogółu mieszkańców lub 820 000 gospodarstw domowych to potencjalni nabywcy i najemcy takich nieruchomości, wynika z raportu JLL.
Nowe możliwości inwestycyjne przyciągną do Dubaju zupełnie nowego rodzaju inwestorów, którzy są zainteresowani kategorią tanich nieruchomości, a dzięki nim w ciągu najbliższych siedmiu lub więcej lat, zdaniem analityków z Knight Frank, Dubaj oczekuje stabilnego i pewnego rozwoju sektora mieszkaniowego.
Aby uzyskać więcej informacji na temat zakupu nieruchomości i zarządzania nimi w Dubaju, skontaktuj się z IMEX Real Estate pod numerem tel. w Moskwie +7 495 5100008, bezpłatny numer w ZEA 800-IMEX (800-4639) lub wysyłając zapytanie na adres e-mail [email protected].
