Pytanie: Co w sytuacji globalnego kryzysu finansowego powinni zrobić nabywcy nieruchomości, jeśli sprzedawca zniknie, jego biuro będzie zamknięte, a telefony nie odpowiedzą?
Odpowiedź: Każdy mieszkaniec Zjednoczonych Emiratów Arabskich, czyli ty i ja, są bezpośrednio lub pośrednio związani z rynkiem nieruchomości w Dubaju. Kryzys gospodarczy, który w ten czy inny sposób dotyka wszystkie kraje świata, dotyka każdego człowieka. Trzeba przyznać, że międzynarodowy kryzys finansowy, który pociągnął za sobą ograniczenia pożyczek dla nabywców i wzrost oprocentowania kredytów, zmusił wielu deweloperów do zamrożenia projektów na czas nieokreślony. Ustawa o rachunku powierniczym nr 8 z 2007 r. Zobowiązała organizacje do otwarcia kont gwarancyjnych lub powierniczych dla swoich projektów, zapewniając w ten sposób kupującemu bardziej zrozumiałe informacje o jakości dewelopera i jego wiarygodności. Dziś wszystkie nowe organizacje muszą przestrzegać tego prawa. Jednak niektóre źródła nieruchomości podają, że pod koniec 2008 r. Nowa ustawa nr 8 będzie miała zastosowanie do wszystkich deweloperów istniejących w Dubaju. Biuro nadzoru nieruchomości (RERA) i nowa ustawa nr 8 pozwolą kupującym nieruchomości w Dubaju, którzy stracili inwestycje w przeszłości z powodu opóźnień w budowie, poczuć się pewniej. Urząd Kontroli Nieruchomości (RERA) ściśle ostrzega inwestorów nieruchomości o potrzebie zwrócenia uwagi na następujące czynniki:
- Deweloper musi być zarejestrowany w RERA i posiadać numer rejestracyjny
- Wkłady pieniężne na rzecz programisty należy przelać na rachunek powierniczy (rachunek powierniczy) otwarty w banku autoryzowanym przez RERA. Pośrednik w obrocie nieruchomościami musi posiadać specjalny certyfikat z pieczęcią i numerem rejestracyjnym RERA.
Ponadto pierwszą rzeczą, którą kupujący powinien sprawdzić, jest to, czy deweloper jest zarejestrowany w Departamencie Ziemi w Dubaju. Tylko dział gruntów może zagwarantować ochronę praw nabywcy, i tylko wtedy kupujący może podpisać protokół ustaleń (MOU) lub umowę z deweloperem. Jedynym środkiem, który może podjąć kupujący, jest złożenie reklamacji (roszczenia). Następnie śledzi jej proces w sądzie cywilnym, który następnie można dołączyć do skargi do wyższej instancji. Kupujący może złożyć skargę do RERA i innych właściwych organów, takich jak policja i sąd. Oznacza to, że w powyższej sytuacji, jeśli deweloper zniknął, a jego biuro jest zamknięte, należy skontaktować się z lokalnym wydziałem policji i złożyć skargę przeciwko deweloperowi.
Pytanie: Proszę podać instytucje państwowe, gdzie należy zgłaszać roszczenia dotyczące nieruchomości?
Odpowiedź: Urząd Nadzoru Nieruchomości (RERA) jest głównym organem w Dubaju odpowiedzialnym za legalizację sektora nieruchomości. W przypadku sporu z deweloperem kupujący musi najpierw skontaktować się z RERA, a kierownictwo zbada roszczenie i jego istotę, a także zweryfikuje podpisaną przez kupującego umowę.
Następnie RERA wniesie sprawę do sądu ds. Nieruchomości, który jest zasadniczo sądem cywilnym. Spory dotyczące opóźnień w płatnościach wynikające z opóźnień w terminach budowy należą do największej kategorii roszczeń otrzymanych przez nowy sąd ds. Nieruchomości w Dubaju. Sąd może zaakceptować postępowanie, jeżeli obie strony wystąpiły do sądu i zarejestrowały swoje numery kontaktowe i adresy. Eksperci zasiadający w sądzie ds. Nieruchomości muszą uzyskać zgodę sądów w Dubaju i przysiąc, że będą rozpatrywać sprawy w sposób bezstronny i uczciwy.
Pytanie: Czy mogę zwrócić pieniądze zapłacone za nieruchomość?
Odpowiedź: Zależy to od warunków umowy, która została podpisana przez obie strony, oraz wzajemnych zobowiązań określonych w umowie. Umowy zwykle wskazują przepisy, na podstawie których podlegają. Jeśli wynika to z umowy, a deweloper miał rażące naruszenie swoich artykułów, wówczas kupujący ma prawo podjąć kroki w celu ochrony swoich praw w sądzie lub w innej alternatywnej formie w celu znalezienia rozwiązania spornej sytuacji. Kupujący powinien być świadomy głównych postanowień umowy i chronić swoje prawa w najbardziej efektywny sposób, aby udowodnić, że deweloperzy nie zbudowali tego, co obiecali, lub zrobili to w niewłaściwym czasie. Zwykle w umowie sprzedaży są specjalne klauzule, które określają możliwość opóźnień w oparciu o przyczyny niedotrzymania terminów budowy, które są bezpośrednio związane z deweloperem lub są od niego niezależne. Przepisy te zazwyczaj wyjaśniają, na jakim etapie kupujący może jednostronnie rozwiązać umowę oraz jaka będzie należna mu kwota płatności i odszkodowań. Inwestorzy powinni zwrócić szczególną uwagę na te artykuły umowy, które określają daty uruchomienia obiektu i z jakich powodów deweloper może zmienić te warunki. Aby umowa była prawdziwie legalnym dokumentem prawnym, zobowiązania umowne muszą zostać zastąpione proporcjonalnym zaspokojeniem. Satysfakcja proporcjonalna to zysk lub strata otrzymane przez strony i motywujące strony do wypełnienia swoich zobowiązań umownych. To znowu zależy od decyzji sądu uwzględniającej reklamację kupującego.
Pytanie: Kto może zagwarantować kontynuację budowy planowanych projektów?
Odpowiedź: Płatności dokonywane przez nabywców nieruchomości nieplanowanych w Dubaju będą chronione przez specjalnie zarządzane rachunki powiernicze, tzw. Rachunki powiernicze, zgodnie z ustawą o rachunkach powierniczych nr 8. To prawo jest obowiązkowe dla każdej firmy lub osoby, która otrzymuje płatności za nieruchomość, której budowa nie została jeszcze ukończona. Deweloperzy uruchamiający nowe wielopiętrowe budynki mieszkalne lub komercyjne powinni skontaktować się z Departamentem Ziemi Dubaju, aby otworzyć konto gwarancyjne. Pieniądze płacone przez nabywców lub instytucje finansowe za jednostki nieruchomości zostaną przelane na specjalny rachunek otwarty dla każdego nowego budynku w autoryzowanym banku. Prawo stanowi, że programiści muszą wyznaczyć menedżera konta gwarancyjnego, który będzie monitorował wykorzystanie środków z konta. Deweloper powinien przede wszystkim otrzymać certyfikat od konsultanta pracującego w obiekcie, który zwykle wskazuje, który etap budowy został już zakończony. Zarządzający kontem gwarancyjnym musi powiadomić departament gruntów o kwotach wydanych deweloperowi. Nawet po zakończeniu projektu deweloper nie będzie miał dostępu do kwot na koncie. Departament Gruntów zamraża 10% kosztów projektu na rachunku gwarancyjnym przez rok po zakończeniu budowy, dopóki wszystkie nieruchomości nie zostaną zarejestrowane na nazwiska nabywców i nie zostaną wydane ostatnie dokumenty potwierdzające własność.
Jeśli jakiekolwiek wymagania prawne nie zostaną spełnione, deweloper może zostać ukarany grzywną w wysokości co najmniej 200 tys. AED. Ponadto w celu zmniejszenia poziomu spekulacji rynkowych RERA wydała dekret z dnia 1 stycznia 2009 r., W którym deweloperzy i banki są zobowiązani do nieobciążania nabywców i inwestorów więcej niż 20% wartości nieruchomości przed rozpoczęciem budowy. „W przypadku nieruchomości w budowie deweloperzy, którzy pobrali ponad 20% wartości umownej nieruchomości od nabywców, powinni natychmiast zaprzestać pobierania dalszych płatności, aż kwoty zgromadzone na kontach gwarancyjnych zaczną docierać do firm budowlanych” RERA wydała również procedury regulacyjne związane z ustawą nr 13, która ustanowiła Tymczasowy rejestr nieruchomości dla wszystkich planowanych nieruchomości, które muszą zostać zarejestrowane w Departamencie. Dlatego dział gruntów może zagwarantować, że wszystkie planowane obiekty nieruchomości spełniają powyższe wymagania, których deweloperzy muszą ściśle przestrzegać.
