Helen Mathieu
Radca prawny i notariusz (Kanada).
Członek Izby Adwokackiej Kanady i Quebecu.
Bezprecedensowy wzrost liczby ludności w Zjednoczonych Emiratach Arabskich ze względu na odwiedzających pracowników, rosnąca liczba turystów gwałtownie i ogromna liczba międzynarodowych projektów spowodowała niespotykany boom na rynku nieruchomości w Dubaju. Początki tego boomu sięgają 2002 roku, kiedy to władca Dubaju, Jego Wysokość Szejk Mohammed bin Rashid AlMaktum, ogłosił, że prawo do posiadania określonych rodzajów nieruchomości w emiracie będzie teraz przyznawane wszystkim inwestorom, niezależnie od ich obywatelstwa. Zgodnie z podstawową ustawą własność nieruchomości na emiracie Dubaju jest ograniczona i przyznawana jest wyłącznie obywatelom ZEA i krajów Zatoki Perskiej, a także firmom, które są w 100% własnością obywateli tych krajów. W związku z tym spółka zarejestrowana w Emiratach, której akcjonariuszami są cudzoziemcy (na przykład spółka z ograniczoną odpowiedzialnością - LLC, której 49% stanowi własność cudzoziemca), nie będzie uważana za „lokalną” w sensie nabywania własności nieruchomości. Zagraniczne firmy i osoby fizyczne mają prawo do bezpłatnego posiadania nieruchomości tylko w niektórych obszarach.
Termin „nieruchomość” lub „własność nieruchomości” jest pojęciem od dawna stosowanym w Emiratach Arabskich. Osoba posiadająca prawo do swobodnego posiadania nieruchomości jest uważana za absolutnego właściciela gruntów i budynków, do których to prawo ma zastosowanie. Właściciel ma prawo do zamieszkania, użytkowania i otrzymywania dochodów z nieruchomości przez czas nieograniczony lub do momentu przeniesienia własności na innego właściciela. spadkobiercy właściciela nieruchomości mają prawo do dziedziczenia nieruchomości po śmierci właściciela. Jest całkiem jasne, że wraz z uruchomieniem tak dużych projektów nieruchomościowych, jak marina w Dubaju, emiraty Hills, Wyspy Jumeirah, trzy sztuczne wyspy Palm Islands, Dubai Waterfront, Jumeirah Beach Residence, The Meadows, The Springs i Arabian Ranches, wprowadzenie nowej ustawy o nieruchomościach został powitany z wielkim oczekiwaniem i zainteresowaniem.
Co dokładnie mówi nowa ustawa o nieruchomościach? Jakie prawa są przyznawane lub, przeciwnie, ograniczone przez nowe prawo? A co najważniejsze, co nowe prawo mówi o zagranicznych właścicielach nieruchomości?
Jak zarejestrować swoje prawo?
Artykuł 6 nowej ustawy stanowi, że od tej chwili Departament Ziemi Dubaju będzie jedynym organem, który będzie uznawał i rejestrował własność nieruchomości. Przed wprowadzeniem nowej ustawy przy zakupie nieruchomości rejestracja nabywcy została przeprowadzona w wewnętrznym systemie danego dewelopera. Wewnętrzny system deweloperów działał i nadal odgrywa rolę cennego narzędzia do rejestrowania sprzedaży nieruchomości. Jednak zgodnie z przepisami nowej ustawy, po utworzeniu departamentu gruntów, wszelkie rejestry i inne bazy danych deweloperów nie będą uważane za oficjalne źródła informacji.
W okresie przejściowym od wewnętrznej rejestracji deweloperów do jednego systemu rejestracji w Departamencie Ziemi w Dubaju obie strony zgodziły się, że w tych przypadkach, w których proces zakupu został zakończony i przeniesienie własności już miało miejsce, wewnętrzne dane rejestracyjne w systemie deweloperskim zostaną zastąpione dokumentami urzędowymi w departamencie gruntów. Jeśli nieruchomość jest w budowie, kupujący zostanie najpierw zarejestrowany w wewnętrznym systemie deweloperów, a po zakończeniu budowy i oddaniu budynku do użytku będzie musiał złożyć wniosek do Wydziału Gruntów o rejestrację własności na swoje nazwisko.
Ważne jest, aby rozróżnić dwie fazy nabywania nieruchomości w budowie. W pierwszej fazie, gdy nieruchomość jest w budowie, kupujący nie ma bezpośredniej własności nieruchomości. W momencie zakończenia budowy, przekazania nieruchomości kupującemu i zapłaty wszystkich płatności dotyczących wartości nieruchomości, drugi etap rozpoczyna się, gdy kupujący staje się pełnym właścicielem nieruchomości i może złożyć wniosek o rejestrację własności w dziale gruntów.
Aby zostać uznanym za pełnoprawnego właściciela nieruchomości, nie wystarczy, że kupujący ma jedną umowę sprzedaży nieruchomości z deweloperem. Kupujący musi przenieść umowę do wydziału gruntów wraz z wnioskiem o rejestrację własności na swoje nazwisko. Jeśli wszystkie przedłożone dokumenty są w porządku, Departament Gruntów zarejestruje własność nabywcy w stosunku do tego obiektu w jednym rejestrze nieruchomości i wyda certyfikat własności. To ten certyfikat będzie dokumentem potwierdzającym własność nieruchomości.
Ile to kosztuje?
Rejestrując własność w Departamencie Ziemi w Dubaju, kupujący i sprzedawca muszą uiścić opłaty departamentalne, które obecnie stanowią 2% wartości rynkowej nieruchomości, ale liczby te są korygowane i mogą ulec zmianie. Jednocześnie udziały kupującego i sprzedającego w granicach 2% są ustalane w drodze porozumienia między stronami. Ponadto przy przenoszeniu własności nieruchomości od dewelopera na bezpośredniego właściciela naliczana jest opłata za przeniesienie, której wysokość zależy od tego, za kogo nieruchomość jest kupowana: do 3% dla osób fizycznych i do 1,5% dla osób prawnych. Jeżeli nieruchomość została nabyta w imieniu spółki offshore, przeniesienia własności można dokonać poprzez sprzedaż spółki offshore wraz z jej własnością. w rzeczywistości przy tego rodzaju przeniesieniu nie chodzi o sprzedaż nieruchomości, ale o spółkę offshore, która jest właścicielem nieruchomości, co zmniejsza wysokość opłaty za przeniesienie.
Jak zapisać nieruchomości?
Kupując nieruchomości w Emiratach, na przykład w Dubaju, wielu inwestorów zadaje pytania dotyczące dziedziczenia nieruchomości w ramach prawa szariatu. W przypadku śmierci prawo ZEA ma zastosowanie do testamentów cudzoziemców dotyczących nieruchomości w Emiratach Arabskich, natomiast testament obejmuje jedynie 30% tej nieruchomości. pomimo faktu, że cudzoziemcy mają prawo do stosowania ustawodawstwa swojego kraju, jest wysoce prawdopodobne, że majątek nie przejdzie w pełni w posiadanie małżonka zmarłego, ponieważ prawo szariatu rozdziela majątek pomiędzy wszystkich krewnych. Aby nieruchomości trafiły do osób, które właściciel chciał zobaczyć u spadkobierców, rozwiązaniem może być utworzenie spółki offshore, w której małżonkowie będą pełnić funkcję dyrektorów. W przypadku śmierci jednego z małżonków akcje spółki zostaną przeniesione na drugiego małżonka i pozostałych spadkobierców. Innymi słowy, w ten sposób odbywa się wewnętrzne przeniesienie udziałów w spółce, co pozwala uniknąć prawa szariatu dotyczącego dziedziczenia nieruchomości. Aby uzyskać więcej informacji na temat aspektów prawnych związanych z nabywaniem nieruchomości w Zjednoczonych Emiratach Arabskich, prosimy o kontakt z poradą prawną Helene Mathieu Legal Consultants.
