Obecnie branża nieruchomości w Dubaju przeżywa swój ukryty wzrost. UKRYTE - PONIEWAŻ NAJWAŻNIEJSZE WSKAŹNIKI CENY I AKTYWNOŚCI KUPUJĄCYCH NA RYNKU NIERUCHOMOŚCI Wciąż NIE POZOSTAJĄ NA WYSOKOŚCI, A NAWET KONTYNUUJĄ EKSPRESOWĄ OBNIŻENIE. JEDNAK REDUKCJA JEST MOMENTEM WZROSTU I STABILIZACJI RYNKU OGÓLNIE, POTWIERDZONY ZWIĘKSZONYM PRZEPŁYWEM DO EMIRATU INWESTORÓW Z ŚWIATA. Tekst: Helena Kryukova
Ponadto, zgodnie z raportem Wealth-X, w nadchodzących latach Dubaj może przewyższyć wiele innych centrów działalności gospodarczej, kulturalnej i społecznej na świecie, które są kuszące pod względem inwestycji w nieruchomości.
Oaza dla milionerów
Wspólny raport zatytułowany „Luksusowy rynek nieruchomości mieszkaniowych w Europie, na Bliskim Wschodzie iw Afryce 2015”, przedstawiony niedawno przez firmy analityczne Wealth-X i Sotheby's International Realty, ujawnił, że 495 osób już zainwestowało w nieruchomości w Dubaju fortunę w wysokości 30 milionów USD lub więcej, a także 34 miliarderów.
Liczby te charakteryzują wielkość stanów inwestorów sklasyfikowanych jako superbogaci. Jednocześnie ceny luksusowych nieruchomości w Dubaju są średnio o 40% niższe niż w Londynie - globalnej „oazie” miliarderów. Udział nieruchomości luksusowych o wartości ponad 1 miliona USD obecnie w Dubaju stanowi 8% ogółu zasobów mieszkaniowych, a 5,5 miliona USD to średni koszt nieruchomości w tym segmencie rynku mieszkaniowego w Dubaju. Jednocześnie średni koszt jednego metra kwadratowego luksusowej nieruchomości w Dubaju wynosi 9000 USD. W tej chwili jest to około 10 razy mniej niż na przykład w Monako, światowej stolicy luksusu.
Ponadto Dubaj jest jeszcze bardziej atrakcyjny dla milionerów i miliarderów dzięki koncentracji wielu światowych rekordów zawartych w różnych projektach dotyczących nieruchomości i infrastruktury, w tym najwyższego budynku na świecie Burj Khalifa i najbardziej luksusowego hotelu na świecie Burj Al Arab. Dubaj to także oaza ekstrawaganckiego luksusu, w którym ponadto słońce świeci 300 dni w roku.
Capital of Records
I jakby specjalnie w celu potwierdzenia obliczeń analityków poprzez praktykę, pod koniec lata, w przeddzień największego w branży wydarzenia, wystawy nieruchomości Cityscape Global 2015, spektakularny projekt wielofunkcyjnego kompleksu Meydan One został zaprezentowany publiczności w Dubaju. Władca Dubaju, szejk Mohammed bin Rashid Al Maktoum, wziął udział w rozpoczęciu budowy tego ogromnego projektu. W ostatnich miesiącach projekt stał się prawdziwą sensacją w świecie nieruchomości w Dubaju: wystarczy powiedzieć, że połączy on kilka nowych rekordów świata jednocześnie - znajdzie się tu najwyższy budynek mieszkalny na świecie The One, najwyższy taras widokowy i najdłuższy sztuczny stok narciarski oraz nową największą fontannę do tańca. 665 metrów nad ziemią - na tej wysokości będzie najwyższy na świecie taras widokowy z widokiem 360 stopni, 3 miliony i 670 tysięcy metrów kwadratowych - jest to całkowita powierzchnia nowego kompleksu jako całości, 1,2 km - taka jest długość sztucznego stoku narciarskiego, 60 tysięcy gości - centralny plac wewnątrz kompleksu może pomieścić tyle, 150 na 80 metrów - to wymiary przesuwanego dachu, który zostanie zbudowany nad kompleksem, aby był otwarty w chłodniejszych miesiącach roku. Ogólnie rzecz biorąc, po prezentacji Meydan One natychmiast stało się jasne, że deweloperzy z Dubaju, jeśli będą w stanie prześcignąć ten projekt, nie będą wkrótce.
Jednak nikt nie jest zaskoczony taką innowacją na tle innych, równie ekstrawaganckich projektów, takich jak podwodne i pływające wille The Floating Seahorse na sztucznych wyspach Świata, podwodny hotel kapsułkowy i inne futurystyczne nowości prezentowane na wystawie Cityscape Global, która odbyła się w Dubaju w Wrzesień Ta 14. wystawa nieruchomości stała się największą we wszystkich latach jej działalności: w wydarzeniu wzięło udział ponad 300 firm z różnych krajów, a powierzchnia i liczba pawilonów wzrosła o ponad 30%. Dwie nowe sale wystawowe zostały dodane do hali głównej. Tak więc od 2013 r. Liczba sal na wystawie powiększyła się o 4 nowe pawilony, co w sumie stanowi ponad 40 tysięcy metrów dodatkowej powierzchni.
Wśród gigantów rynku nieruchomości w Dubaju, Cityscape Global 2015 po raz kolejny zaprezentował tak duże firmy z Dubaju, jak Emaar, Dubai Properties, Dubai World Central, Meydan, Meraas i Nakheel, a także DMCC, Majid Al Futtaim i Al Barari. Wybór gości na wystawę Cityscape Global naprawdę był czymś. Ocena powodzenia deweloperów z Dubaju, opracowana przez Standard & Poor's, wykazała, że oczekiwany spadek cen nieruchomości w Dubaju w drugiej połowie 2015 r. Raczej nie będzie miał negatywnego wpływu na ich wyniki i wyniki ekonomiczne. Oczekuje się, że ceny nieruchomości mieszkaniowych w Dubaju mogą spaść nawet przed końcem roku, jednak dziś wszyscy wiodący deweloperzy emiratu stworzyli dla siebie niezawodne „zaplecze”.
Według analityków bieżący rok w Dubaju będzie jednym z najbardziej „owocnych” projektów nieruchomościowych w różnych kategoriach. Według Reidina w 2015 r. Rynek nieruchomości w Dubaju zostanie uzupełniony o 20 170 nowych nieruchomości, chociaż w ciągu ostatnich trzech lat średnia roczna wartość tej kwoty wynosiła zwykle 11 600. Obfitość nowych ofert i nowych planów sprzedaży nieruchomości pozaplanowych pozwala deweloperom sprzedawać takie mieszkania na 20% tańsze niż nieruchomości wtórne, co z kolei zmusiło właścicieli mieszkań wtórnych do obniżenia cen - średnio o 15%. Wskaźniki z pierwszej połowy roku w raportach analityków świadczyły o tym i wiele więcej.
Pierwsza połowa 2015 r .: wyniki i perspektywy
W pierwszym półroczu 2015 r. Łączna liczba transakcji nieruchomościowych zawartych w emiracie wyniosła 17,4 mld USD. Statystyki odnotowały, że około dwie trzecie transakcji nieruchomościami w Dubaju zostało zrealizowanych przy użyciu funduszy dostarczonych przez banki, co jest również kryterium zdrowego funkcjonowania systemu. Jednak wracając do kwestii „produktywności” rynku, nie wszyscy analitycy podzielają to samo zdanie na temat wpływu tego czynnika. Na przykład analitycy Cluttons przyznają, że 40.120 nowych nieruchomości prezentowanych przez deweloperów z Dubaju od początku 2015 r. Może zmienić rynek wyłącznie w perspektywie długoterminowej. Wybudowanie wszystkich tych domów zajmie co najmniej kolejne 10 lat, a jeśli populacja Dubaju wzrośnie w tym czasie w takim tempie, popyt zawsze będzie prawie równy podaży.
Niedrogie mieszkania
Kolejnym ważnym punktem, który wszyscy analitycy zauważyli w swoich raportach za pierwszą połowę roku, jest kwestia dostępności nowych nieruchomości, ponieważ ich lwia część przypada na ten konkretny segment. Obszary, na których budowane są te niedrogie mieszkania, znajdują się przede wszystkim na obrzeżach Dubaju. Są to takie lokalizacje, jak Dubai Silicon Oasis, Dubai World Central, IMPZ itp. Ceny dotyczą nabywców o średnich dochodach i, co ważniejsze, prawdziwych nabywców końcowych. Najważniejsze, co wydarzyło się w pierwszych sześciu miesiącach 2015 r., To fakt, że deweloperzy przenieśli swoją uwagę z raczej wąskich segmentów elitarnych mieszkań i nieruchomości handlowych na inne segmenty rynku nieruchomości, które wymagają wsparcia, w szczególności tanich mieszkań. W tym sensie ważne jest, aby zrozumieć, że dziś nieruchomości w Dubaju są jedną z najistotniejszych „antykryzysowych” opcji lokowania wolnych funduszy dla inwestorów na całym świecie, a zwłaszcza z krajów, w których lokalne waluty podlegają znacznym wahaniom kursu walutowego. Co więcej, zakup nieplanowanego mieszkania w Dubaju staje się łatwiejszy i bardziej opłacalny: teraz, po zapłaceniu zaledwie 5% opłaty za wstęp i 70% po zakończeniu budowy, można stać się właścicielem wysokiej jakości mieszkań na obszarze z rozwiniętą infrastrukturą.
Nic więc dziwnego, że dane z raportu Departamentu Ziemi wskazują na wysoki poziom zaufania inwestorów zagranicznych i regionalnych oraz lokalnych do rynku mieszkaniowego w Dubaju: 19 848 inwestorów ze 142 różnych narodowości zainwestowało 14,4 miliarda USD w nieruchomości w ciągu ostatnich sześciu miesięcy.
Pozytywny charakter perspektyw dalszego rozwoju rynku potwierdza również badanie przeprowadzone przez London Business School. Według tego badania 47% ankietowanych biznesmenów nie zmieni planów inwestowania w nieruchomości w Dubaju, a 84% z 200 respondentów jest przekonanych, że Dubaj nie spotka się z poważnym spadkiem rozwoju i spadającymi cenami w najbliższej przyszłości.
Korzystne paradoksy rynkowe
Zmienność i nierównomierność średnich cen w segmentach sprzedaży i wynajmu nieruchomości w Dubaju również były jednymi z najbardziej charakterystycznych znaków rynku w ostatnich czasach, często tworząc paradoksy korzystne dla kupujących. A jeśli ogólnie ceny w segmencie sprzedaży spadły, według Bayuta, o 5-10%, aw segmencie wynajmu - o 5-6% rocznie, w niektórych obszarach cena wynajmu wzrosła wręcz o połowę 13% w ciągu sześciu miesięcy. A wszystko dzięki ekspansji samego rynku. W ten sposób pojawia się korzystny paradoks, przede wszystkim dla nabywców nieruchomości: im bardziej spadają koszty mieszkań i czynszów, tym bardziej deweloperzy i właściciele nieruchomości są zorientowani na przystępne cenowo mieszkania, a przystępne cenowo mieszkania zwiększają popyt na nie, co z kolei powoduje rosnące ceny w segmencie wynajmu. Oto przykład takiego paradoksu: według Tasweek dzielnice Dubai Silicon Oasis i Discovery Gardens zajęły drugie i trzecie miejsce w rankingu najtańszych nieruchomości do wynajęcia w Dubaju.
Ale jednocześnie, według Bauyt, w tych samych obszarach w ciągu ostatnich sześciu miesięcy odnotowano najbardziej znaczący wzrost cen wynajmu - o 13%. Inni analitycy, w tym Knight Frank, Asteco, Bayut i portal Dubizzle, zauważyli spadek cen sprzedaży i wynajmu mieszkań premium w ciągu ostatnich sześciu miesięcy w Dubaju.
Najbardziej zauważalny spadek miał miejsce w najpopularniejszej dzielnicy Dubai Marina, gdzie ceny elitarnych drogich mieszkań spadły o 18% w ciągu trzech miesięcy, według portalu Dubizzle. Spadek cen luksusowych mieszkań był jednak nierównomierny, podobnie jak wahania poziomu cen w różnych segmentach rynku nieruchomości w Dubaju jako całości. Studia stały się tańsze w niektórych obszarach, podczas gdy w innych, wręcz przeciwnie, duże apartamenty z trzema lub więcej sypialniami.
Tak więc ceny mieszkań w Dubaju, które nadal spadają, były początkowo zbyt wysokie, a rynek po prostu dostosowuje się, ale jednak, zgodnie z obliczeniami matematycznymi MFW, kupno mieszkania w Dubaju jest teraz naprawdę bardziej opłacalne niż wynajem. Ogólnie rzecz biorąc, według ekspertów i zgodnie z teorią „starzenia się”, Dubajski rynek nieruchomości w ciągu ostatnich dwóch lat przeszedł przez pewien cykl mini-rozwoju od szczytu 2014 roku do stabilizacji cen. A jeśli kolejna faza rozwoju nie będzie w stanie zaoferować inwestorom tak szybkich zysków, z których „pionierzy” rynku skorzystali od samego początku, to w każdym razie z pewnością może zaoferować wszystkie zalety stabilności i prawdziwej dojrzałości.
Aby uzyskać więcej informacji na temat zakupu nieruchomości i zarządzania nimi w Dubaju, skontaktuj się z IMEX Real Estate pod numerem tel. w Moskwie +7 495 5100008, bezpłatny numer w ZEA 800-IMEX (800-4639) lub wysyłając zapytanie pocztą elektroniczną na adres info@ IMEXre.com.
