Wysłane przez: Helena Kryukova W ostatnich latach rynek nieruchomości w Dubaju można porównać z nowym samochodem, który właśnie zjechał z linii montażowej: zainspirowani właściciele nowego supersamochodu przejechali niebezpieczne granice i pewnego dnia, w latach 2008-2009, prawie opuścili wyścig. Jednak dziś pierwszy szalony zapał ostygł, a ruch stał się bardziej mierzony i kontrolowany. Teraz ten niespieszny ruch do przodu nie grozi już upadkiem.
Fakt, że „kurz opadł” i sytuacja na rynku jest jeszcze lepsza niż można się było spodziewać, wynika z wyników pierwszego kwartału, na analizę których wiodący analitycy mieli wystarczająco dużo czasu. Początkowo nieśmiałe oceny poszczególnych agencji, a następnie przekonujące dane z oficjalnych raportów takich uznanych autorytetów w świecie nieruchomości, jak CBRE i Knight Frank, potwierdziły: możemy mówić czysto symbolicznie o spadku cen nieruchomości w Dubaju w pierwszym kwartale. Tak, szalony wzrost liczb na metkach cen nieruchomości jest już przeszłością, ale jednocześnie położył tak solidny fundament, że nawet biorąc pod uwagę korektę z powodu ogólnego spadku aktywności, dane przy porównywaniu rocznych wskaźników nadal okazują się być korzystne dla bieżącego roku.
O czym mówią liczby?
Raport CBRE został opublikowany jako pierwszy. Według analizy tej międzynarodowej firmy analitycznej ceny w segmencie kupna i sprzedaży nieruchomości w pierwszych trzech miesiącach 2015 r. W Dubaju spadły o 2% w porównaniu z analogicznym okresem ubiegłego roku. Ponadto należy rozumieć, że jest to tylko średni wskaźnik, więc w niektórych segmentach rynku w ogóle nie nastąpił spadek. Oczywiście zahamowanie ogólnych procesów na rynku nieruchomości powinno być w czymś wyrazić. Przede wszystkim zauważalny spadek aktywności inwestorów i konsumentów. Łączna wartość nieruchomości mieszkalnych sprzedanych w Dubaju w pierwszym kwartale roku, według CBRE, wyniosła 17,4 mld USD, czyli o 20% mniej niż w tym samym okresie w pierwszym kwartale 2014 r. Jednocześnie łączna liczba transakcji zakupu i sprzedaży mieszkań zawartych w pierwszym kwartale zmniejszyła się tylko o 4% w porównaniu z pierwszym kwartałem 2014 roku.
I dość niedawny, a ponadto oficjalny raport Departamentu Ziemi w Dubaju, jak mówią, położył kres temu problemowi, publikując jego dane: łączna liczba transakcji na rynku nieruchomości w „Mieście przyszłości” za pierwszy kwartał naprawdę wyniosła 17,4 miliarda USD, tutaj Analitycy CBRE nie mylili się z dolarem. Jednak w odniesieniu do całkowitej liczby transakcji na rynku nieruchomości, zgodnie z raportem działu badań i rozwoju w dziedzinie handlu nieruchomościami w Departamencie Ziemi Dubaju, w pierwszym kwartale na emiracie zarejestrowano ogółem 11 603 transakcji na nieruchomościach, z czego 8 000 było w segmencie sprzedaży i zakupu w którym łączna kwota transakcji wyniosła 6,54 mld USD.
Segment kredytów hipotecznych w ogólnej liczbie transakcji sprzedaży również znacznie umocnił swoją pozycję. Ponad 3 000 nieruchomości w pierwszym kwartale w Dubaju zostało sprzedanych przy użyciu funduszy kredytowych, których łączna liczba wyniosła 10,08 mld USD.
Oficjalne dane i dane firmy CBRE zostały potwierdzone przez inny organ analityków rynku nieruchomości, firmę Jones Lang LaSalle (JLL). Jednak analitycy tej agencji przedstawili tradycyjnie dokładniejszy raport, z którego jasno wynikało, które obszary na rynku nieruchomości były najbardziej podatne na spowolnienie w pierwszym kwartale roku. Tak więc, podając dane CBRE, agencja JLL odnotowała 2% spadek cen mieszkań w Dubaju i bardzo niewielki spadek w segmencie sprzedaży willi - o 1% w porównaniu z ubiegłorocznym wynikiem za ten sam okres. I tutaj dochodzimy do bardzo interesującego „widelca”, który wszedł na rynek nieruchomości w Dubaju w 2015 roku.
Dubaj to miasto kontrastów
Lub przynajmniej ma szansę stać się jednym w najbliższej przyszłości, ale wyłącznie w najlepszym i najbardziej korzystnym znaczeniu dla wszystkich uczestników rynku. Mówimy o dwóch najbardziej uderzających trendach ostatnich czasów, które pojawiły się na tle stabilizacji rynku nieruchomości i jego oczywistej dojrzałości dla wszystkich.
Z jednej strony Dubaj jest światową stolicą luksusu, a elitarne ceny nieruchomości tutaj, jeśli spowolnią tempo wzrostu, na pewno nie pójdą na minus. Co w zasadzie zawsze skłaniało deweloperów do szczególnego zainteresowania tym segmentem nieruchomości. Ale w obliczu rosnących cen nagle stało się jasne, że budowa niedrogich mieszkań może przynieść nie mniej korzyści, głównie ze względu na wyjątkowo wysoki popyt.
Niedrogie mieszkania - w Dubaju wyrażenie to jest raczej niezwykłe, biorąc pod uwagę obraz postępowego luksusu, który stał się znakiem rozpoznawczym „miasta przyszłości”. Ale rzeczywistość z czasem pokazała: „ziemia obiecana” dla wielu, region ten jest w stanie przyciągnąć znacznie silniejszych specjalistów z klasy średniej, wysokiej jakości ze średnią pensją, niż można się spodziewać. I wszyscy ci ludzie muszą gdzieś mieszkać. Jednocześnie nie wszyscy, a nawet większość z nich, nie są w stanie nadążyć za cenami w takim samym tempie, w jakim ostatnio rośnie wskaźnik najmu. Dlatego tanie mieszkania stały się bardzo ważnym zagadnieniem dla Dubaju. I programiści z czasem to zrozumieli.
Obecnie kierownictwo Dubaju zdecydowało nawet o podjęciu szeregu środków regulacyjnych w celu zapewnienia budowy odpowiedniej ilości niedrogich mieszkań. Teraz rząd emiratu zaleca deweloperom towarzyszenie każdemu ich projektowi w budowie niedrogich mieszkań, które powinny stanowić 15-20% ogólnej skali projektu. Zostaną do tego przeznaczone grunty, a procedury wydawania pozwoleń na budowę zostaną uproszczone. Jak dotąd środki te mają charakter doradczy i są dobrowolne, ale w przyszłości, w razie potrzeby, wymagania te mogą stać się obowiązkowe dla wszystkich programistów. Biorąc jednak pod uwagę, że materialne korzyści deweloperów i korzyści publiczne w postaci niedrogich mieszkań w Dubaju mają wszelkie szanse zbiegać się w najbliższej przyszłości, możliwe jest, że nie będą wymagane obowiązkowe środki regulacyjne.
Drugim kierunkiem, który najwyraźniej ostatnio się objawił, jest zachowanie i dalsze umacnianie statusu Dubaju jako jednej z luksusowych stolic świata. Reidin, popularny portal nieruchomości w Zjednoczonych Emiratach Arabskich, opracował kolejną listę najdroższych nieruchomości sprzedawanych w Dubaju w pierwszym kwartale 2015 roku. Tak jak w poprzednich okresach, na czele ponownie znajduje się sztuczna wyspa Palm Jumeirah: najdroższą własnością prywatną było mieszkanie sprzedane tutaj w styczniu 2015 r. Za 3,51 mln USD. Również na „prestiżowej” liście najdroższych nieruchomości w Dubaju w pierwszym kwartale 2015 r. roku uderzyło w najwyższą na świecie „zakręconą” wieżę Cayan w dzielnicy Dubai Marina, w której jednocześnie sprzedano dwa drogie apartamenty, a także The Address Downtown Hotel (Lake Hotel) w dzielnicy Downtown Dubai, gdzie zarejestrowano również trzy oferty na najwyższym poziomie sprzedaż nieruchomości.
Według raportu Wealth-X i Sotheby's International Realty, w ciągu ostatnich dziesięciu lat uwaga najbogatszych ludzi na świecie, których fortunę szacuje się na ponad 30 MILIONÓW USD, przeniosła się z Londynu, Nowego Jorku, Paryża i Riwiery Francuskiej do Singapuru, Hongkongu a zwłaszcza Dubaj. W tej części świata skoncentrowane są wszystkie najbardziej aktywne procesy gospodarcze i społeczne, i tutaj właśnie perspektywy inwestycji w nieruchomości wyglądają szczególnie obiecująco. Według analityków w 2014 r. W segmencie nieruchomości luksusowych na rynku nieruchomości w Dubaju zarejestrowano co najmniej 350 transakcji na bardzo duże kwoty, a łączna wartość transakcji na nieruchomościach luksusowych zawartych w Dubaju w 2014 r., wyniósł co najmniej 750 mln USD i ten trend, zgodnie z oczekiwaniami, ma wszelkie szanse na kontynuację w przyszłości. Pomimo spowolnienia wielu procesów na rynku nieruchomości w Dubaju, nowe głośne luksusowe projekty wiodących deweloperów w Dubaju wcale się nie zmniejszyły. Głównymi przyczynami „migracji” milionerów z ich domów są nadal stabilność polityczna ZEA w stosunku do ogólnego niestabilnego zaplecza politycznego regionu, a także liczne korzyści podatkowe. Jednocześnie opłata za rejestrację nieruchomości w Dubaju jest nadal uważana za jedną z najniższych na świecie.
Oznaki dojrzałości
Tak czy inaczej, w segmencie tanich mieszkań i na rynku nieruchomości premium kolektywne wnioski ekspertów z branży nieruchomości są uczciwe: rynek nieruchomości w Dubaju uzyskał wszystkie cechy dojrzałości. Zmienia się rodzaj głównego nabywcy nieruchomości w ZEA, prawdziwy nabywca końcowy wchodzi na rynek, aw sferze inwestycyjnej odchodzi się od standardowych programów spekulacyjnych z szybką odsprzedażą zakupionych mieszkań. Inwestorzy są teraz bardziej zainteresowani długoterminowymi zwrotami. Skala przyszłej konstrukcji budzi także zaufanie do przyszłości. Na przykład w ciągu najbliższych trzech lat jeden z gigantów branży Nakheel zamierza zainwestować prawie 4 miliardy USD, a konkretnie 3,81 miliarda USD, w realizację nowych projektów w Dubaju. Terytorium, na którym planowana jest budowa nowych obiektów, zajmuje prawie 85 tysięcy metrów kwadratowych . Jego bezpośredni konkurent, Emaar, niedawno podał do publicznej wiadomości prawdziwą wielkość swojego funduszu gruntów, który również zostanie zbudowany w nadchodzących latach. Emaar posiada w emiracie 235 milionów metrów kwadratowych ziemi.
Tak więc jedno jest jasne: rozkwit branży budowlanej w Dubaju, którego jesteśmy teraz świadkami, służy jedynie jako odskocznia, platforma startowa dla jej rozwoju, którego skala i tempo będą naprawdę imponujące.
Możesz uzyskać dodatkowe informacje na temat nabywania nieruchomości w Dubaju i zarządzania nimi od specjalistów IMEXReal Estate przez telefon, w Moskwie +7 495 5100008, bezpłatny telefon w Zjednoczonych Emiratach Arabskich 800-IMEX (800-4639) lub wysyłając zapytanie na adres e-mail [email protected] .
