Pierwsza połowa 2014 r. Pokazała, że rynek nieruchomości w Dubaju staje się coraz bardziej dojrzały, zyskując stabilność nieodłącznie we wszystkich stale rozwijających się sektorach. Barometrem do jej stabilizacji były raporty znanych na całym świecie firm konsultingowych i analitycznych, czujnie monitorujących wahania wzrostu i spadających cen. Wnioski, które można wyciągnąć na ich podstawie, dają dość optymistyczny obraz.
Stabilizacja rynku
Jeśli pod koniec 2013 r. Większość wiodących agencji, uznając w swoich prognozach bezprecedensowy wzrost cen nieruchomości mieszkalnych o 33%, przewiduje dalszy wzrost sektora nieruchomości w Dubaju przy szczytowym wskaźniku cen, to do końca pierwszego kwartału 2014 r. Stało się jasne, że rynek się ustabilizuje wcześniej niż oczekiwano.
Eksperci jednej z największych i najbardziej szanowanych agencji analitycznych Jones Lang LaSalle w raporcie za pierwszy kwartał 2014 roku zauważyli, że prognoza inwestycji na rynku nieruchomości w Dubaju stale się poprawia. Według indeksu JLL Business Confidence Index wskaźnik ten osiągnął w ostatnim kwartale 2013 r. Poziom 144,3 punktu, czyli o 8% więcej niż w analogicznym okresie poprzedniego roku. Według Departamentu Rozwoju Gospodarki gospodarka Dubaju będzie w dalszym ciągu umacniać się w 2014 r. Głównie ze względu na stabilizację rynku nieruchomości - zgodnie z prognozą PKB Dubaju w 2014 r. Powinien wynieść 4,7%.
Na początku 2014 r., Jak zauważyli eksperci JLL, rynek nieruchomości w Dubaju wszedł w nową fazę rozwoju, korzystając ze zwiększonego popytu na mieszkania. Nazwali wzrost cen wynajmu i sprzedaży w emiracie „logicznym i przewidywalnym”, zwłaszcza po fali spadającego popytu, która miała miejsce w Dubaju w latach 2008-2009. Kolejnym wskaźnikiem rosnącego zaufania inwestorów był wzrost całkowitej wartości wszystkich transakcji sprzedaży przeprowadzonych w Dubaju w ciągu ostatnich sześciu miesięcy, który wzrósł o 30% i wyniósł 29 mld USD.
Według raportu JLL w styczniu 2014 r. W Dubaju utworzono dwie nowe agencje rządowe, aby zwiększyć atrakcyjność emiratu dla globalnych inwestorów i turystów. Byli to Dubai Investment Development Agency oraz Dubai Tourism and Commercial Marketing Corporation. Oprócz tych oczywistych oznak oczywistego „dorastania” i umocnienia rynku nieruchomości w Dubaju, na początku roku odnotowano również wzrost aktywności na giełdzie. Kilku dużych deweloperów z Dubaju, w tym Emaar, jako pierwsi ogłosili zamiar przeprowadzenia pierwszej oferty publicznej (IPO) w niedalekiej przyszłości, aby sprzedać swoje akcje na światowych rynkach akcji.
Eksperci JLL, a także wiele innych wiodących światowych agencji, z reguły przeprowadzają dokładną analizę wiodących trendów na rynku nieruchomości i są wrażliwi na puls miasta, więc sporządzane przez nich prognozy rzadko są błędne. Jedynym błędem, jaki popełnili eksperci JLL, była prognoza, że ceny nieruchomości osiągną poziom sprzed kryzysu w 2013 r. - na początku 2014 r., Co nie nastąpiło dzięki terminowym działaniom podjętym przez rząd Dubaju i być może z powodu podobnych prognoz ostrzegawczych. Jeśli wierzyć raportowi JLL za drugi kwartał roku, dziś przyszłość inwestycji w nieruchomości w Dubaju wygląda bardziej niż zachęcająco. W nim eksperci z biura odzwierciedlili wiodący trend roku - do spadku tempa wzrostu cen.
Według Craiga Plumba, szefa JLL na Bliskim Wschodzie, działania podjęte przez rząd Dubaju w celu zapobieżenia spekulacjom mieszkaniowym, a także sam nadmierny wzrost cen, które zaczęły bezpośrednio wpływać na poziom popytu, doprowadziły do spowolnienia cen nieruchomości w Dubaju podczas drugi kwartał roku. W tej chwili nadal trwa wzrost rynku nieruchomości w Dubaju: według rocznych wskaźników z drugiego kwartału ceny mieszkań wzrosły o 36%. Jednak według wskaźników kwartalnych jest oczywiste, że tempo tego rozwoju wyraźnie spowolniło w drugim kwartale roku, kiedy ceny wzrosły średnio o 6%, w porównaniu z 10% w pierwszym kwartale roku. Spadł również wzrost cen wynajmu w drugim kwartale: z 7% w pierwszym kwartale do 3% w drugim kwartale. Spadek sprzedaży wskazuje również na stabilizację przegrzanego rynku nieruchomości w Dubaju. Tak więc, raport JLL mówi, że według danych z maja tego roku, w szczególności wolumen transakcji sprzedaży willi spadł o 50% w porównaniu z analogicznym okresem ubiegłego roku. Należy jednak zauważyć, że taka tendencja spadkowa stóp wzrostu nie powinna budzić obaw z żadnego punktu widzenia. Tak, eksperci twierdzą, że teraz nie czas na szybkie zyski, ale na dłuższą metę korzystne są niższe ceny. Z jednej strony daje gwarancję, że w niedalekiej przyszłości nie będziemy mieć do czynienia z kolejną „bańką mydlaną”, az drugiej strony daje potencjalnym inwestorom możliwość „nadrobienia” ciągłego spadania z powodu szybkiego wzrostu cen, możliwości inwestowania dostępnych środków.
Luksusowe mieszkanie
Powszechny spadek cen mieszkań w Dubaju w pierwszej połowie tego roku znalazł odzwierciedlenie we wszystkich sektorach nieruchomości, ale nie zapominaj, że średnia wartość tempa wzrostu cen jest średnim wskaźnikiem, ale w rzeczywistości różne sektory mogą wykazywać bardzo różne wyniki. , w zależności od różnych czynników. Jednym z tych czynników jest równowaga podaży i popytu, która według innej autorytatywnej agencji konsultingowej i analitycznej Knight Frank powoduje powstanie głównych trendów w kształtowaniu cen nieruchomości dla różnych celów i kategorii cenowych.
W szczególności Knight Frank regularnie sporządza Prime Global Cities Index, który odzwierciedla również poziom cen mieszkań premium, dla popytu na elitarne luksusowe mieszkania na całym świecie. A ponieważ Dubaj jest w pewnym stopniu światowym centrum koncentracji elitarnych nieruchomości, ze względu na korzystne warunki podatkowe dla inwestorów, wskaźnik ten jest bardziej niż istotny dla emiratu. „Gdy kryzys w strefie euro rozwiązuje się, a ogólna sytuacja gospodarcza poprawia się” - powiedział raport końcowy Knight Frank z 2013 r. - „popyt na luksusowe nieruchomości na całym świecie stale rośnie, pomimo faktu, że rynki finansowe mogą zapewnić dość niski odsetek rentowność ”. Prime Global Cities Index dla Dubaju za ostatni kwartał 2013 r. Wskazuje, że roczna stopa wzrostu cen w tym kwartale była najwyższa od 2010 r., Ale kwartalna stopa wzrostu była najniższa od 2012 r.
W marcu 2014 r. Knight Frank opublikował ranking najdroższych miast na świecie pod względem kosztu jednego metra kwadratowego elitarnej nieruchomości. Spośród 20 miast na świecie analizowanych w raporcie Knight Frank Dubaj zajmuje 19 miejsce pod względem cen mieszkań premium, tylko Kapsztad jest niższy, gdzie za 1 milion USD można kupić 215,1 tys. m luksusowych mieszkań. Jednocześnie eksperci Knight Frank podkreślają, że ceny luksusowych mieszkań w Dubaju wciąż mają miejsce na wzrost. Tak więc za 1 milion USD w Dubaju można kupić 146 metrów kwadratowych mieszkań premium, czyli sześć razy więcej niż w Londynie, siedem razy więcej niż w Hongkongu i 10 razy więcej niż w Monako. Inne duże miasta na świecie, takie jak Moskwa, Mumbaj i Stambuł, również są droższe niż Dubaj, pod względem kosztu 1 metra kwadratowego nieruchomości.
Jeśli chodzi o tempo i wielkość podwyżek cen, tutaj Dubaj, według raportu Knight Frank, zajął 7 miejsce na 10 miast w raporcie, a 8 zajął stolicę Zjednoczonych Emiratów Arabskich, Abu Zabi. Dubaj i Abu Zabi zajęły takie pozycje na tej liście ze względu na wzrost cen mieszkań premium o odpowiednio 17% i 15% w 2013 roku. Według najnowszego raportu Knight Frank w drugiej połowie roku ceny mieszkań premium wzrosną o kolejne 10-15%, głównie ze względu na fakt, że w ciągu najbliższych 18 miesięcy nie zostanie oddanych do użytku tak wiele obiektów w tym sektorze, co oczywiście wywołuje wysoki popyt. Tak więc elitarne nieruchomości w Dubaju są jednym z najbardziej zyskownych obiektów inwestycyjnych, których kapitalizacja stale rośnie.
Boom budowlany
Niewiele w żadnym innym mieście na świecie jest tak wiele ogłoszeń o uruchomieniu nowych projektów, jak w Dubaju. Ale, jak zauważają eksperci z agencji analitycznej CBRE, emirat jest w stanie nie tylko organicznie zaakceptować, ale także potrzebuje co najmniej 30 tysięcy nowych nieruchomości.
Dzisiaj boom budowlany stał się codzienną rzeczywistością „miasta przyszłości”, które trudno sobie wyobrazić bez dużych placów budowy i lasu dźwigów budowlanych. Jednak na obszarach miasta, które są popularne wśród inwestorów, nabywców domów i turystów, jest coraz mniej wolnej powierzchni do zagospodarowania, więc koszty gruntów stale rosną, co oznacza, że rosną również ceny nowo budowanych mieszkań. Ale, jak wspomniano powyżej, ceny są ograniczone, więc deweloperzy z Dubaju coraz częściej patrzą w kierunku bardziej rentownych działek w odległych obszarach Dubaju. Tam też szukają nabywcy mieszkań, którzy chcą obniżyć koszty zakupu.
Niedawny raport agencji analitycznej CBRE sugerował, że deweloperzy z Dubaju zbudują więcej mieszkań klasy średniej w odległych obszarach Dubaju. Według CBRE, w tym roku deweloperzy zbudują około 17 tysięcy mieszkań w Dubaju. Większość nieruchomości mieszkalnych powstanie w ramach dużych projektów na dużą skalę w takich obszarach jak Dubailand, Jumeirah Village Circle i Dubai Silicon Oasis. Według CBRE w zaledwie tydzień kwietnia trzej główni gracze na rynku nieruchomości - deweloperzy Emaar, Dubai Properties i Lootah Real Estate - ogłosili rozpoczęcie budowy 845 nowych nieruchomości na obrzeżach Dubaju.
Gwałtowny wzrost cen nieruchomości, mimo że w pierwszej połowie 2014 r. Osłabł, w coraz większym stopniu zmusza wielu kupujących do poszukiwania bardziej przystępnych cenowo opcji mieszkaniowych po średniej cenie, co powoduje wzrost popytu na takie nieruchomości. O wielu innych projektach analitycznych Meed Insight mówi się także o budowaniu obiektów na dużą skalę we wszystkich obszarach Du-bai. Według własnej oceny tego biura Dubaj drugi rok z rzędu zajął pierwsze miejsce pod względem liczby i skali projektów budowlanych. Zjednoczone Emiraty Arabskie jako całość, a zwłaszcza Dubaj, ponownie zajęły wiodącą pozycję wśród wszystkich krajów Bliskiego Wschodu pod względem tempa i liczby projektów budowlanych. Większość wspomnianych projektów zrealizowano w Dubaju, gdzie w 2013 r. Na budownictwo wydano 20,6 mld USD, co stanowiło prawie 52% całkowitego budżetu sektora budowlanego w Zjednoczonych Emiratach Arabskich. Całkowity koszt projektów budowlanych różnych obiektów, które nie zostały jeszcze wdrożone we wszystkich krajach regionu Bliskiego Wschodu, wynosi ponad 1 bilion USD, z czego 428 miliardów USD przypada na ZEA. Tak więc w ciągu najbliższych pięciu lat ZEA ma również wszelkie szanse na utrzymanie wiodącej pozycji w zakresie tempa i wielkości budowy.
W tym roku łączna wartość kontraktów budowlanych w Dubaju wynosi obecnie ponad 100 miliardów USD, co pozwala nam mówić o ponad dwukrotnym wzroście wolumenu sektora w porównaniu z rokiem ubiegłym. Jednocześnie na tym etapie mniej więcej duże projekty w Dubaju są albo inicjowane i własnością sektora publicznego, albo przez niego kontrolowane. Wiele dużych i ważnych projektów dla miasta, wcześniej „zamrożonych”, jest ponownie odradzanych i zbliża się do końca.
Wśród nich - linia tramwajowa, linia metra i centrum handlowe Palm Jumeirah na słynnej sztucznej wyspie. Wszystko to inspiruje inwestorów z dużym zaufaniem i pozwala nam optymistycznie patrzeć w przyszłość branży budowlanej w Dubaju, zgodnie z raportem Meed Insight.
Kompleksowy rozwój
Pod koniec ubiegłego roku wszystkie agencje analityczne zauważyły, że Dubajski rynek nieruchomości rozwija się nie tylko szybko, co wywołało obawy, ale także kompleksowo, co wzbudziło zaufanie. Ożywienie rynku objęło wszystkie sektory bez wyjątku i trwało w 2014 r. Jednym z oczywistych znaków rosnącego zaufania inwestorów jest wzrost liczby firm prowadzących działalność w Dubaju. A to z kolei nie mogło spowodować wzrostu cen na rynku nieruchomości biurowych, jak zauważyli eksperci CBRE. Firma analityczna i konsultingowa CBRE przeprowadziła badanie ponad 70 dużych międzynarodowych korporacji, które na ogół zajmują 25 milionów metrów kwadratowych powierzchni biurowej na całym świecie, i odkryła, że odsetek tych, którzy planują ekspansję swoich firm na Bliskim Wschodzie w najbliższej przyszłości w ciągu roku zwiększona z 24% do 30%. Dzisiaj jedna trzecia międzynarodowych firm ankietowanych przez CBRE planuje zidentyfikować swoją obecność w regionie Bliskiego Wschodu, gdzie Dubaj jest najbardziej atrakcyjną lokalizacją.
Według ekspertów głównym trendem na tym rynku w przyszłości pozostanie priorytet jakości nieruchomości biurowych, co oznacza, że takie obszary i kompleksy jak DIFC, Dubai Downtown i Tecom będą najbardziej poszukiwane. Kolejne 850 tysięcy metrów kwadratowych powierzchni biurowej zostanie oddanych do użytku w Dubaju w tym roku. W 2014 r. Eksperci z innej wiodącej światowej firmy analitycznej Cluttons zauważyli także wzrost zainteresowania inwestorów nieruchomościami przemysłowymi i handlowymi w wolnych strefach ekonomicznych Dubaju i przewidują dalszy wzrost zainteresowania projektami w tym sektorze.
Według Cluttons, wolne strefy ekonomiczne zaczną cieszyć się szczególnym popytem, w którym liczba bezpłatnych nieruchomości komercyjnych i przemysłowych stale spada, podobnie jak w Free Industrial Zone Dubai Industrial City lub Dubai Investments Park. Dlatego eksperci z większości agencji analitycznych i biur konsultacyjnych zgadzają się co do obiecującej przyszłości inwestycji w nieruchomości w Dubaju i Zjednoczonych Emiratach Arabskich. W tym sensie stabilizacja cen na rynku może stać się dodatkową korzyścią dla tych, którzy liczą na długoterminowe perspektywy.
Możesz uzyskać dodatkowe informacje na temat zakupu nieruchomości w Dubaju od specjalistów IMEX Real Estate przez telefon w Moskwie +7 (495) 5100008, bezpłatny numer telefonu w Zjednoczonych Emiratach Arabskich 800-IMEX (8004639) lub wysyłając zapytanie na adres e-mail [email protected].
