WYKONANIE NA DUŻĄ SKALĘ

Tekst: Helena Kryukova

Wiosna 2014 roku pokazała: w pierwszym kwartale nowe przedsięwzięcia Dubaju na rynku nieruchomości miały dobry początek. Pięć miesięcy od początku roku udowodniło, że pesymistyczne prognozy analityków dotyczące zagrożeń dla stabilności rynku nieruchomości w Dubaju i Zjednoczonych Emiratach Arabskich jako całości się nie opłaciły.

Pomimo szybkiego wzrostu cen mieszkań potencjał inwestycyjny i perspektywy rozwoju sektora nieruchomości w Dubaju są bardzo wyraźne, a ponadto pozytywne. Przygotowania do „EXPO2020”, ucieleśnienie najbardziej odważnych, czasem po prostu fantastycznych planów architektów, nowe rekordy i osiągnięcia, wzrost we wszystkich obszarach gospodarki, powszechna poprawa infrastruktury - to tylko niektóre z planów, które zostały wdrożone w pierwszej połowie i nadal będą wdrożony w Dubaju w drugiej połowie 2014 r.

NUMERY JĘZYKOWE

Przegląd sytuacji na rynku nieruchomości w Dubaju pod koniec pierwszego kwartału powinien prawdopodobnie rozpocząć się od najnowszych statystyk opublikowanych niedawno przez wiodące światowe i lokalne agencje konsultingowe oraz biura analityczne.

Według raportu Departamentu Ziemi w Dubaju łączna liczba transakcji na rynku nieruchomości w pierwszym kwartale tego roku wzrosła o 38% w porównaniu z pierwszym kwartałem ubiegłego roku, a łączna kwota transakcji wyniosła 16,6 mld USD. Wskaźniki te wskazują na pewność i stabilność rosnące zainteresowanie inwestorów dubajskim rynkiem nieruchomości. Zgodnie z oczekiwaniami Departamentu kolejne trzy kwartały tego roku będą nie mniej aktywne, a rozwój sektora nieruchomości będzie wspierany przez uruchomienie kilku dużych projektów jednocześnie w ramach przygotowań do „EXPO 2020”.

Pod względem ilościowym, według raportu, liczba transakcji na nieruchomościach wzrosła o 11% w porównaniu z analogicznym okresem ubiegłego roku i wyniosła 15694 zarejestrowanych transakcji. Spośród nich 3482 transakcje dotyczące nieruchomości zostały zawarte na warunkach hipotecznych, a ich łączna kwota wyniosła 7,62 miliarda USD Ogólnie biorąc, fakt, że ceny mieszkań są nadal daleko w wielu obszarach Dubaju, sprzyja ogólnej stabilności rynku nieruchomości w Dubaju. nie osiągają maksymalnych wskaźników z 2008 r. Zatem według agencji analitycznej JLL nieruchomości w Śródmieściu są nadal o 7% tańsze niż w 2008 r., A cena mieszkań w Business Bay i JLT jest odpowiednio o 13% i 2% niższa niż wartość szczytowa z 2008 r. Koszt mieszkania w Zielonych jest o 17% niższy niż maksymalny w 2008 roku. Inwestorzy (13 tysięcy osób) zainwestowali 9,5 miliarda USD w nieruchomości w Dubaju w pierwszym kwartale roku, czyli o 57% więcej niż w pierwszym kwartale 2013 roku. 12,2 mln USD i 16 mln USD - takie kwoty kosztują odpowiednio najdroższą willę i najdroższe mieszkanie w Dubaju, sprzedane w pierwszym kwartale 2014 r.

Najdroższą willą była willa o łącznej powierzchni 1111 metrów kwadratowych na wyspie Palm Jumeirah, a najdroższym mieszkaniem było mieszkanie w kultowym Burdż Chalifa (15386 USD za metr kwadratowy). Pod względem tych wskaźników bieżący rok wyprzedza już rok 2013: dla porównania najdroższym mieszkaniem sprzedanym w 2013 roku było mieszkanie w kompleksie Fairmont The Palm o wartości 11,43 mln USD.

Według danych agencji nieruchomości i agencji nieruchomości, takich jak Reidin i Propertyfinder, oprócz Dubai Marina, Downtown Dubai, Palm Jumeirah i Jumeirah Lake Towers nadal zajmują pierwsze miejsce na liście 10 najpopularniejszych dzielnic Dubaju. Według portalu Reidin ceny willi w Dubaju w lutym wzrosły o 3,28% w ujęciu miesięcznym io 19,5% w ujęciu rocznym. Według prognozy HSBC Global Research w tym roku ceny nieruchomości w Dubaju powinny wzrosnąć średnio o kolejne 10–15%. Liczby te wskazują również na rosnącą stabilność sektora nieruchomości.

PROGNOZY I PERSPEKTYWY

Do tej pory bieżący rok 2014 prawie osiągnął zenit, więc teraz można z całą pewnością stwierdzić, które prognozy analityków dotyczące przyszłego rynku nieruchomości w Dubaju i Zjednoczonych Emiratach Arabskich wyglądają realistycznie, a które okazały się nieco przesadzone.

Zacznijmy od tego drugiego. Bez wątpienia obawy wielu ekspertów dotyczące destabilizacji rynku nieruchomości zostały przesadzone. Zbyt szybki wzrost cen mieszkań pod koniec 2013 r. Skłonił niektórych ekspertów do odważniejszych prognoz na 2014 r., Zapowiadając prawie 40% wzrost cen mieszkań. Jednak na początku tego roku więcej „doświadczonych” ekspertów, oceniając wysiłki rządu i stowarzyszeń deweloperów, aby powstrzymać spekulacje, doszły do wniosku, że realny wzrost cen raczej nie przekroczy 10-20%.

Ostatecznie większość analityków zgodziła się, że nie należy spodziewać się kolejnej „bańki finansowej” w tym roku. Tak więc raporty działu analitycznego HSBC Bank i firmy konsultingowej JLL mówią, że wzrost kosztów nieruchomości mieszkaniowych w Dubaju w tym roku wyniesie 10-15%, a wskaźniki zysków, jakie mogą przynieść takie nieruchomości, pozostaną na poziomie 4-5%. Według JLL rynek nieruchomości w Dubaju w ciągu najbliższych dwóch lat zostanie uzupełniony o 390 tysięcy nowych mieszkań, co zwiększy jego istniejący wolumen o 9%. Większość nowych nieruchomości mieszkalnych powstanie na południu i zachodzie emiratu, w obszarach takich jak Mohammed Bin Rashid City, Business Bay i Dubailand. Oddzielnie należy powiedzieć kilka słów o mieszkaniach do wynajęcia.

Według raportu tej samej JLL koszt wynajmu nieruchomości w Dubaju nieuchronnie wzrośnie, pomimo niewielkiego spowolnienia wzrostu cen w tym roku, najprawdopodobniej o około 10-20%. Analitycy JLL podają taką prognozę, nawet pomimo tego, że fundusz nieruchomości mieszkaniowych ma wzrosnąć o 25 tysięcy jednostek rocznie. Ogólny wskaźnik czynszów z JLL w pierwszym kwartale tego roku wzrósł o 7%, a o 23% w ciągu roku. Wskaźnik wynajmu mieszkań wzrastał o 26% rocznie, a wskaźnik wynajmu willi - o 12% rocznie. Przede wszystkim ceny wynajmu wzrosły w tak popularnych najemcach, jak Sports City, gdzie ceny wynajmu wzrosły o 41% w ciągu roku, International City (35%) i Discovery Gardens (33%), podczas gdy ceny wynajmu w takich obszary takie jak Śródmieście Dubaju i Dubai Marina były znacznie niższe - odpowiednio 24% i 21% w ciągu roku. W segmencie wynajmu istnieje również silna tendencja najemców do przenoszenia się z Dubaju do innych, tańszych emiratów, takich jak Sharjah i Ajman. Ostatnio ceny wynajmu w związku z tą przeprowadzką zaczęły rosnąć nawet w takich emiratach jak Fudżajra.

NAUKA I RZECZYWISTOŚĆ

Mówiąc o prognozach i perspektywach, nie można zignorować tradycyjnego pragnienia Dubaju, aby przełożyć najbardziej fantastyczne pomysły i plany na rzeczywistość. Tak więc, zgodnie z zapewnieniami władz ZEA, rok 2014 zapowiada się na megaprojekty w zakresie budowy sfer społecznych, kulturalnych, turystycznych i, co ważne, infrastruktury. Trzy najbardziej zakrojone na szeroką skalę projekty infrastrukturalne, których utworzenie i aktualizacja Dubaj planuje wykorzystać budżet w wysokości 1,92 miliarda USD, będą początkiem budowy Kanału Dubajskiego, budowy mostu Al Ittihad i projektu układania linii tramwaju w Dubaju niezwykle ważnego dla miasta, którego łączna długość będzie 14,6 kilometrów. Wszystkie trzy projekty znacząco wpłyną na poziom cen nieruchomości w obszarach, w których będą realizowane.

Wśród projektów najbliższych science fiction w tym roku prawdopodobnie będzie projekt budowy Aladdin City w Dubai Creek na 450-metrowym odcinku. „Miasto” będzie się składać z trzech dziwacznych wież połączonych przejściami z ruchomymi podłogami. Projekt wież inspirowany jest opowieściami o Aladynie i Sinbad the Sailor. Ten projekt jako całość będzie miał wielkie znaczenie kulturowe i historyczne i obiecuje zmienić oblicze Starego Dubaju, stając się nowym obiektem, który trzeba zobaczyć dla turystów.

Nowy budynek Dubai Opera z 2000 miejscami siedzącymi w formie statku, który powstanie w dzielnicy Opera o tej samej nazwie w centrum Dubaju - Dubai Downtown, również zadziwi swoim rozmachem i designem. Znaczące zmiany zostały przedstawione w tym roku na sztucznych wyspach Świata, na jednej z nich, na wyspie „Serce Europy”, planowane jest odtworzenie atmosfery, a nawet klimatu europejskich ulic. Wreszcie, dosłownie, skala kosmiczna ma najnowsze głośne oświadczenie władz ZEA o planach budowy platformy startowej dla statku kosmicznego w Abu Zabi. Projekt ten ma zostać wdrożony wspólnie przez Virgin Galactic i Aabar Investments i ukończony do 2016 roku. Ale ucieleśniając najbardziej śmiałe projekty, które często wydają się być czymś z dziedziny fikcji, władze ZEA zdecydowanie jednak opierają się na rzeczywistości. Potwierdzają to oficjalne plany rozwoju Dubaju. Według nich w najbliższej przyszłości głównymi sektorami pod względem perspektyw rozwoju będą sektory nieruchomości komercyjnych i przemysłowych, którym rząd Dubaju zapewni wsparcie. Ponadto planowane jest zwrócenie szczególnej uwagi na poprawę metod regulacji rynku wynajmu, aby utrzymać rozsądne ceny i zapobiec spekulacjom w sektorze sprzedaży nieruchomości.

SKUTECZNE ROZPORZĄDZENIE

Wśród innych kroków, które rząd Dubaju zamierza podjąć w odniesieniu do rynku nieruchomości, jest zastosowanie dyscyplin fiskalnych w odniesieniu do operacji najmu, reorganizacja, w razie potrzeby, struktury sektora publicznego i utrzymanie jej skali w dopuszczalnych granicach, a także zwiększenie efektywności wydatków rządowych na budowę nieruchomości. Mówiąc o działalności organów oficjalnych, nie można nie wspomnieć o innowacjach z 2014 r. W dziedzinie prawodawstwa. Innowacje Departamentu Ziemi w Dubaju miały na celu poprawę regulacji rynku nieruchomości w Dubaju i dotyczyły ujednolicenia form umów określających relacje między trzema stronami transakcji kupna i sprzedaży: brokerem, kupującym i sprzedającym. Ujednolicono tak zwane formy A, B i F. Te innowacje weszły w życie 1 maja.

Deweloperzy również nie pozostają w tyle za organami państwowymi, jeżeli chodzi o sukcesywne ograniczanie możliwości spekulacji nieruchomościami i wprowadzają kolejno nowe zasady odsprzedaży niedokończonych mieszkań. Tak więc Emaar i Damac, a po nich inni deweloperzy, zaczęli wydawać certyfikaty do odsprzedaży nieruchomości dopiero po zapłaceniu co najmniej 50% kosztów mieszkania, a w wielu przypadkach odsetek ten staje się znacznie wyższy. Jednak czasami programiści działają metodą zachęty w walce ze spekulacjami. Tak więc ostatnio Emaar zaoferował klientom, którzy natychmiast płacą 30% kosztów mieszkania i utrzymują go w posiadaniu do końca budowy, priorytetowe prawo do zakupu nieruchomości od budowniczego bez czekania w kolejce.

DUBAJ I ABU DHABI - DOBRE SĄSIEDZI CZY KONKURENCY?

Zasadniczo należy również zauważyć, że duże zainteresowanie inwestorów i konsumentów nieruchomościami odnotowano wszędzie w Zjednoczonych Emiratach Arabskich i wielokrotnie potwierdzały je dane z różnych statystyk. Znaczący wzrost na rynku nieruchomości zaobserwowano w pierwszym kwartale roku w stolicy Zjednoczonych Emiratów Arabskich, Abu Zabi. Kilku wiodących deweloperów wydało wiele głośnych wypowiedzi na temat rozpoczęcia budowy dużych projektów. Tak więc obecnie stolica Zjednoczonych Emiratów Arabskich przoduje w tempie budowy nieruchomości komercyjnych: w niedalekiej przyszłości powstanie tutaj 8 nowych centrów handlowych. Nowy plan rozwoju Abu Zabi do 2016 roku obejmuje całkowitą reorganizację infrastruktury społecznej i transportowej. Niedawna wystawa Cityscape Global Real Estate w stolicy Zjednoczonych Emiratów Arabskich przyciągnęła rekordową liczbę odwiedzających, która znacznie się powiększyła.

Jednak według różnych ocen i raportów Dubaj jest nadal najbardziej obiecującym centrum biznesowym, kulturalnym, turystycznym i finansowym nie tylko w Zjednoczonych Emiratach Arabskich, ale na całym Bliskim Wschodzie. Na wiele sposobów ułatwia to oczekiwanie na międzynarodową wystawę EXPO-2020. W pierwszej połowie 2014 r. Rząd Dubaju ogłosił szereg środków planowanych do wdrożenia w oczekiwaniu na EXPO2020. Obejmuje to budowę infrastruktury wodociągowej, zwarty plan rozwoju centrum Dubaju i skupienie się na zbliżeniu ze stolicą Zjednoczonych Emiratów Arabskich, Abu Zabi.

Również w tym roku Dubaj zajął honorowy trzeci krok podium w rankingu najszybciej rozwijających się miast na świecie City Momentum Index od JLL, ustępując jedynie Londynowi i San Francisco. Możemy zatem powiedzieć, że pod względem osiągnięć zarówno Dubaj, jak i Abu Zabi mają się czym chwalić, a te dobrosąsiedzkie emiraty przyczyniają się tylko do pewnego siebie rozwoju poprzez pewien udział w rywalizacji między miastami.

Ogólnie rzecz biorąc, pierwsza połowa 2014 r. Była dla Dubaju kolejnym ważnym krokiem w kierunku uzyskania statusu nie tylko najbardziej dynamicznie rozwijającego się miasta, ale także najbardziej kompleksowo i stale rosnącego ważnego centrum na Bliskim Wschodzie, gdzie ZEA jako całość zajmuje wiodącą pozycję jako najbezpieczniejszy i najbardziej obiecująca przystań dla inwestycji i biznesu w ogóle.

Wszelkie dodatkowe informacje na temat nabywania nieruchomości w Dubaju i zarządzania nimi można uzyskać od specjalistów IMEX Real Estate pod numerem tel. w Moskwie +7 495 5100008, bezpłatny numer w ZEA 800-IMEX (800-4639) lub wysyłając zapytanie na adres e-mail [email protected]

KOMPLETNY KOMPLEKS USŁUG NA RYNKU NIERUCHOMOŚCI ZEA