W ciągu ostatnich trzech lat rynek nieruchomości w Dubaju, przegrzany spekulacjami podczas boomu przedkryzysowego, doznał głębokiej korekty. Jednak świat nie stoi w miejscu, a ostatnio coraz częściej słychać opinie ekspertów o przywróceniu rynku w Dubaju i zwrocie zainteresowania inwestorów. Czy tak jest, rozmawiamy z dyrektorem wykonawczym IMEX Real Estate Arthur Kobozev.
Arthur, proszę powiedz mi, jaka jest teraz sytuacja na rynku nieruchomości w Dubaju?
Pytanie jest zbyt ogólne. Proponuję wyjaśnić, aby zacząć od tego, o czym dokładnie będziemy rozmawiać. Faktem jest, że w Dubaju istnieją tak zwane obszary wolnostojące, w których nieruchomości mogą być sprzedawane obcokrajowcom, a reszta terytorium, gdzie nieruchomości mogą być kupowane tylko przez obywateli ZEA i pięciu innych krajów, które są członkami Rady Współpracy Zatoki Perskiej . Ponadto istnieje rynek sprzedaży i wynajmu, rynek nieruchomości mieszkaniowych i niemieszkalnych itp.
Myślę, że nasi czytelnicy będą bardziej zainteresowani sytuacją na wolnym rynku nieruchomości.
Jeśli chodzi o nieruchomości na własność, w ciągu ostatnich kilku lat od początku światowego kryzysu finansowego w 2008 r. Rynek nieruchomości w Dubaju przeszedł znaczące przekształcenia. Wiadomo, że przed kryzysem tak zwane projekty „pozaplanowe”, czyli nieruchomości sprzedawane na początkowych etapach projektowania i budowy, zdominowały rynek ZEA. Od początku kryzysu, z powodu poważnej korekty cen, rynek pozaplanowy praktycznie zniknął. Spekulanci opuścili rynek, a sam rynek przeorientował się na gotowe nieruchomości i użytkowników końcowych. Co więcej, jeśli bezpośrednio po kryzysie, w latach 2009–2010, rynek był wyraźnie rynkiem nabywcy, to w ubiegłym roku widoczna była tendencja do przesuwania się rynku, w szczególności w segmencie mieszkaniowym, z powrotem na stronę sprzedającego.
Jest to szczególnie widoczne w obszarach najbardziej rozwiniętych przez użytkowników końcowych z rozwiniętą infrastrukturą, takich jak The Palm Jumeirah, Dubai Marina, Jumeirah Lakes Towers, Emirates Living, Downtown Dubai i kilka innych.
Jeśli chodzi o rynek nieruchomości biurowych, sytuacja jest mniej wyraźna. Obecnie na rynku istnieje wyraźna nadpodaż. Ponadto w niedalekiej przyszłości powstanie duża liczba powierzchni biurowych, które wejdą na rynek, których budowę rozpoczęto jeszcze przed kryzysem w 2008 roku. Dlatego, chociaż ostatnio zaobserwowano pewne oznaki stabilizacji cen, z punktu widzenia wzrostu wartości i wysokości generowanych dochodów z wynajmu, inwestycje w nieruchomości biurowe w ciągu najbliższych kilku lat, moim zdaniem, wyglądają mniej atrakcyjnie niż, powiedzmy, inwestycje mieszkaniowe.
Czy teraz ceny mieszkań w Dubaju rosną?
Można śmiało powiedzieć, że rynek się ustabilizował, aw popularnych obszarach obserwuje się umiarkowany wzrost. Oczywiście prawdopodobnie naiwnością byłoby oczekiwać takich samych stóp wzrostu cen nieruchomości, jakie zaobserwowaliśmy podczas boomu przedkryzysowego. Po kryzysie rynek przeszedł z etapu aktywnego wzrostu do etapu dojrzałego rozwoju. Jednak w przypadku wielu najpopularniejszych projektów na 2011 r. Ceny mieszkań wykazywały dwucyfrowe stopy wzrostu. Na przykład ceny willi w okolicy Springs wzrosły o 15-20% w ciągu roku - to fakt. Ceny mieszkań w projektach Oceana Residence i Palm Residences (Fairmont) na słynnej „palmowej” wyspie Palm Jumeirah wzrosły o 10–15%. Luksusowe wille na „oddziałach” Palm Jumeirah wzrosły o 5-10%. Luksusowe apartamenty w projekcie Kempinski Residences na koronie Palm Jumeirah również wzrosły. Ponieważ popyt powstaje obecnie głównie kosztem konsumentów końcowych, projekty o najbardziej udanym zestawie cech konsumenta wykazują przede wszystkim wzrost ceny. Obejmuje to lokalizację, dostępność rozwiniętej infrastruktury, jakość samego projektu i ograniczoną podaż. Co więcej, coraz trudniej jest wybrać odpowiedni obiekt na rynku dla naszych klientów - ostatnio liczba interesujących ofert sprzedaży znacznie spadła wraz ze wzrostem liczby zamówień.
Czy rośnie także liczba mieszkań na wynajem?
Historycznie rynek wynajmu w Dubaju jest bardzo rozwinięty. Dubaj to największe centrum biznesowe w regionie. Ponadto miejscowa populacja tutaj jest mniejsza niż 10%. Pozostałe 90% z ponad dwóch milionów mieszkańców metropolii to goście. Niewiele osób, które przyjeżdżają do pracy w Dubaju, stać na zakup własnego mieszkania. Jednak każdy musi gdzieś mieszkać. Dlatego wynajem mieszkań w popularnych projektach jest bardzo poszukiwany. W latach 2009-2010 nastąpił ogólny spadek czynszów związany z konsekwencjami kryzysu. Ale już w drugiej połowie ubiegłego roku trend się zmienił, a stawki czynszu zaczęły rosnąć. Na przykład dwupokojowe mieszkanie w popularnej dzielnicy The Greens, które w grudniu 2010 r. Było wynajmowane za 85 tys. Dirhamów rocznie (to około 23 tys. USD), w grudniu 2011 r. Wynajmowaliśmy za 110 tys. Dirhamów rocznie (tj. e. za około 30 tysięcy USD).
Jak opłacalne jest wynajmowanie nieruchomości w Dubaju?
Jeśli mówimy o długoterminowych dzierżawach (na rok lub dłużej), w przypadku wynajmu mieszkań w Dubaju dochód z wynajmu netto (tj. Dochód z najmu minus obowiązkowe koszty utrzymania nieruchomości) dzisiaj wynosi średnio 5-10% rocznie, zainwestował w zakup nieruchomości. Różnica w rentowności wynika z różnic w rodzaju i kategorii mieszkań, ich lokalizacji i koszcie usług. Jednocześnie droższe nieruchomości ekskluzywne z reguły dają nieco niższy zwrot w postaci dochodu z wynajmu niż w przypadku mieszkań masowych w niedrogich projektach. W przypadku najmu krótkoterminowego bieżący zwrot z inwestycji może wynosić od 10 do 20% rocznie. I nie zapomnij dodać do tego również wzrostu wartości samej nieruchomości.
Czy są jakieś cechy przy wynajmie domu na wynajem krótko- i długoterminowy?
Przy wynajmie dzierżawy długoterminowej umowa jest zwykle zawierana na rok z możliwością późniejszego przedłużenia.
Czynsz za cały rok jest opłacany z góry po podpisaniu umowy najmu. W takim przypadku najemca otwiera we własnym imieniu i niezależnie płaci wszystkie bieżące rachunki za wodę, prąd, usługi komunikacyjne itp. Dlatego długoterminowa dzierżawa minimalizuje ryzyko finansowe i koszty zarządzania nieruchomościami.
W przypadku najmu krótkoterminowego stawki czynszu są znacznie wyższe, jednak wszystkie bieżące wydatki muszą być pokrywane przez właściciela niezależnie. Ponadto w przypadku wynajmu mieszkania do wynajęcia na krótki okres muszą spełniać określone wymagania: mieszkanie lub willa muszą być umeblowane i wyposażone we wszystko, co niezbędne do życia, w tym w naczynia, pościel itp. Oczywiście przed przybyciem nowego najemcy i na koniec okresu najmu musi się odbyć sprzątanie, pranie itp. Ponieważ turyści często wynajmują mieszkania na krótkie czynsze, należy również przygotować się na fakt, że mieszkania będą musiały zostać przekazane lokatorom i odebrane im o każdej porze dnia i nocy.
Okazuje się, że tylko właściciele mieszkający na stałe w Dubaju będą mogli wynająć na krótkoterminowy wynajem?
Wcale nie Właściciele mogą zatrudnić specjalistów w celu rozwiązania całego spektrum pojawiających się problemów. Na przykład my w IMEX Real Estate oferujemy naszym klientom pełen zakres usług zarządzania nieruchomościami w Dubaju. Opracowaliśmy specjalne pakiety usług zarówno dla opcji wynajmu długoterminowego, jak i krótkoterminowego. Zajmujemy się wszystkimi problemami, które się pojawiają, od wyposażenia mieszkania we wszystko, co niezbędne i znalezienie najemców, a skończywszy na przygotowaniu raportów i wypłacie dochodu z wynajmu. Wszystko, czego wymaga właściciel, to skontaktowanie się z nami i zawarcie odpowiedniej umowy z naszą firmą.
Ponadto możemy zaoferować naszym klientom, którzy nadal nie mają nieruchomości w Dubaju, opcje inwestycyjne uwzględniające ich późniejsze wykorzystanie. Kupując willę lub mieszkanie za pośrednictwem IMEX Real Estate, kupujący może natychmiast zawrzeć z nami umowę na dalsze zarządzanie o określonych parametrach rentowności. Na przykład, jeśli dom zostanie zakupiony w celu spędzenia w Dubaju tylko kilka miesięcy w roku, wynajmując pozostały okres, możesz uzyskać bardzo dobry dodatkowy dochód.
A ilu naszych rodaków kupuje mieszkania w Dubaju?
Dużo Populacja rosyjskojęzyczna jest jednym z pierwszych miejsc wśród całkowitej liczby nabywców nieruchomości w Dubaju. Większość z nich to właściciele małych i średnich firm. Tworzą najbardziej aktywne środowisko, są gotowi uważnie badać rynek, rozważać oferty, podejmować świadome i przemyślane decyzje. W ostatnich latach zaobserwowaliśmy także wzrost liczby nabywców z sektora non-profit: urzędników i pracowników dużych korporacji państwowych.
Najbardziej popularne wśród naszych rodaków z oczywistych powodów to prestiżowe obszary przybrzeżne Dubaju: Palm Jumeirah, Dubai Marina i duży projekt mieszkaniowy położony bezpośrednio nad brzegiem morza - Jumeirah Beach Residence. W przypadku mieszkań na tych obszarach z reguły nie ma specjalnych problemów przy zakupie, sprzedaży i wynajmie, w tym z planem sezonowego użytkowania mieszkań przez samych właścicieli i wynajmowania na resztę czasu. Nieruchomości w tych obszarach są najbardziej płynne dla inwestorów i bardziej komfortowe dla zamieszkania osobistego.
Jakie są Pana zdaniem perspektywy rynku mieszkaniowego w Dubaju?
Większość uczestników rynku zgadza się, że w ciągu najbliższych kilku lat w Dubaju nastąpi płynny wzrost rynku. I są ku temu powody. Od wybuchu kryzysu w Dubaju w 2008 r. Nie uruchomiono żadnego nowego projektu mieszkaniowego.
Moratorium na rejestrację nowych projektów wprowadzone przez Urząd Regulacji Rynku Nieruchomości w Dubaju (RERA) nie zostało jeszcze zniesione. Jednocześnie, według Dubai Statistics Centre, populacja emiratu w ciągu ostatnich trzech lat wzrosła o ponad 300 tysięcy mieszkańców, a tempo wzrostu tylko rośnie. Ułatwia to stabilność polityczna, najwyższy poziom bezpieczeństwa, korzystny klimat inwestycyjny, brak podatków i ograniczeń w przepływie kapitału, a także znacznie obniżone koszty prowadzenia działalności w wyniku kryzysu (wynajem biura, koszty personelu itp.). Wszystko to przyciąga biznes, który z kolei wymaga zasobów ludzkich.
Teraz rynek pochłania nadwyżki nieruchomości, których budowę rozpoczęto jeszcze przed kryzysem. Ponieważ nieruchomości są aktywami, których budowa zajmuje dużo czasu (cykl budowy budynków trwa średnio 2-3 lata), nieuchronnie pojawi się niedobór na rynku w dającej się przewidzieć przyszłości. Dlatego możemy śmiało mówić o optymistycznym scenariuszu rozwoju sytuacji na rynku nieruchomości w Dubaju.
Potwierdzają to również opublikowane niedawno dane Departamentu Ziemi Dubaju na temat liczby transakcji nieruchomościowych w ubiegłym roku. Według tych danych łączny wolumen zarejestrowanych transakcji na nieruchomościach w Dubaju w 2011 r. Wzrósł o 20% w porównaniu z 2010 r. I osiągnął 39 mld USD.
To znaczy, wszystko będzie dobrze?
Jestem tego absolutnie pewien. Dzięki za rozmowę. Życzymy sukcesów. Wszelkie dodatkowe informacje na temat nabywania nieruchomości w Dubaju i zarządzania nimi można uzyskać od specjalistów IMEX Real Estate pod numerem tel. w Moskwie +7 495 5100008, bezpłatny numer w ZEA 800-IMEX (800-4639) lub wysyłając zapytanie na adres e-mail [email protected]
