Dla takich kupujących najlepszą opcją do inwestowania w nieruchomości w Dubaju może być zakup własności pokoju hotelowego lub apartamentu hotelowego z obsługą. Co to jest i jakie są cechy wyboru i zakupu nieruchomości w kompleksach hotelowych, postanowiliśmy zapytać dyrektora wykonawczego IMEX Real Estate Arthur Kobozev.
Arthur, powiedz mi, co zyskuje kupujący kupując nieruchomość w hotelu lub w apartamencie z obsługą hotelu?
Kupujący w tym przypadku staje się właścicielem nie tylko wykończenia „pod klucz”, ale także projektu pokoi znanych projektantów, a także mebli, urządzeń elektronicznych i gospodarstwa domowego oraz artykułów wyposażenia wnętrz. Operator hotelu przyjmuje na siebie wszelką odpowiedzialność za utrzymanie, naprawy, właściwe zaprojektowanie i utrzymanie gości zgodnie ze standardami hotelowymi. Z reguły pokoje i apartamenty oferowane są do sprzedaży w sieciach hoteli kategorii 4-5 *.
Jakie są zalety zakupu apartamentu hotelowego w porównaniu z zakupem, powiedzmy, mieszkania w zwykłym kompleksie mieszkaniowym?
Korzyści z tego rodzaju inwestycji są oczywiste. Właściciele apartamentów hotelowych otrzymują w swojej nieruchomości nie tylko nieruchomość z dekoracją „designerską”, meblami i zestawem wysokiej jakości sprzętu. Być może najważniejsze jest to, że nabywca takiej nieruchomości ma prawo korzystać ze wszystkich udogodnień hotelu - obsługi pokoju, usług pokojowych i konsjerża, centrów spa i sal fitness, barów i restauracji. Ponadto od momentu nabycia nieruchomości kupujący ma prawo ubiegać się o wizę pobytową w ZEA dla siebie i członków swojej rodziny.
Czy w rzeczywistości inwestor nabywa część hotelu na nieruchomości?
Niezupełnie tak. Istnieje różnica między nieruchomościami znajdującymi się pod pełną kontrolą operatora hotelu a nieruchomościami obsługiwanymi wyłącznie przez hotel, ale przez nie zarządzanymi.
A jaka jest różnica
Faktem jest, że gdy inwestor kupuje pokój hotelowy lub apartamenty pod zarządem hotelu, to jednocześnie z umową sprzedaży (lub, alternatywnie, w samej umowie kupna), podpisuje umowę przeniesienia własności (w tym przypadku pokoju hotelowego) do kierownictwa operatora hotelu. Niniejsza umowa odzwierciedla standardy prowadzenia nieruchomości, jej wartość, a także procedurę uzyskiwania i podziału dochodu z jej użytkowania. Oznacza to, że spółka-operator przejmuje nie tylko utrzymanie nieruchomości, ale także zarządzanie nią w celu generowania przychodów. Warunki pobytu właściciela w zakupionym mieszkaniu są określone osobno, a mianowicie okres, w którym takie zakwaterowanie jest możliwe, procedura rezerwacji, koszty utrzymania przekraczające uzgodniony okres i tak dalej.
Jeśli mówimy o mieszkaniach, które są obsługiwane tylko przez operatora, to w tym przypadku właściciel domu pozbywa się swojej nieruchomości. Może sam mieszkać w mieszkaniach lub wynająć je, niezależnie lub z pomocą firmy zarządzającej. Ale, podobnie jak w przypadku pokoju hotelowego, właściciel nieruchomości jest zobowiązany do zapłaty za utrzymanie swoich mieszkań zgodnie ze standardami firmy operatora.
Kto Twoim zdaniem jest zainteresowany zakupem apartamentów hotelowych?
Wyróżniłbym dwie główne grupy docelowe nabywców apartamentów hotelowych. Pierwsza grupa obejmuje inwestorów, którzy chcieliby korzystać z nieruchomości w celu zapewnienia sobie komfortowego życia (lub pobytu krewnych, przyjaciół i znajomych) przez krótki okres w ciągu roku, na przykład podczas wakacji lub wakacji. Jednocześnie inwestor odczuwa potrzebę ciągłego dbania o utrzymanie nieruchomości i ponoszenia dodatkowych kosztów operacyjnych, ale wręcz przeciwnie, może liczyć na zysk. Wybór tej grupy to pokój hotelowy lub apartament zarządzany przez operatora hotelu.
Do drugiej grupy zaliczam klientów, którzy chcą uzyskać wszystko, co najlepsze, i są gotowi ponieść dodatkowe koszty. Chociaż w tym przypadku ich korzyść jest oczywista: w rzeczywistości mieszkają w pięciogwiazdkowym hotelu, jednocześnie płacą tylko niewielką część kosztów „pokoju” i mają elastyczność w korzystaniu z nieruchomości. W razie potrzeby mogą oni Adres, Downtown Burj Dubai przekazać swoje mieszkanie zarządowi spółki operatora w celu wygenerowania dochodu lub sprzedać w celu zwrotu inwestycji. W tej kategorii do wyboru są apartamenty hotelowe z obsługą.
Tak czy inaczej, ale dla każdego inwestora ważne jest, aby jego nieruchomość była maksymalnie atrakcyjna. Jak idą sprawy w branży hotelarskiej, jakie są konsekwencje kryzysu?
Według najnowszych opublikowanych danych w globalnym badaniu Deloitte w 2008 r. Dubaj zajmuje drugie i trzecie miejsce w światowym rankingu pod względem, odpowiednio, średniego dochodu z jednego pokoju hotelowego i średniej ceny pokoju. Średni koszt pokoju w hotelach w Dubaju w 2008 r. Wyniósł 300 USD dziennie, a średni przychód z pokoju wyniósł 237 USD. Tylko Moskwa wyprzedza Dubaj, co nie jest zaskakujące, biorąc pod uwagę fakt, że rosyjska stolica jest światowym liderem pod względem cen nieruchomości i kosztem utrzymania.
Jednocześnie hotele w regionie Bliskiego Wschodu były najmniej dotknięte konsekwencjami światowego kryzysu gospodarczego, pokazując w drugiej połowie 2008 r. Wzrost stopy średniego dochodu na pokój o 14,5%.
Oczywiście nierozsądnym byłoby sądzić, że w tym roku działalność hotelarska w Dubaju będzie rosła w tym samym tempie, jednak w porównaniu z innymi krajami ten emirat ma wszelkie szanse, aby pozostać na prowadzeniu. Nawiasem mówiąc, najnowsze dane z lutego 2009 r. To potwierdzają. Chociaż ogólny wskaźnik obłożenia hoteli w Dubaju nieznacznie spadł, ale ogólnie pozostaje na bardzo wysokim poziomie, zbliżając się do 80%, a hotele plażowe w Dubaju w lutym były pełne 95%.
Ile ofert apartamentów hotelowych jest obecnie dostępnych na rynku?
Istnieje wiele ofert apartamentów hotelowych na rynku w Dubaju. Należy jednak bardzo ostrożnie podchodzić do wyboru. Ponieważ nabywasz nie tylko nieruchomość, ale także zestaw praw i obowiązków związanych z jej użytkowaniem, wymagane jest szczególnie dokładne przestudiowanie odpowiednich dokumentów. Ponadto należy ocenić perspektywy samego projektu hotelowego, w którym rozważa się możliwość nabycia mieszkań. I oczywiście, kupując dowolną nieruchomość, musisz zapoznać się ze wszystkimi możliwymi opcjami, aby dokonać wyboru, który najlepiej odpowiada Twoim wymaganiom.
Na przykład, jeśli jesteś biznesmenem i odwiedzasz Dubaj głównie w celach biznesowych, być może powinieneś zwrócić uwagę na apartamenty w nowych kompleksach hotelowych w dzielnicach biznesowych miasta. Jednym z najnowszych takich projektów jest The Address, Downtown Burj Dubai, który został otwarty w październiku ubiegłego roku i jest zarządzany przez operatora hotelu Emaar Hospitality Group. Ten elegancki, 63-piętrowy budynek ma strategiczną lokalizację w sercu Dubaju, w bliskiej odległości od najwyższego budynku na świecie - Burj Dubai. Koszt mieszkań tutaj zaczyna się od 950 tysięcy dolarów.
Jeśli szukasz miejsca na relaks na morzu, powinieneś zwrócić uwagę na projekty hotelowe na „palmowej” wyspie Palm Jumeirah. Na przykład luksusowe apartamenty z obsługą Grandeur Residences można kupić za około 6400 USD za metr kwadratowy. Według najbardziej pesymistycznych szacunków roczny dochód netto z przeniesienia apartamentów do hotelu wyniesie 5 8% całości inwestycji. Jednocześnie chcę jeszcze raz podkreślić, że właściciel jest zwolniony ze wszystkich kłopotów i wydatków związanych z utrzymaniem i zarządzaniem nieruchomościami i może swobodnie decydować, czy będzie mieszkać we własnych mieszkaniach, czy je wynająć, aby uzyskać stały dochód.
Cóż, inną typową opcją jest sytuacja, w której zakup apartamentów hotelowych uważany jest przede wszystkim za inwestycję, a dopiero potem - za okazję do mieszkania. Tutaj możesz polecić zwrócenie uwagi na projekty dużych międzynarodowych sieci hoteli. Na przykład można kupić pokój hotelowy zarządzany przez szwajcarską sieć Movenpick, aby przebywać tam przez 30 dni w roku za darmo lub w dowolnym innym hotelu tej samej sieci na całym świecie ze znacznymi zniżkami. Ponadto w ciągu pierwszych trzech lat firma operatora gwarantuje właścicielowi roczny dochód netto w wysokości 6,7% kwoty inwestycji. Koszt tej liczby to 175 tysięcy dolarów.
Przejdźmy do praktycznych zaleceń na temat tego, jak podejść do wyboru obiektu inwestycyjnego?
Najważniejszą rekomendacją jest próba zobaczenia wszystkiego na własne oczy. W tym celu my w IMEX Real Estate organizujemy bezpłatne wycieczki zapoznawcze dla Dubaju dla naszych klientów. Oferujemy naszym klientom indywidualny bogaty program na dany dzień, obejmujący wizyty we wszystkich interesujących projektach. Podczas wycieczki nasi klienci mogą zobaczyć i porównać nie tylko pojedyncze obiekty na sprzedaż, ale wszystkie główne projekty nowej zabudowy miejskiej, aby świadomie określić kierunek poszukiwań. Nasi konsultanci towarzyszący klientowi pokażą, opowiedzą i odpowiedzą na wszystkie pytania w czasie rzeczywistym. Ta usługa ma na celu zapewnienie klientom jak najpełniejszego obrazu rynku nieruchomości w Dubaju i jest wymagana przede wszystkim przez tych, którzy myślą o zakupie nieruchomości w Emiratach Arabskich.
Czy twoje oferty obejmują tylko projekty z Dubaju?
Oczywiście interesujące oferty pokoi hotelowych i apartamentów znajdują się nie tylko w Dubaju. I chociaż rynek nieruchomości w Dubaju jest największy i najbardziej dynamiczny, jeśli klient ma na to ochotę, możemy zaoferować ciekawe opcje w Abu Zabi i północnych emiratach. Bardziej szczegółowe informacje o ofertach IMEX Real Estate, a także o możliwości złożenia zapytania do naszych specjalistów, są dostępne na naszej stronie internetowej www.imexre.com
Dzięki za rozmowę. Życzymy sukcesów.
