Firma IMEX prezentuje na rynku rosyjskim projekty nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych od największych deweloperów w Zjednoczonych Emiratach Arabskich: Damac, 32 Group, Saba, Tameer, IFA, KM properties, Al Seef, Diamond Investment, Deyaar, Vakson, Credo, Fortune Group, Trident. IMEX jest jedynym oficjalnym przedstawicielem EMAAR Properties w Rosji.
Zjednoczone Emiraty Arabskie są dziś po prostu zalane agencjami nieruchomości i niezależnymi brokerami, pomimo zaostrzenia kontroli przez władze w zakresie rozliczania sprzedaży i procesu rejestracji. Dziś tylko leniwi nie angażują się w nieruchomości w Zjednoczonych Emiratach Arabskich. Każdy jest gotowy zaoferować swoje usługi w zakresie wyszukiwania, sprzedaży lub zakupu. Dlaczego jednak potrzebujemy pośrednika, pomyśleliśmy, jeśli drzwi programistów są zawsze otwarte dla odwiedzających i możesz skontaktować się z nimi bezpośrednio? Z tymi i innymi pytaniami, które interesują naszych czytelników, doszliśmy do partnera zarządzającego IMEX Real Estate Oleg Lavrik.
- Oleg, dlaczego Twoim zdaniem ludzie zwracają się do pośredników, którzy chcą kupować lub sprzedawać nieruchomości, ponieważ informacje o deweloperach i ich nieruchomościach są swobodnie dostępne, na przykład w Internecie, a firmy z branży nieruchomości tego nie ukrywają?
Rzeczywiście, nikt nie ukrywa nazwisk programistów. Oferowanie projektów na stronie internetowej firmy www. imexre.com, zawsze staramy się wskazać, kto dokładnie jest deweloperem tego lub innego obiektu. Ukrywanie czegoś nie ma sensu, ponieważ klient nadal otrzymuje umowę sprzedaży od generalnego dewelopera. Nigdy nie odrzucamy naszych klientów prośby o zapoznanie się z nieruchomościami firmy w ich biurze. Nikt nie przeszkadza nikomu, kto chce przyjechać, na przykład, do biura NAKHEEL lub EMAAR, aby dowiedzieć się więcej o budowanych obiektach, szczegółowo rozważyć ich układ ... Czasami jednak dochodzi do niedorzeczności - niektórzy niewiarygodni agenci mogą przedstawiać biuro dewelopera jako biuro własnej firmy.
Był taki przypadek, gdy nabywcy z Rosji, który po raz pierwszy przybył do tego kraju i, ogólnie rzecz biorąc, nie był specjalnie poświęcony lokalnej sprzedaży, pokazano biuro dużego projektu DUBAILAND, najwyraźniej mając nadzieję zaimponować mu jego zakresem lub wyglądem żywego tygrysa za szklaną gablotą. To, na co agent, reprezentujący dość szanowaną firmę, liczył, rozdając własne hale dewelopera Dubai Holding, nie jest jasne. Kupujący był pod wrażeniem nie tyle sztuczki, co krótkowzroczności tak zwanego sprzedawcy. „Nie wolno lekceważyć wroga” - powiedział Mao Zedong. Dodałbym - nie możesz myśleć, że klient jest wrogiem głupszym od ciebie. Kupujący jest partnerem w długoterminowej wzajemnie korzystnej współpracy.
Pytanie nie dotyczy pięknej i wielkoskalowej prezentacji projektu, ale wykonalności inwestycji w konkretny budynek, ziemię lub dom. Istnieje wiele przykładów, w których lokalny programista prowadzi szeroką kampanię reklamową, organizuje inteligentną prezentację projektu, przyciąga zagranicznych inwestorów, którzy nagle dwa lata później odkrywają, że projekt jest niepłynny!
- Chcesz powiedzieć, że bezpośredni kontakt z deweloperem nie zawsze jest korzystny, ponieważ możesz dostać się na niepłynny projekt?
Chcę powiedzieć coś jeszcze. Korzystne jest skontaktowanie się bezpośrednio z deweloperem, jeśli: po pierwsze, dokładnie wiesz, który obiekt i który projekt Cię interesuje; po drugie, jeśli to, czego potrzebujesz, jest dziś dostępne według wartości rynkowej; po trzecie, jeśli mieszkasz na stałe w Emiratach, cały czas „trzymaj rękę na pulsie” i otrzymuj aktualne oferty od dewelopera. Ponadto nie zaleca się bezpośredniego kontaktu również dlatego, że broker samodzielnie ocenia najlepsze oferty kilku deweloperów, a oferty, które oferuje deweloper w swoim biurze, będą ograniczone tylko jego projektami.
- Czy mogę prosić o więcej szczegółów?
Jeśli jest bardzo szczegółowy, magazyn nie wystarczy. Spróbuję krótko wyjaśnić. W rzeczywistości, nawet przeglądając magazyny z ofertami nieruchomości, nowej osobie, a przynajmniej nie mieszkając w tym kraju, trudno jest dowiedzieć się, kto jest deweloperem projektu, kto jest deweloperem nieruchomości na nim i kto jest pośrednikiem . Dodaj do tego również reklamy w Internecie, media drukowane, oferty wielu agencji ... Zanim rozstaniesz się z pieniędzmi, ważne jest, aby inwestor wiedział, jaki jest cel zakupu nieruchomości dla własnego zamieszkania, dochodów lub późniejszej odsprzedaży. Lokalizacja nieruchomości, harmonogram płatności i „nazwa” konstruktora również w dużej mierze zależą od tego. Czasami inwestorowi trudno dokonać wyboru. W tym miejscu zaufany broker powinien pomóc.
Chcę się zastanowić nad inną ważną kwestią. Wielu błędnie uważa, że jeśli skontaktujesz się bezpośrednio z programistą, zawsze jest to tańsze. W rzeczywistości często okazuje się dokładnie odwrotnie. Weźmy na przykład jedną z naszych ofert: dziś podłoga nieruchomości komercyjnych w oficjalnym biurze sprzedaży projektu Dubai Pearl kosztuje 3500 drx za metr kwadratowy. Pomimo tego, że w tej chwili nie są dostępne całe piętra, realizowane są tylko niektóre biura. A my w IMEX mamy na sprzedaż kilka pięter za 2156 drx za metr kwadratowy. (6317 USD za m2).
- Czy to jest możliwe?
Wyjaśnię. Kiedy cena była znacznie niższa niż obecna, klient kupił tę podłogę. Teraz postanowił go odsprzedać ze swoim niewielkim dodatkiem. Jedyną możliwą niedogodnością przy dokonywaniu transakcji z tą nieruchomością komercyjną jest to, że w pierwszym przypadku kupujący dokonuje pierwszej płatności w wysokości 10% całkowitego kosztu, to w drugim przypadku będzie musiał zapłacić 20% plus 4% za przedłużenie praw majątkowych. Ale ostatecznie cena jest wciąż niższa niż cena dewelopera.
Nie należy zapominać, że będąc oficjalnie zarejestrowanym brokerem na lokalnym rynku, każdy przedstawiciel firmy otrzymuje codziennie około dwieście lub trzysta listów z ofertami nieruchomości, ogłoszeniami o sprzedaży wstępnej itp. od firm budowlanych i innych agencji nieruchomości. Ze względu na liczne powiązania często otrzymujemy informacje o obiekcie na długo przed jego oficjalną prezentacją. Wiele rzeczy trzeba „przefiltrować” - to nasza praca. Czasami oferta przedsprzedażowa (porozmawiamy o tym i innych warunkach nieco później) może być tak interesująca, że inwestujemy czek naszej firmy w jakość zaliczki, aby klient w Rosji, który nam ufa, mógł później kupić obiekt po najniższej cenie początkowej.
- Czy wszystkie powyższe dotyczą tylko nieruchomości w Dubaju, czy też Twoja firma obejmuje inne emiraty?
Jesteśmy równie zainteresowani atrakcyjnymi projektami inwestycyjnymi oferowanymi w różnych częściach ZEA. Powiedziałem już, że teraz potencjalni inwestorzy powinni zwrócić szczególną uwagę na stolicę Zjednoczonych Emiratów Arabskich - miasto Abu Zabi. Nasza firma już pracuje nad projektami w Abu Dhab, a perspektywy są dość kuszące.
- Według szacunków wiodących światowych instytucji finansowych emirat Abu Zabi jest uważany za jeden z najlepszych globalnych rynków nieruchomości dla inwestorów. Pytanie: dlaczego?
Po pierwsze, Abu Zabi jest stolicą federalną ZEA. Ponadto emirat ten zajmuje największą część Zjednoczonych Emiratów Arabskich - 89% kraju. Fakty te, w połączeniu ze wzrostem gospodarki Bliskiego Wschodu i wciąż rosnącym znaczeniem tego regionu na poziomie globalnym, przyczyniają się do tego, że popyt na nieruchomości w sektorach mieszkaniowym i komercyjnym stolicy szybko rośnie.
Sektor nieruchomości i budownictwo w Zjednoczonych Emiratach Arabskich to dwa główne czynniki determinujące gospodarkę, które według prognoz mają zwiększyć całkowitą roczną stopę wzrostu do 2010 r. Odpowiednio o 24,4% i 29,6%. Ponadto ich wkład w PKB kraju do 2010 r. Ma wynieść 23%, w porównaniu z 16% w 2006 r. Wkład sektora budowlanego w PKB Abu Zabi w 2007 r. Wyniósł ponad 40 miliardów dirhamów i oczekuje się, że w przyszłości będzie w nim wytwarzanych więcej niż jeden bilion dirhamów.
Ponadto wybrana przez rząd Abu Zabi strategia rozwoju stwarza dodatkowe zachęty do dalszego rozwoju emiratu. Twierdzi się, że cel dywersyfikacji bazy ekonomicznej i odejścia od uzależnienia od sektora energetycznego był wynikiem wzrostu napływu turystów, pojawienia się nowych branż, obiektów użyteczności publicznej i innych pozytywnych aspektów stworzonych w emiracie. We wrześniu 2007 r. Rząd opublikował proponowane plany rozwoju Abu Zabi do 2030 r. Plan z Abu Zabi 2030: Podstawa struktury miasta to kompleksowy przewodnik po transformacji stolicy emiratu w ciągu najbliższych 22 lat. Zawiera jasne zalecenia dotyczące stosowania najskuteczniejszych aktów normatywnych i legislacyjnych oraz struktury organizacyjnej, które pomogą w zarządzaniu rozwojem obszarów miejskich w przyszłości i określą rządową strategię na rzecz dalszego zrównoważonego rozwoju i wzrostu.
Wiele z tych planów staje się rzeczywistością, ponieważ wyniki budowy dużych obiektów w Abu Zabi stają się coraz bardziej wyraźne, zawierane są duże umowy budowlane i ogłaszane są projekty na dużą skalę. Wśród nich pojawienie się na Bliskim Wschodzie oddziałów Amerykańskiego Funduszu Wspierania Sztuki Współczesnej. Solomon Guggenheim; oddział najbogatszego francuskiego muzeum - Luwru, który nie ma sobie równych pod względem różnorodności i kompletności zbiorów; parki rozrywki hollywoodzkiej firmy Warner Brothers, wyścigi Formuły 1, New York Film Academy (New York Film Academy) i klinikę Cleveland (klinika Cleveland).
Ruch jest również zauważalny na rynku wynajmu w Abu Zabi - ceny powierzchni komercyjnych i mieszkalnych wzrosły do 50% z uwagi na fakt, że popyt znacznie przewyższa podaż. Fakt ten przyczynił się do wzrostu planu sprzedaży w trakcie budowy, w którym pierwsi inwestorzy zostali nagrodzeni w 2007 r. Wzrostem kosztu kapitału o 35–60%.
- Dzięki za rozmowę i wyjaśnienia. Życzymy sukcesów.
Dlaczego klient ma kontakt z brokerem?
- Stały monitoring nieruchomości pozwala wybrać najlepszą opcję zarówno dla kupującego, jak i inwestora.
- Ciągła analiza rynku i doświadczenie z deweloperami, mogą zmniejszyć ryzyko związane z okresem budowy, zmianami w różnych warunkach, co ostatecznie wpływa na powodzenie inwestycji.
- Broker rozwiązuje wiele problemów związanych z praktyczną realizacją transakcji, takich jak formalności prawne związane z organizacją optymalnych programów inwestycyjnych z otwieraniem spółek offshore i rachunków bankowych oraz, w razie potrzeby, pomoc w dokonywaniu płatności. IMEX z łatwością rozwiązuje te i inne problemy dzięki własnym przedstawicielstwom w Moskwie i Dubaju.
- Klient nie ponosi dodatkowych kosztów. Opierając się na praktyce IMEX, klient zawiera wszystkie umowy bezpośrednio i widzi wszystkie liczby rzeczywiste - co stanowi cenę sprzedaży. W początkowej sprzedaży IMEX otrzymuje od konstruktora procent prowizji, to znaczy cena dla klienta nie zmienia się, jeśli kupuje bezpośrednio lub przy wsparciu IMEX. Czasami znając sytuację na rynku i dewelopera, specjalistom IMEX udaje się uzyskać znacznie lepsze ceny dla swoich klientów niż te, które oferuje deweloper w cenniku.
- IMEX, współpracując z zespołem programistów, stara się wybierać oferty dla swoich klientów, które właśnie pojawiły się na rynku, w tak zwanym etapie prelaunch. Pozwala to wejść w projekt inwestycyjny po korzystniejszych cenach, a tym samym uzyskać lepszą płynność.
