Rustar Real Estate Consultation
Czy kiedykolwiek myślałeś, że kiedy ktoś kupuje mieszkanie na kredyt, w końcu przepłaca za to pół do dwóch razy. Jedna myśl na ten temat przygnębi przyszłych kredytobiorców, ponieważ nie wszyscy są gotowi na zakup mieszkania po „podwójnej” cenie. I takie przekonania, jak „inwestujesz w swoją przyszłość”, pocieszają małe pieniądze, bez względu na wszystko, strasznie przykro. I na próżno, ponieważ możesz matematycznie udowodnić, że czas jest naprawdę droższy niż pieniądze, a pożyczkobiorca zaciągający pożyczkę długoterminową prawdopodobnie skorzysta.
Dzisiejsza rzeczywistość stale zmienia ceny towarów i towarów (w tym metrów kwadratowych). Ceny nieruchomości z reguły są wyższe niż były - z powodu inflacji. Pieniądze stopniowo tracą na wartości, a wręcz przeciwnie, stają się coraz droższe. Gdyby ceny za metr kwadratowy pozostawały takie same przez lata, pożyczkobiorca byłby naprawdę pocieszony tylko przez fakt, że chociaż przepłacił za mieszkanie, zainwestował te pieniądze w swoją rodzinę i dzieci. Jednak dzięki inflacji nie jest to jedyna pociecha. Rosnące ceny za metr kwadratowy stopniowo „pochłaniają” nadpłatę. Oczywiście na rynku mogą wystąpić recesje i stagnacja, ale wyraźnie nie zagraża temu rynek nieruchomości w Dubaju - a w perspektywie długoterminowej - przez 10-20 lat - metry kwadratowe będą nadal znacznie droższe niż obecnie.
Jeśli rynek stopniowo rośnie, wówczas nadpłata kredytu o 1,5 - 2 razy pokrywa się z faktem, że samo mieszkanie w tym czasie wzrośnie kilkakrotnie. Ale dlaczego ten wzrost zależy? Istnieje krytyczna stopa wzrostu rynku, powyżej której podwyżki cen mieszkań przewyższają nadpłaty kredytów, a poniżej nich nie. Oznacza to, że jeśli rynek rośnie średnio szybciej niż ta wartość, wówczas kredytobiorca korzysta ze wzrostu kosztu mieszkania kupionego w długu. Aby rynek w pełni zrekompensował spłatę pożyczek, wystarczy minimalny wzrost - średnio 3-5% rocznie. Jest to znacznie niższa niż bieżąca stopa inflacji. Jeśli tempo wzrostu rynku wynosi 10-20% rocznie, korzyść dla kredytobiorcy jest oczywista.
Przykład nr 1.
Pożyczka standardowa
Weź standardowe parametry kredytu mieszkaniowego: okres - 10 lat, rata - 30% kosztów mieszkania i oprocentowanie - 12%. Nasze obliczenia pokazują, że przy tych parametrach pożyczki wystarczy, aby rynek rósł średnio o 3,6% rocznie. Wtedy kwota, o którą mieszkanie wzrośnie w ciągu 10 lat, jest po prostu równa nadpłatie. Jeśli ceny rynkowe w ciągu tych 10 lat będą rosły średnio szybciej niż 3,6% rocznie, wówczas wzrost kosztów mieszkania zastąpi nadpłatę kredytu. Załóżmy, że wzięliśmy na kredyt mieszkanie o wartości 300 tys. USD. Wtedy nadpłata za 10 lat wyniesie około 127 tys. USD, ale z biegiem lat koszt mieszkania o wzroście rynku o 3,6% rocznie wyniesie około 427 tys. USD
Przykład nr 2
Brak zaliczki
Pozostawimy te same parametry (okres 10 lat, oprocentowanie - 12% rocznie), tylko zaliczka wyniesie zero. Ostatnio popularny produkt bankowy. W związku z tym, aby „zamknąć” nadpłatę za mieszkanie, rynek powinien rosnąć nieco szybciej - o 4,8% rocznie.
Zależność jest zrozumiała: im więcej osoba bierze, tym więcej przepłaca. Im niższa zaliczka, tym większy powinien być wzrost rynku. Co stanie się z naszym mieszkaniem za 300 tysięcy dolarów? W takim przypadku nadpłata kredytu na 10 lat wyniesie około 180 tys. USD. Ale mieszkanie o rynkowej stopie wzrostu 4,8% rocznie będzie kosztować około 480 tysięcy dolarów.
Przykład nr 3
Załóżmy, że bierzemy pożyczkę z zaliczką w wysokości 30%, w wysokości 12% rocznie, ale na okres 30 lat. Okazuje się, że teraz rynek powinien rosnąć wolniej - tylko 2,8% rocznie, aby „zjeść” nadpłatę przez 30 lat. Im dłuższy okres, tym droższe mieszkanie staje się droższe. W tej sytuacji ponad 30 lat nadpłaty będzie nawet więcej niż początkowy koszt mieszkania. Oznacza to, że nadpłata za mieszkanie o wartości 300 tys. USD wyniesie 380 tys. USD. Ale mieszkanie na 30 lat z roczną stopą wzrostu rynku wynoszącą 2,8% będzie już kosztować 680 tysięcy dolarów.
Jeśli chodzi o zachowanie trzeciego parametru pożyczki - stopy procentowej, nie wymaga ona osobnego wyjaśnienia. Oczywiste jest, że im wyższy odsetek, tym wyższa stopa wzrostu rynku.
Tak więc główne rekomendacje dotyczące zakupu mieszkania na kredyt od konsultantów RustaR Real Estate:
- Im niższa zaliczka na pożyczkę, tym szybciej rynek musi się rozwijać, aby zrekompensować nadpłatę i odwrotnie. Oznacza to, że im więcej pożyczasz pieniądze, tym bardziej zależy od rynku.
- Im dłuższy okres, na jaki pożyczkobiorca bierze pożyczkę, tym większy zysk. To jest siła odsetek składanych - spłacasz pożyczkę w równych częściach, a ceny rynkowe rosną wykładniczo.
- Im wyższa stopa kredytu, tym szybciej rynek musi się rozwijać, aby zrekompensować nadpłatę. Oznacza to, że wysokie oprocentowanie pożyczek spłaca się przy wysokich stopach wzrostu rynku: jeśli rynek stoi w miejscu, zaciąganie pożyczek przy wysokich stopach procentowych jest nieopłacalne.
Depozyty niespodzianka lub dlaczego Bill Gates kupił dom na kredyt
Czy zastanawiałeś się kiedyś, dlaczego na Zachodzie ludzie zawsze kupują mieszkanie na kredyt, nawet za pieniądze? Zarówno milionerowie, jak i byli prezesi zostają pożyczkobiorcami. Dlatego są milionerami: wiedzą, jak liczyć pieniądze. Nawet jeśli dana osoba ma pieniądze, bardziej opłaca się zainwestować je w działalność gospodarczą, w jego działalność gospodarczą lub w akcje, a na koniec po prostu położyć je w banku na depozyt. A kupno mieszkania nie jest za własne pieniądze, ale za pieniądze bankowe. Nawet w przypadku depozytu na czas, w którym pożyczkobiorca spłaca pożyczkę, „spada” ponad dwukrotnie, w porównaniu z kwotą podaną na spłatę pożyczki.
Oto konkretny przykład. Powiedzmy, że kupujemy mieszkanie za 300 tysięcy dolarów. Parametry kredytu: okres - 10 lat, zaliczka - zero, oprocentowanie kredytu - 12%. W ciągu 10 lat „nadpłata” za mieszkanie wyniesie około 180 tysięcy dolarów, czyli około 60% początkowych kosztów mieszkania. Ale wzięliśmy pożyczkę z banku. I wpłacają własne 300 tysięcy dolarów na depozyt w wysokości 8% rocznie. Po 10 latach kwota ta wzrośnie do 647 tys. USD, czyli ponad 2 razy, należy jednak pamiętać, że na początkowym etapie depozyt będzie opóźniony w stosunku do spłat kredytu i gdzieś w połowie okresu zaczyna je wyprzedzać. Zazwyczaj osoba porównuje pierwszy rok inwestycji i jest rozczarowana, ale z jakiegoś powodu niewielu myśli o tej perspektywie. A w przyszłości kwota rosnąca na rachunku depozytowym ma zagwarantowane wyprzedzenie spłat kredytu mieszkaniowego, które są spłacane w równych ratach przez cały okres.
Pożyczkobiorca nie ma nic do stracenia.
Które z powyższych stwierdzeń możemy wyciągnąć? Okazuje się, że w niemal każdej sytuacji na rynku, oprócz globalnego kryzysu finansowego lub politycznego, kupno domu na kredyt jest opłacalnym biznesem, nawet jeśli masz gotówkę na zakup mieszkania. Jednak oprócz matematyki psychologia jest nie mniej ważna w życiu. Jeśli nie czujesz się dobrze, żyjąc na kredyt, inwestowanie w instrumenty finansowe - wszystko to nie jest dla ciebie. Jeśli jesteś gotów dołączyć do kultury finansowej - pamiętaj, że w przypadku pożyczek mieszkaniowych jest mało prawdopodobne, aby coś stracić.
