Analiza porównawcza nieruchomości z Creative Concepts
W dniach 13-16 października w Moskwie odbyła się duża międzynarodowa wystawa nieruchomości DOMEXPO. Wzięło w nim udział ponad 200 firm, w tym 53 zagraniczne. Goście wydarzenia mogli dowiedzieć się wiele o elitarnych (i nie tylko) mieszkaniach w nowych budynkach i na rynku wtórnym, o podmiejskich nieruchomościach w Moskwie, regionie moskiewskim i takich rosyjskich miastach jak Soczi, Anapa i Petersburg. Kraje zagraniczne były reprezentowane przez firmy z branży nieruchomości z Bułgarii, Wielkiej Brytanii, Grecji, Hiszpanii, Włoch, Cypru, USA, Turcji, Czarnogóry i Szwajcarii, a także siedem firm działających w Dubaju.
Przede wszystkim odwiedzający wystawę zwrócili uwagę na mieszkalnictwo rodzinne w Moskwie i okolicach. Jednocześnie zainteresowanie inwestorów zagranicznymi nieruchomościami było duże. Dla wielu istotne było pytanie, jak kupić dom lub mieszkanie za granicą na własny użytek.
Odwiedzający zadawali pytania związane z edukacją w ZEA. Do tej pory decyzja ta wydaje się dalekowzroczna. Oddziały wielu europejskich uniwersytetów działają w Emiratach, których koszt szkolenia jest stosunkowo przystępny, a poziom nauczania jest dość wysoki. Jednocześnie dyplom uniwersytecki wydaje kraj, z którego uniwersytet jest prowadzony. Niemal całkowity brak przestępczości i narkomanii, gospodarka wolna od podatków, wysoko rozwinięta infrastruktura - wszystko to sprawia, że Emiraty są bardzo dogodnym miejscem do życia i nauki.
Wśród wystawców byliśmy my, pracownicy Creative Concepts - agencji nieruchomości w Dubaju. Byliśmy mile zaskoczeni profesjonalizmem organizatorów wystawy i przyjazną atmosferą, w której odbyły się wszystkie cztery dni imprezy. Nie wspominając o ciepłej słonecznej pogodzie jesiennej Moskwy, która podniosła nastrój wszystkich uczestników.
Podsumowując, próbowaliśmy przeprowadzić krótką analizę porównawczą nieruchomości w Moskwie i Dubaju według takich podstawowych kryteriów, jak lokalizacja, wielkość powierzchni mieszkalnej, dostępność udogodnień i cena.
Porównaliśmy dane dla mieszkań dwupokojowych (w wersji rosyjskiej - mieszkania trzypokojowe) w dwóch różnych obszarach Dubaju i Moskwy, a także dla kamienic. Oczywiście porównanie dwóch tak różnych rynków nieruchomości, jak Moskwa i Dubaj, nie jest całkowicie poprawne: każdy z nich ma swoje cechy charakterystyczne. Niemniej jednak wszyscy odwiedzający, bez względu na to, skąd pochodzą, zadają te same pytania, zanim zdecydują się na zakup domu: w którym obszarze lepiej go kupić, jaka jest cena za metr kwadratowy powierzchni i jakie udogodnienia są zapewnione.
Według naszych ekspertów według cen i innych cech kamienice znajdujące się w moskiewskiej dzielnicy Kurkino można porównać z podobną zabudową w dubajskich obszarach Springs („Rodniki”) i / lub Arabian Ranches („Arabian Ranches”) (1)
Kamienice budowano w Moskwie od ponad 10 lat. Zgodnie z definicją podaną w październikowym wydaniu magazynu Moscow Suburban Real Estate są to dwu- lub trzypiętrowe rezydencje, podzielone na kilka bloków mieszkalnych. Każda sekcja ma osobne wejście, własny garaż i niewielką działkę o powierzchni 2-3 akrów na podwórku.
Z reguły kamienice znajdują się we wsi obok zwykłych domków „pełnometrażowych” i są domami w stylu europejskim, podkreślając nie tylko dość wysoki status właściciela, ale także jego pragnienie życia zgodnie z duchem czasu.
Takie nieruchomości są znacznie tańsze niż chaty - przede wszystkim ze względu na wielkość ziemi, która stanowi większość kosztów nieruchomości podmiejskiej. Ponadto budowa kamienic jest tańsza przy budowie komunikacji.
Jednak w mieszkaniach sytuacja wygląda nieco inaczej. Biorąc pod uwagę wszystkie koszty, apartamenty w Moskwie są co najmniej dwa razy droższe.
Wszystkie dane dotyczące moskiewskich nieruchomości zostały zebrane bezpośrednio na wystawie, a także z czasopism z bieżącego miesiąca. Podsumowując analizę porównawczą Dubaju i Moskwy, doszliśmy do następujących wniosków.
Po pierwsze, apartamenty w Moskwie (w domach położonych nie w samym centrum, ale w pobliżu Garden Ring) są znacznie droższe do zameldowania niż podobna nieruchomość w Dubaju. Należy zauważyć, że w Moskwie domy wcale nie są „pod klucz”; czasami w nich nie ma nawet podziału ścian pokoju. Ale to właśnie na dekorację wnętrz, w oparciu o istniejącą światową praktykę, wydaje się co najmniej 60% kosztów budowanego budynku.
Po drugie, w centrum Moskwy apartamenty oferowane są w cenach od 5 do 15 tysięcy USD za metr kwadratowy. metr (co może być porównywalne tylko z cenami mieszkań w wieży Burj Dubai). Należy jednak pamiętać, że w centrum Moskwy, nasyconej rozwiniętą nowoczesną infrastrukturą, znajdują się zabytki, kościoły, świątynie, muzea, a także budynki administracyjne. Dlatego takie porównanie jest nieprawidłowe.
Po trzecie, kamienice w okolicy Kurkino są porównywalne cenowo z podobnymi rezydencjami w projekcie Springs w Dubaju. Najprawdopodobniej wynika to z tradycyjnie bardziej popularnych willi i kamienic w Dubaju w porównaniu do mieszkań w wieżowcach.
Wystawa pozwoliła nam także usystematyzować i podsumować informacje o kredytach hipotecznych. Okazało się, że zaciągnięcie pożyczki hipotecznej z moskiewskiego banku oznacza zebranie dość dużej paczki około 20 dokumentów. Bank ocenia wypłacalność klienta, biorąc pod uwagę jego oficjalne wynagrodzenie. Oprocentowanie udzielonych pożyczek wynosi od 14% do 20% rocznie. Ponadto bank wymaga od kredytobiorcy zapłaty wszystkich swoich usług: oddzielnie pobiera opłatę za wydanie pożyczki (1% kwoty) i wypłatę (0,5% kwoty). Następnie należy zapłacić za rozpatrzenie wniosku przez bank, a także za usługi rzeczoznawcy, obowiązkowe mieszkanie i ubezpieczenie na życie.
W rezultacie klient otrzymuje znacznie niższą kwotę kredytu niż ta, na którą liczył. Jednocześnie stopa banku może osiągnąć 22% rocznie, jeśli mieszkanie zostanie zakupione w domu w budowie. Równolegle z nabywaniem nieruchomości, jest on zastawiony, co znacznie ogranicza swobodę działania właściciela. Wszelkie operacje (w tym sprzedaż) mieszkania objętego hipoteką są praktycznie niemożliwe. Chociaż formalnie jest to własność właściciela, w rzeczywistości jego prawa będą ograniczone, dopóki nie zwróci pożyczki bankowi.
Jeśli porównasz ten proces i procedurę uzyskania kredytu hipotecznego w Dubaju, możemy wyraźnie powiedzieć, że tutaj, nad brzegiem Zatoki Perskiej, wszystko jest znacznie prostsze. Oprocentowanie kredytów hipotecznych waha się od 6,5% do 7,2% rocznie, zgodnie z malejącym programem. Nie ma różnic między liczbami dla nowych budynków i gotowych mieszkań; nie ma zwiększonego zainteresowania za okres budowy domu. Jeśli właściciel nieruchomości zdecyduje się na sprzedaż mieszkań finansowanych przez bank, nie będzie musiał płacić bankowi za zaległą kwotę kredytu. Dokumenty dotyczące finansowania zostaną po prostu ponownie wydane nowemu właścicielowi w drodze wzajemnego porozumienia między deweloperem, bankiem i kupującym.
Nawet po tym krótkim przeglądzie widać, że wystawa w Moskwie była bardzo pouczająca i owocna dla naszej firmy. W przyszłym roku ponownie weźmiemy udział w tym lub jednym z tych profesjonalnych wydarzeń w dziedzinie nieruchomości.
Aby uzyskać więcej informacji, prosimy o kontakt z Creative Concepts Real Estate.
Tel .: +971 4 222 9007
Faks: +971 4 222 1130
E-mail: [email protected]
www.crecons.com
Konsultanci rosyjskojęzyczni:
(050) 387 5070 Sandra
(050) 302 1411 Philippe
