Te i inne pytania zadał dr Mahdi Al Aswad, dyrektor zarządzający Halcon Rea l Estate. Próbował też na nie odpowiedzieć, analizując obecną sytuację na rynku nieruchomości w ZEA
Czy oprocentowanie pożyczek powinno być tak wysokie?
Oprocentowanie pożyczek ustalone przez banki centralne ma pewien wpływ na rynek mieszkaniowy. Kiedy stawki kredytu spadają, ceny domów niezmiennie rosną i odwrotnie.
Ale co zrobić ze stopami procentowymi ustalanymi przez instytucje udzielające finansowania hipotecznego? Jaki wpływ mają na rynek nieruchomości w kraju? To pytanie warto zadać na rynku takim jak Zjednoczone Emiraty Arabskie, gdzie dirham jest powiązany z dolarem, a stopy kredytu pozostają na poziomie 9-10%. W końcu scenariusz „Jeśli stopy procentowe spadną, wówczas ceny mieszkań wzrosną i odwrotnie” nie działa.
Pożyczki są zbyt drogie
Wyjaśnienie, dlaczego oprocentowanie pożyczek w ZEA jest wysokie, jest dość proste - oprocentowanie w dirhamach jest wyższe niż oprocentowanie banku w dolarach. Powody, dla których oprocentowanie pożyczek jest wysokie, są znacznie bardziej złożone i nie tak łatwe do zrozumienia.
Musisz zadać sobie pytanie, dlaczego banki naliczają ci 9,5%, skoro dirham był sztucznie utrzymywany w stosunku do dolara od wielu lat. Nie jest to główna stopa procentowa banków, o której mówimy, ale dodatkowe dwa do trzech procent, które banki dodają „z góry” do swoich produktów. Dlaczego nie może być 1,5%? Otrzymanie pożyczki w dolarach oznacza linię odsetkową w wysokości 5,5%, a pożyczka w dirhams kosztuje 9,5%. To nonsens.
Na rynkach rozwiniętych pożyczkodawcy są zwykle krytykowani za zaniedbanie dotyczące standardów udzielania pożyczek mieszkaniowych. Tutaj możemy krytykować w przeciwnym kierunku. Banki twierdzą, że powinny pamiętać o ryzyku, udzielając pożyczek mieszkaniowych na rozwijającym się rynku.
Zgadzam się, że rynek nieruchomości Emirates nie jest tak ustalony, jak na przykład europejski czy amerykański, ale istnieją elementy ryzyka na wszystkich rynkach, niezależnie od stopnia ich rozwoju. I, oczywiście, ryzyko nie może podwoić liczb, jak ma to miejsce tutaj. Minie trochę więcej czasu, a wszystkie tego konsekwencje staną się oczywiste.
Negatywny wpływ
Kiedy mówimy o czynszu, z punktu widzenia ograniczeń górnej granicy jego kosztu i kontroli najmu widzimy, że problem ten dotyczy wielu osób.
Kontrola wzrostu cen najmu bez wątpienia wpływa na właścicieli (inwestorów) mieszkań, którzy wynajmują swoje nieruchomości najemcom. Z powodu wysokiego oprocentowania kredytów bankowych inwestorzy znajdują się między kamieniem a trudnym miejscem. W tej chwili właściciele domów nie mogą zwiększać rocznych czynszów o więcej niż 7%, ale banki nadal pobierają 9,5% od zaciągniętych pożyczek. No i jak powinieneś być zainteresowany dostarczeniem na rynek takiego produktu jak mieszkanie, zarabiając 7% rocznie, płacąc bankowi 9,5%? Minus wynosi 2,5%, co nie jest zbyt atrakcyjne dla inwestorów i potencjalnych nabywców domów.
Rynki nieruchomości zwykle rozwijają się ze względu na obecność dwóch czynników: podaży / popytu i finansowania. W Zjednoczonych Emiratach Arabskich kwestie podaży / popytu są omawiane bardzo często i wszędzie. Niestety znaczenie takiego czynnika, jak finansowanie hipoteczne i powiązane koszty, jest zwykle dyskontowane.
Jednak kredyty mieszkaniowe są dziś ważniejszą kwestią wspierającą rynek niż kiedykolwiek wcześniej, ponieważ ogromna ilość nieruchomości zbliża się do etapu ukończenia i oddania do użytku. Ostatecznie ludzie powinni mieć możliwość kupowania nieruchomości po przystępnych cenach, a wartość pieniądza w tym przypadku staje się kluczowym czynnikiem pokazującym, czy stać ich na to, czy nie.
Co robić
Wydaje mi się, że dzisiaj jesteśmy w sytuacji, w której przejście do przodu oznacza dla banków przegląd ich wysokich stóp procentowych od kredytów hipotecznych. Jak możemy zachować równowagę między przypiętym „pułapem” wzrostu czynszów a spłacaniem ich odsetek od pożyczek dla banków? Jak możemy pokonać te wysokie stopy procentowe?
Jednym ze sposobów jest zachęcenie inwestorów i promotorów do finansowania projektów i samodzielnego zakupu nieruchomości, pozostawiając banki „za burtę”. Problem polega na tym, że drastycznie ograniczy to rozwój rynku. A gdy rynek nieruchomości jest taki jak w Zjednoczonych Emiratach Arabskich, gdzie wszyscy powinni być zajęci i zainteresowani, istnieje ryzyko stagnacji.
Opierając się na moim doświadczeniu, powiem, że wielu ludzi przychodzi do nas i kupuje nieruchomości, a kiedy mówimy im, że mogą uzyskać 75–80% finansowania, są po prostu zadowoleni. Ale potem pojawia się bank, który szokuje ich stopami procentowymi. Wielu kupujących zna się na oprocentowaniu pożyczek w Londynie lub USA, co bez wątpienia powstrzymuje ich przed dokonaniem zakupu w Emiratach. Powinni już przemyśleć dwa razy, zanim zdecydują się na zakup nieruchomości tutaj.
Przyszłość
Chodzi mi o to, że wysokie stopy pożyczek lokalnych w ZEA pozostawiają dziś miejsce na niższe ceny, które warto śledzić, a ten nowy rynek nieruchomości osiągnie dojrzałość i będzie dużo miejsca na zdrową konkurencję. Śledźmy rozwój wydarzeń.
