Tekst: Helena Kryukova
Pojedynczy plan główny
Dziś dla nikogo nie jest tajemnicą, że rząd Dubaju zdecydowanie stara się uzasadnić nieoficjalny status Dubaju jako „miasta przyszłości”. Nawet najbardziej śmiałe projekty tutaj otrzymują nie tylko zatwierdzenie, ale także bezpośrednie wsparcie państwa, a struktury państwowe często przedstawiają inicjatywy, które nie są gorsze i często wyprzedzają najśmielsze pomysły deweloperów. Ale gdy futurystyczny statek przyszłości, zwany Dubajem, idzie do przodu, zaczynają pojawiać się główne cechy kursu, którym powinien podążać. Fantastyczne projekty mega-kompleksów, które powstają tu i tam, oczywiście zadziwiają wyobraźnię, ale dla udanego rozwoju wszystko to musi zostać wprowadzone do systemu. Co faktycznie zamierzają zrobić struktury rządzące, planując przedstawić już mniej lub bardziej jasny plan rozwoju miasta jako całości.
Główny nacisk w rozwoju miasta kładzie się teraz na zwiększenie przejrzystości planów generalnych, interakcji różnych branż, pozaplanowych planów sprzedaży nieruchomości oraz zrozumienia wszystkich niuansów rynku dla inwestorów. Ale programiści będą nie tylko zobowiązani, otrzymają pomoc. W tym celu planuje się opracowanie całego pakietu różnych środków motywacyjnych, które pomogą wspólnie osiągnąć cele wyznaczone przez rząd.
Na przykład w niedrogim sektorze mieszkaniowym, o którym mówiono na rynku nieruchomości w Dubaju w ciągu ostatnich miesięcy. Ahmad Bukhash, szef Biura Rozwoju Kreatywnego Klastra Przemysłowego w Dubaju, utworzonego z inicjatywy szejka Mohammeda bin Rashida Al Maktouma, wiceprezesa, premiera ZEA i władcy Dubaju, powiedział w niedawnym wywiadzie, że przyszłość leży w ścisłej współpracy prywatnych firm budowlanych i przywództwo emiratu. Musisz budować, ale dokładnie to, czego miasto naprawdę potrzebuje.
Większość głównych deweloperów ostatnio zwróciła uwagę głównie na budowę projektów w segmencie luksusowym, pozostawiając bez opieki, w szczególności umieszczenie personelu konserwacyjnego lub emigrantów o niskich dochodach. Nic więc dziwnego, że w okresie korekty cenowej odczuwał ją przede wszystkim luksusowy sektor mieszkaniowy. „Dzisiaj bardzo ważne jest stworzenie silnego środkowego połączenia łączącego górne i dolne segmenty cenowe na rynku nieruchomości w Dubaju,” zauważył Bukhash, „aby stworzyć typologię architektoniczną dla różnego rodzaju projektów. Niedaleko nie będzie czasu, gdy nie będzie oddzielnych, choć dużych, głównych planów „Dubaj będzie rozwijać się zgodnie z jednym, jednym planem głównym”.
Poduszki powietrzne
W miarę rozwoju Dubaju potrzeba staje się widoczna nie tylko w zakresie standaryzacji podejścia do rozwoju obszarów miejskich, ale także w zakresie dostosowań cen. Być może tego tematu nie da się uniknąć w żadnej dyskusji na temat nieruchomości w Dubaju. Dobra wiadomość jest taka, że obecny okres spadku cen wydaje się być głównym sygnałem stabilizacji kursu podjętego przez Dubaj. Tak, obniżka ceny obiecana przez ekspertów na 2015 r. Może wynosić od 10 do 20% do końca roku, ale dokładnie tego potrzebował rynek, mówią jednym głosem.
Na przykład, niedawny raport renomowanej agencji ratingowej Standard & Poor's mówi, że tym razem zarówno sami deweloperzy, jak i cały rynek są znacznie lepiej przygotowani na oczekiwaną obniżkę cen niż, powiedzmy, w kryzysowym roku 2009. Można powiedzieć, że rynek przygotował nawet na ten przypadek rodzaj „poduszki powietrznej”. Stały się one nie tylko dywersyfikacją struktury zysków przez większość głównych graczy na rynku nieruchomości w Dubaju, różnorodnością ofert i stabilnością bilansu przepływów kapitałowych na rachunkach deweloperów. Ważniejsze czynniki to okoliczności zewnętrzne niezależne od woli uczestników, a mianowicie słaba zależność gospodarki Dubaju od „igły naftowej”, a także duży odsetek inwestycji w nieruchomości od inwestorów zagranicznych. Firmy handlowe niebędące ropą naftową wnoszą duży wkład w PKB Dubaju, dzięki czemu mogą łatwo zrekompensować brak popytu ze strony firm naftowych, które straciły trochę blasku, jeśli w ogóle, mówią raporty Standard & Poor.
Kolejną „poduszką powietrzną” dla rynku nieruchomości w Dubaju, „podstawowym czynnikiem wspierającym ceny mieszkań w Dubaju i wynajem nieruchomości na następne pięć lat”, jak to ujął Standard & Poor's, będzie wzrost populacji Dubaju. Eksperci Standard & Poor przewidują wzrost liczby mieszkańców w granicach 5-6% w ciągu najbliższych dwóch lat w przypadku tego emiratu i około 7-8% w tym samym okresie w przypadku Abu Zabi. Według szacunków do 2020 r. Populacja Dubaju powinna osiągnąć 3 miliony osób.
Czas na inwestycje
Naszym zdaniem najważniejszym czynnikiem dalszego udanego rozwoju rynku nieruchomości w Dubaju jest kwestia inwestycji zagranicznych. Tylko w pierwszym kwartale tego roku zagraniczni inwestorzy zainwestowali prawie 1,5 miliarda USD w nieruchomości w Dubaju.
Jednocześnie prognoza na przyszłość wygląda jeszcze bardziej optymistycznie: 68% inwestorów ankietowanych przez znaną firmę analityczną Franklin Templeton uważa, że nieruchomości w Zjednoczonych Emiratach Arabskich utrzymają swój status najbardziej poszukiwanego składnika aktywów w ciągu następnych 10 lat i będą nadal inwestować znaczne środki w tym sektorze. Globalne badanie Franklina Templetona objęło 23 kraje i 11 500 inwestorów na całym świecie.
W rezultacie okazało się, że zakup nieruchomości w Zjednoczonych Emiratach Arabskich jest jednym z trzech głównych obszarów inwestycji wśród globalnych inwestorów.
I pomimo tego, że takie inwestycje są tradycyjnie uważane za długoterminowe pod względem zwrotu funduszy i generowania dochodu, 73% ankietowanych ma jednak nadzieję, że zacznie uzyskiwać dochody ze swoich inwestycji w ciągu dwóch lat. Takie ustalenia badaczy potwierdzają analitycy z wiodącej firmy konsultingowej Knight Frank. W ostatnim raporcie specjaliści firmy zauważyli, że 40% właścicieli dużego kapitału w ZEA zamierza zainwestować w nieruchomości. Średnio 35% wszystkich pakietów inwestycyjnych największych inwestorów w ZEA znajduje się w nieruchomościach. Jednocześnie 60% tych inwestorów w ubiegłym roku zainwestowało w nieruchomości, głównie w emirat Dubaju.
A na rok 2015 prognoza wygląda jeszcze lepiej: 60% inwestorów zamierza zrezygnować z inwestycji w nieruchomości, a kolejne 40% zainwestuje nowe środki w ten składnik aktywów. Jednocześnie rynek ma duży udział inwestorów z tak zwanym dużym kapitałem prywatnym przekraczającym 1 milion USD i bardzo dużym kapitałem prywatnym przekraczającym 30 milionów USD Inwestorzy ci są przede wszystkim zainteresowani nieruchomościami mieszkalnymi, a następnie drugim i trzecim miejscem Popularność inwestycji podąża za nieruchomościami biurowymi, handlowymi i hotelowymi.
Zjednoczone Emiraty Arabskie przyciągają zamożnych inwestorów z trzema głównymi zaletami: standard życia i opieka zdrowotna (87% respondentów stwierdziło, że jest to najważniejszy czynnik), bezpieczeństwo (67%) i stabilność polityczna (67%).
Inwestorów łatwo zrozumieć, ponieważ dochód z wynajmu w Dubaju jest nadal jednym z najwyższych na świecie. Według globalnego przewodnika po nieruchomościach marża brutto na inwestycjach w nieruchomości w Dubaju wynosi dziś od 5,87% do 7,21%, w zależności od wielkości mieszkania. Jednocześnie apartamenty o mniejszej powierzchni tradycyjnie przynoszą większy dochód, ponieważ są bardzo poszukiwane. Dla porównania dochód z inwestycji w nieruchomości w jednym z najszybciej rozwijających się miast na świecie w Hongkongu wynosi 2,82%, w Indiach 2,22%, w Singapurze 2,83%, a wreszcie w Londynie dochód z inwestycji mieszkaniowych lub nieruchomości komercyjne mogą być rzędu 2,72-3,20%. Wynajem małych mieszkań w Dubaju może przynieść ich właścicielom dochód do 22% na metr kwadratowy miesięcznie, a apartamenty na większej powierzchni - do 21% na metr kwadratowy miesięcznie.
Podsumowując, warto zauważyć, że Dubaj był wielokrotnie uznawany przez wiodących socjologów świata jako „najszczęśliwszy” kraj na Bliskim Wschodzie. W sensie socjologicznym szczęście jest rozumiane jako oczekiwana długość życia i zadowolenie z niego, podstawowy poziom jakości życia i dobrobytu.
Z tego punktu widzenia Zjednoczone Emiraty Arabskie, a zwłaszcza Dubaj, zasługują na szczególną uwagę w raporcie ONZ na temat poziomu szczęścia w światowym raporcie o szczęściu na świecie w 2015 r. Plan rozwoju Dubaju do 2021 r. Implikuje szczęście mieszkańców emiratu jako główny cel, a polityka krajowa jako taka ma na celu jej natychmiastowe osiągnięcie. co nie jest typowe dla wszystkich krajów. Poziom opieki medycznej, poziom zadowolenia z interakcji z otoczeniem, poziom bezpieczeństwa i, co ważne, zdolność do życia w komfortowych warunkach, wysokiej jakości i wygodne warunki mieszkaniowe - wszystko to sprawia, że ZEA jest krajem atrakcyjnym dla wielu emigrantów. A jeśli chodzi o wybór, to, przynajmniej z punktu widzenia nabywania nieruchomości, eksperci nazywają dziś najkorzystniejszy czas na integrację z ZEA.
Aby uzyskać więcej informacji na temat nabywania i zarządzania nieruchomościami w Dubaju, skontaktuj się z IMEX Real Estate pod numerem tel. w Moskwie +7 495 5100008, bezpłatny numer w ZEA 800-IMEX (800-4639) lub wysyłając zapytanie pocztą elektroniczną [email protected].
