W trakcie globalnego kryzysu gospodarczego załamanie cen mieszkań i zamrożone place budowy były normalne w Dubaju. Jednak ze względu na atrakcyjność tego miasta jako centrum turystycznego i biznesowego sytuacja zaczęła się dość szybko poprawiać, ale przed pełnym ożywieniem była długa i trudna droga.
W 2012 r. Stwierdzenie, że najlepsze czasy na rynku nieruchomości w Dubaju nie są już uzasadnione, wynika z danych firm konsultingowych i agencji ratingowych. Według Dubai Land Department, w pierwszej połowie 2012 r. Wolumen transakcji na nieruchomościach wzrósł o 21% w porównaniu z analogicznym okresem ubiegłego roku i osiągnął 63 miliardy dirhamów (17,2 miliarda dolarów). Czynsze zaczynają rosnąć, firmy deweloperskie wznawiają wcześniej zamrożone budownictwo i ogłaszają rozpoczęcie nowych projektów. Jednak większość badań zgadza się, że wzrost cen i stawek czynszu jest nierównomierny w różnych segmentach rynku nieruchomości w Dubaju i staje się coraz bardziej rozdrobniony. Jak więc naprawdę dobra i stabilna jest rewitalizacja rynku i co tak naprawdę dzieje się z cenami, szczególnie w tak zwanym „freehold” - obszarach, w których cudzoziemcy mogą kupować nieruchomości na nieruchomości?
Spróbujmy to rozgryźć z pomocą specjalistów rynku nieruchomości w Dubaju.
Kupno nieruchomości mieszkalnej
Na rynku nieruchomości mieszkaniowych następuje dość szybki wzrost cen. Jednak koncentruje się głównie w segmencie willi, w których ceny już osiągnęły lub przekroczyły poziom sprzed kryzysu. W raporcie firmy konsultingowej Global Market Perspective Jones Land LaSalle (JLL) za trzeci kwartał 2012 r. Odnotowano 23% wzrost cen willi w Dubaju w ciągu ostatnich 12 miesięcy. W tym samym czasie ceny mieszkań wzrosły tylko o 4%.
Wzrasta popyt na wille i kamienice na obszarach takich jak Springs, Meadows, Arabian Ranches i Jumeirah Islands. Na przykład w okolicy Springs koszt kamienicy z dwiema sypialniami osiągnął 1,5 miliona dirhamów (około 410 tysięcy dolarów), a z trzema sypialniami - 2,2 miliona dirhamów (około 600 tysięcy dolarów). W porównaniu do ubiegłego roku ceny wzrosły o 25-30%, szczególnie szybki wzrost zaobserwowano w trzecim kwartale 2012 r., Kiedy cena kamienicy z dwiema sypialniami wzrosła z 1,38 do 1,5 miliona dirhamów (z 380 do 410 tysięcy dolarów), oraz wille z trzema sypialniami - od 2,0 do 2,2 miliona dirhamów (od 550 do 600 tysięcy dolarów).
Ceny mieszkań mieszkalnych rosną wolniej, choć wiele zależy od popularności poszczególnych obszarów. W prestiżowych projektach o dobrej lokalizacji, takich jak Jumeirah Beach Residence i Dubai Marina, ceny rosną dość szybko, ale w mniej prestiżowych segmentach mogą nie wykazywać dodatniej dynamiki. Należy również pamiętać, że chociaż projekty nieruchomości, w tym bardzo duże, zaczęły być ponownie uruchamiane w Dubaju w ostatnich tygodniach i miesiącach, wkrótce nie pojawią się na rynku. Do tego czasu, z powodu kilku „zagubionych” z powodu kryzysu lat w Dubaju, będzie ograniczona podaż nowych mieszkań.
Komentarz Imex Real Estate
Dmitrij Strakhov: „W rzeczywistości wiele światowych agencji konsultingowych niedawno poinformowało, że Dubajski rynek nieruchomości przetrwał skutki globalnego kryzysu gospodarczego i zaczął stale rosnąć. To prawda, że wzrost i wzrost cen mieszkań są w dużym stopniu zależne od takich czynników, jak: obszar, odległość od morza, rozwój infrastruktury itp. Można jednak zauważyć dość stabilny wzrost rynku nieruchomości w Dubaju jako całości, co więcej, mówimy zarówno o rynku wynajmu, jak i rynku zbytu. Mieszkania i wille w nowych projektach ze znanych „programiści, tacy jak Emaar i Nakheel, sprzedają się bardzo szybko, co oznacza, że zaufanie inwestorów jest przywracane. Dobry popyt i ograniczone, z obiektywnych powodów, podaż nowych mieszkań, zwłaszcza nadmorskich, stwarza warunki do stabilnego wzrostu cen”.
Wynajem mieszkań
Podobny obraz pojawia się na rynku wynajmu mieszkań z powrotem do wskaźników sprzed kryzysu. Jednocześnie wzrost stawek czynszu jest bardziej równomierny niż zmiana cen willi i mieszkań. Ten sam raport JLL Global Market Perspective za trzeci kwartał 2012 r. Wykazał, że koszt wynajmu willi na dwanaście miesięcy od września 2011 r. Do września 2012 r. Wzrósł o 7%, a dla mieszkań o 5%. Ponadto, podczas gdy wzrosty cen nieruchomości są zauważalnie wyższe w prestiżowych obszarach w porównaniu z bardziej skromnymi, stawki czynszów rosną w jednym i drugim segmencie. Na przykład znaczny wzrost cen wynajmu odnotowano w obszarach budżetowych, takich jak Discovery Gardens i International City.
W Discovery Gardens, niedrogim obszarze deweloperskim Nakheel, stawki czynszu wzrosły o 25% od początku 2012 roku. Wynajem apartamentu typu studio w tym obszarze będzie teraz kosztował 32-38 tysięcy dirhamów (od 8,7 do 10,3 tysięcy dolarów) rocznie, podczas gdy w pierwszym kwartale 2012 roku wynosił od 25 do 27 tysięcy dirhamów (od 6800 do 7350 dolary). Koszt wynajmu mieszkania z jedną sypialnią sięga 43-52 tysięcy dirhamów (11700-14100 dolarów), podczas gdy w pierwszym kwartale 2012 roku nie przekraczał 38-40 tysięcy dirhamów (10300-10900 dolarów). Chociaż wynajem luksusowych nieruchomości w Dubaju nie jest tak drogi, według tego wskaźnika wciąż jest jednym z pierwszych miejsc na świecie. Na przykład Prime Global Rental Index firmy konsultingowej Knight Frank, która pokazuje tempo, w którym 5 procent najbardziej prestiżowych nieruchomości mieszkaniowych w mieście staje się droższych, wzrosła o 3% od początku roku. Z tego powodu Dubaj zajął 9 miejsce wśród miast świata uwzględnionych w raporcie, wyprzedzając Singapur, Hongkong i Moskwę i przegrywając tylko z takimi miastami jak Nowy Jork, Szanghaj, Pekin, Zurych i Toronto.
Komentarz Imex Real Estate
Eduard Burakov: „Popyt na wynajem nieruchomości mieszkaniowych w Dubaju stale rośnie w ciągu ostatniego półtora roku. Wynika to przede wszystkim ze wzrostu liczby mieszkańców Dubaju i ciągłego napływu zagranicznych obywateli emigrantów. Ten czynnik niewątpliwie wskazuje na wzrost gospodarki emiratu. Ponadto Dubaj ciągnie najemców z sąsiednich emiratów, przyciągając ich wysokim poziomem życia i bardziej rozwiniętą infrastrukturą. Władze Abu Zabi zdecydowały nawet wprowadzić zakaz urzędników państwowych do wynajmu mieszkań w Dubaju, ponieważ wiele osób woli ożywają w Dubaju, pracując w Abu Dhabi. I to pomimo codziennych wycieczek ponad 100 km w jedną stronę. "
Rynek nieruchomości biurowych
Być może najbardziej kontrowersyjną sytuację obserwuje się na rynku nieruchomości biurowych w Dubaju. Z jednej strony, według różnych źródeł, popyt na biura w Dubaju powrócił do poziomu sprzed kryzysu z 2007 roku. Ułatwiły to światowe koncerny naftowe i gazowe, które aktywnie przyjeżdżają do Dubaju, aby skorzystać z wysokich cen węglowodorów i znaleźć nowe rynki. Znaczna część popytu spada na firmy już działające w Dubaju, które rozwijają się ze względu na wzrost gospodarki emiratu i wysoką aktywność biznesową w regionie.
Jednocześnie w Dubaju występuje nadwyżka podaży nieruchomości biurowych, co negatywnie wpływa na czynsze i obłożenie. Jednocześnie stale zamawiane są znaczne ilości wysokiej jakości powierzchni biurowych, na przykład w aktywnie rozwijającym się obszarze Business Bay.
W rezultacie cena wynajmu jest utrzymywana na stabilnym poziomie tylko w ekskluzywnych nieruchomościach z dobrą lokalizacją. Na przykład w obszarze International Financial City, najbardziej prestiżowego segmentu rynku nieruchomości biurowych, stawki czynszu utrzymywane są na poziomie 2 700 AED (750 USD) za metr kwadratowy rocznie. Stosunkowo stabilny koszt wynajmu powierzchni biurowej klasy B w obszarze Tecom, gdzie wynosi średnio 1100 dirhamów (około 300 USD) rocznie na metr kwadratowy.
Jednak Tecom, a także Business Bay i Jumeirah Lake Towers, ma wysoki odsetek niezajętych powierzchni, a w starszych kompleksach biurowych właściciele są tym bardziej zmuszeni do ciągłego obniżania czynszów, aby przyciągnąć najemców.
Co dalej?
Dubajski rynek nieruchomości kończy usuwanie gruzu z ostatniego kryzysu i przygotowuje się na kolejny skok. Przetrwając kryzys, deweloperzy uporządkowali swoje finanse i zgłaszali wzrost zysków, wcześniej zamrożone projekty zaczynają być realizowane, ponieważ zupełnie beznadziejne państwo szuka nowych inwestorów.
Po raz pierwszy od początku kryzysu wiodący gracze rynkowi ogłosili nowe projekty. Stolica ponownie napłynęła do Dubaju z całego regionu, nie tylko dlatego, że potwierdziła swój status „bezpiecznej przystani” z doskonałą infrastrukturą i klimatem inwestycyjnym.
Jednocześnie wszyscy główni gracze nie chcą powtórzenia gwałtownych cen z lat 2007-2008, w których udział komponentu spekulacyjnego był bardzo wysoki. Największe firmy deweloperskie Emaar i Nakheel, które niemal jednocześnie jednocześnie ograniczyły możliwość spekulacyjnej odsprzedaży niedokończonych mieszkań i willi w swoich nowych projektach, również podjęły kroki w tym kierunku. Tak więc wzrost cen nieruchomości nie będzie tak szybki jak podczas boomu poprzedzającego kryzys. Ale dla tych, którzy szukają możliwości długoterminowych inwestycji, w Dubaju otwierają się nowe możliwości. Trzeba tylko bardzo ostrożnie podchodzić do wyboru obiektów inwestycyjnych.
Wszelkie dodatkowe informacje na temat nabywania nieruchomości w Dubaju i zarządzania nimi można uzyskać od specjalistów IMEX Real Estate pod numerem tel. w Moskwie +7 495 5100008, bezpłatny numer w ZEA 800-IMEX (800-4639) lub wysyłając zapytanie pocztą elektroniczną[email protected].
