KUPOWANIE NIERUCHOMOŚCI W DUBAJU: INSTRUKCJE KROK PO KROKU

KONTYNUUJEMY CYKL ARTYKUŁÓW DEDYKOWANYCH DO ZAKUPU NIERUCHOMOŚCI W DUBAJU. NIE JEST TAJEMNICA, ŻE Zwykły KUPUJĄCY NIE MA ŁATWEGO KIERUNKU ZAMAWIANIA CHWILI PROCEDURALNYCH. PODSUMOWANIE, CENA PYTANIA JEST WYSOKIE WYSOKIE, A MOŻLIWE RYZYKO WYKONYWANIA TRANSAKCJI MUSI BYĆ MINIMALNE. DZISIAJ BUDUJEMY KROK PO KROKU PROCEDURA ZAKUPU NIERUCHOMOŚCI W DUBAJU I Bierzemy NAJNIŻSZE SZCZEGÓŁY OŚWIETLENIA WSZYSTKICH WAŻNYCH ASPEKTÓW.

Nasi rodacy, którzy decydują się na zakup nieruchomości w Zjednoczonych Emiratach Arabskich, powinni pamiętać, że w Zjednoczonych Emiratach Arabskich nadal nie ma ogólnego prawa federalnego. Każdy z siedmiu emiratów niezależnie reguluje wszystkie kwestie związane z rynkiem nieruchomości na swoim terytorium. Tradycyjnie najbardziej postępowym w tym kierunku jest Dubaj.

Dubaj ma najbardziej rozwinięte i przejrzyste ramy prawne w dziedzinie nieruchomości. Zgodnie z prawem Emiratu Dubaju obywatele obcych krajów, którzy nie są członkami Rady Współpracy Zatoki Arabskiej (GCC), są uprawnieni do bezpośredniego nabywania nieruchomości w Dubaju z pełną własnością („własność”) na specjalnie wyznaczonych terytoriach, w tak zwanych obszarach swobodnego użytku. Lista takich stref została ustanowiona dekretem władcy Dubaju nr 3 z 2006 r. Należą do nich prawie całe terytorium „nowego Dubaju”, w tym tak popularne obszary jak Dubai Marina, Palm Jumeirah, Emirates Living, Jumeirah Lakes Towers, Downtown Dubai i inne.

Prawa do nieruchomości są zarejestrowane w specjalnym rejestrze przez Departament Ziemi Dubaju, a właściciele otrzymują świadectwo rejestracji (tak zwany „Akt własności”). Rejestracji transakcji dotyczących nieruchomości dokonuje się w momencie skontaktowania się z działem gruntów kupującego i sprzedającego, a nabywcy niezwłocznie wydaje się dowód rejestracyjny potwierdzający własność nabytej nieruchomości. Ta procedura „natychmiastowej” rejestracji maksymalnie upraszcza proces kupna i sprzedaży nieruchomości oraz minimalizuje potencjalne ryzyko, zarówno ze strony sprzedającego, jak i kupującego.

Zgodność jest monitorowana przez Urząd Regulacji Rynku Nieruchomości w Dubaju (RERA). W szczególności odpowiada za rejestrację projektów nieruchomościowych, a także za obowiązkową rejestrację deweloperów, agencji nieruchomości i samych agentów. Działania RERA mają przede wszystkim na celu ochronę praw i interesów kupujących i sprzedających i mają na celu zminimalizowanie możliwości oszustwa ze strony agentów. Sprawdzenie rejestracji dowolnej agencji nieruchomości i jej agentów jest bardzo proste. Aby to zrobić, przejdź na oficjalną stronę RERA pod adresem www.rpdubai.com

Ogólnie rzecz biorąc, procedura zakupu nieruchomości w Dubaju w większości przypadków wygląda następująco:

1. Kupujący wybiera nieruchomość, którą chce kupić

Najłatwiejszym i najskuteczniejszym sposobem jest skontaktowanie się z jedną z agencji nieruchomości działających na rynku w Dubaju. Faktem jest, że bez udziału agentów w Dubaju, podobnie jak w pozostałych częściach świata, prawie żadna transakcja na rynku nieruchomości nie jest kompletna. W agencjach nieruchomości najczęściej zgłaszają się klienci, którzy chcą wynająć, wynająć, kupić lub sprzedać nieruchomość. Działając na rynku, agenci, jak nikt inny, posiadają informacje o tym, kto, co i ile chcą wynająć, wynająć, sprzedać lub kupić. W większości przypadków agencja nieruchomości działa jako strona trzecia w transakcji między sprzedającym a kupującym, gwarantując interesy obu stron. Należy jednak pamiętać, że nie wszyscy profesjonalni uczestnicy rynku są odpowiednio zarejestrowani i działają zgodnie z prawem.

Przede wszystkim, zgodnie z zarządzeniem prezesa Departamentu Ziemi Dubaju nr 85 z 2006 r., Wszystkie agencje nieruchomości działające w Dubaju muszą uzyskać licencję na tego rodzaju działalność i być zarejestrowane w specjalnym rejestrze Urzędu Regulacji Rynku Nieruchomości w Dubaju (RERA). Ponieważ podmioty gospodarcze w ZEA nie mają uniwersalnej zdolności prawnej, dozwolony rodzaj działalności musi być wyraźnie wskazany w licencji. Na przykład w przypadku pośrednictwa w sprzedaży, zakupie lub dzierżawie tego rodzaju działania muszą być wyraźnie wskazane w licencji. Jednocześnie wszyscy agenci firmy muszą przejść odpowiednie szkolenie i otrzymać osobiste karty maklerskie z indywidualnym numerem.

2. Sprzedawca i kupujący podpisują umowę sprzedaży, która odzwierciedla wszystkie parametry transakcji Zasadniczo umowa sprzedaży nieruchomości musi spełniać następujące podstawowe wymagania:

Być w więzieniu

Notarialne umowy kupna i sprzedaży nieruchomości w ZEA nie są wymagane, wystarczy prosta forma pisemna. Pomimo faktu, że językiem urzędowym w ZEA jest język arabski, traktaty w języku angielskim są powszechnie uznawane i przyjmowane bez tłumaczenia. Wyjątkiem jest prokuratura, policja i sądy, gdzie tłumaczenie na język arabski jest obowiązkowym wymogiem.

Zawrzyj główne warunki transakcji

W umowie sprzedaży nieruchomości należy wskazać:

przedmiot sprzedaży
wartość nabytej nieruchomości,
dodatkowe płatności związane z transakcją (prowizja agentów, płatności na rzecz dewelopera, opłata rejestracyjna w departamencie gruntów, zwrot sprzedającemu kosztów utrzymania opłaconych z góry itp.),
okres, w którym transakcja kupna i sprzedaży musi zostać zakończona,
warunki i tryb dokonywania rozliczeń,
odpowiedzialność stron w przypadku niespełnienia warunków umowy.

Warto zauważyć, że w większości przypadków zaangażowanie prawników zewnętrznych w przygotowanie umowy sprzedaży nieruchomości nie jest wymagane. Z reguły wykwalifikowani pracownicy agencji nieruchomości prowadzącej transakcję są w stanie przygotować taką umowę na podstawie standardowych formularzy zatwierdzonych i wykorzystywanych w działalności firmy.

3. Podpisując umowę sprzedaży ze sprzedawcą, kupujący składa depozyt (zwykle 10% wartości nabytej nieruchomości)

Zwykle agencja nieruchomości przyjmuje depozyt od kupującego i przechowuje go do ostatecznych rozliczeń i rejestracji transakcji w departamencie gruntów. Dla kupującego gwarantuje to zwrot kaucji, jeśli transakcja nie nastąpi z winy sprzedawcy. Z kolei sprzedawca może liczyć na wypłatę kwoty depozytu jako rekompensatę, jeśli transakcja nie nastąpi z winy kupującego.

Dubajski rynek nieruchomości jest międzynarodowy. Kupujący, sprzedawcy, właściciele i najemcy to zwykle cudzoziemcy. Gdzie mogą się szukać na wypadek, gdyby coś poszło nie tak? Dlatego agencja nieruchomości z siedzibą w Dubaju jest poważnym gwarantem transakcji. Ponadto ważnym czynnikiem jest wymóg ustawodawstwa w sprawie 100% własności takiej firmy przez lokalnych mieszkańców - obywateli ZEA.

4. Sprzedawca sporządza zezwolenie od dewelopera na sprzedaż swojej nieruchomości (brak sprzeciwu, NOC), które jest niezbędne do zarejestrowania transakcji w Departamencie Ziemi w Dubaju

Zezwolenie dewelopera (No Objection Certificate, NOC) jest w rzeczywistości zaświadczeniem o braku zadłużenia sprzedającego wobec dewelopera. Rejestracja takiego zezwolenia na sprzedaż nieruchomości może trwać od 1 dnia do 2-3 tygodni, w zależności od dewelopera. Koszt takiego pozwolenia wynosi ponownie, w zależności od polityki dewelopera, od 500 do 5000 dirhamów ZEA (około 137-1370 USD).

5. Po uzyskaniu pozwolenia na sprzedaż sprzedający i kupujący rejestrują nieruchomość w imieniu nowego właściciela w departamencie gruntów.

Zwykle w momencie rejestracji rozliczane są również transakcje. Rejestr nieruchomości jest prowadzony przez Departament Ziemi Dubaju w formie elektronicznej. Rejestracja przeniesienia własności nieruchomości odbywa się w momencie kontaktu kupującego i sprzedającego, a kupujący natychmiast otrzymuje certyfikat rejestracyjny („Akt własności”) potwierdzający jego własność nabytej nieruchomości.

Jeśli nieruchomość nie została jeszcze oddana do użytku, jej rejestracja w urzędzie ds. Gruntów odbywa się w rejestrze tymczasowym. W takim przypadku kupujący nie otrzymuje zaświadczenia o rejestracji, ale tzw. wstępna umowa sprzedaży (wstępna umowa sprzedaży). Po uruchomieniu obiektu podstawowa umowa sprzedaży stanowi podstawę do otrzymania przez właściciela dowodu rejestracyjnego. Koszt rejestracji przeniesienia własności nieruchomości w departamencie gruntów wynosi zazwyczaj 2% ceny sprzedaży plus niewielka stała opłata (około 100 USD) za wydanie certyfikatu.

Aby zarejestrować się w wydziale gruntów, musisz przesłać następujące dokumenty:

- oryginały paszportów kupującego i sprzedającego,
- oryginalny certyfikat rejestracji nieruchomości na nazwisko sprzedającego,
- Oryginalne zezwolenie na sprzedaż nieruchomości od dewelopera (NOC),
- kopia umowy sprzedaży.

Jeśli nie masz możliwości lub nie chcesz osobiście być obecny w Departamencie Gruntów w momencie rejestracji przeniesienia praw, możesz przekazać swoje upoważnienie do zarejestrowania nieruchomości na Twoje nazwisko innej osobie, wystawiając notarialne pełnomocnictwo. Można to zrobić na przykład w notarialnym sądzie w Dubaju. Koszt notarialnego pełnomocnictwa wynosi 60 dirhamów ZEA (około 16 USD) plus 150 dirhamów (około 41 USD). Istnieją usługi pisania pełnomocnictwa w języku angielskim i arabskim.

W momencie rejestracji przeniesienia praw do nieruchomości następuje ostateczne rozliczenie między sprzedającym a kupującym w ramach transakcji kupna i sprzedaży. Zwykle rozliczenia są przeprowadzane przez przeniesienie przygotowanych czeków bankowych od kupującego do sprzedawcy na niezbędne kwoty (tak zwane czeki menedżerskie - odpowiednik rachunku bankowego). Często takie kontrole są przygotowywane przez agencję nieruchomości prowadzącą transakcję. Oczywiście wcześniej agencja musi otrzymać wszystkie środki od kupującego. Płatności gotówkowe są czasami spotykane, ale nie są powszechne z powodu masy niedogodności, które są z tym związane.

Bezpośrednio przed wydaniem kupującemu świadectwa rejestracji urzędnik stanu prosi kupującego i sprzedającego o dokonanie rozliczeń i podpisanie dokumentu stwierdzającego, że sprzedawca nie ma roszczeń o zapłatę nieruchomości. Aby proces realizacji transakcji przebiegał sprawnie, kupujący musi wcześniej przygotować wszystkie kontrole i skoordynować wskazane w nich nazwy i kwoty ze sprzedawcą. Jeśli transakcja jest przeprowadzana przez agencję nieruchomości, zazwyczaj przyjmuje ona funkcję koordynowania i koordynowania płatności.

Wszelkie dodatkowe informacje na temat zakupu nieruchomości w Dubaju można uzyskać od specjalistów IMEX Real Estate pod numerem tel. w Moskwie +7 495 5100008, bezpłatny numer w ZEA 800-IMEX (800-4639) lub wysyłając zapytanie na adres e-mail [email protected].

KOMPLETNY KOMPLEKS USŁUG NA RYNKU NIERUCHOMOŚCI ZEA